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中共中央政治局9月26日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。
在房地产相关政策方面，政治局特别提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。
有专家指出，“止跌”的范围既包括成交量、也包括成交价格，“止跌回稳”的信号预示着未来各地将可能就房地产市场采取持续的加码政策。而“严控增量、优化存量、提高质量”背后的逻辑，则是房地产供过于求的市场现状。
因此，政府一方面严格控制新增建设审批，另一方面对于已建新房要积极去库存。
在国家政策的引导和市场供需格局发生根本性变化的背景下，公众对于彻底解决房地产市场中存在的两个长期问题——商品房预售制度和公摊面积问题的关注再次升温。
什么是商品房预售和公摊面积？与其他投资领域相比，房地产投资有哪些独特之处？
作为一名特许金融分析师（CFA），老李将在本文中以专业角度为大家提供深入的解析。
商品房预售：
房地产高杠杆的主要源头？
商品房预售制最早起源于20世纪50年代的香港，由霍英东创造的“卖楼花”模式开始，即在楼宇建设过程中，开发商就可以开始销售，通过收取买家的订金来加快资金周转和房屋销售。
这种模式后来被引入中国内地，以解决当时住房需求大和供给量短缺的问题。
1994年，中国内地在全国范围内正式采用商品房预售制度，允许开发商卖期房，解决了房地产开发商缺少资金和开发时间周期长的两大难题。
商品房预售制对房地产市场有着深远的影响。
它极大地缓解了房地产开发商的资金压力，提高了资金的使用效率，并且预售获得的购房款也使房地产开发商的融资成本大大降低。
此外，预售制也加快了城镇住房建设，推动了城市化进程。
预售制也存在不少问题
因此，近年来有声音呼吁取消商品房预售制，实行现房销售。
现房销售制度有助于从根本上降低开发商的财务杠杆，有效防范金融风险，促进房地产业的理性回归。
而且，现房销售可以让购房者所见即所得，减少因房屋质量、交付时间等问题引起的纠纷，更好地保护消费者权益
总的来说，商品房预售制在特定历史时期发挥了积极作用，但随着市场的发展和变化，其风险和问题也逐渐显现。
改革预售制，逐步推行现房销售，可能是未来房地产市场发展的一个趋势。
公摊面积：
只有中国存在的计算方式
公摊面积的概念同样源自20世纪50年代的香港，它是指在住宅楼内，除了私人住宅单位外，所有业主共同使用的区域，如电梯井、楼梯间、垃圾道、公共门厅和过道等。
这种分摊公共区域成本的做法，随后被引入中国内地，并在1995年由建设部正式发布相关规定，成为商品房销售的一个重要组成部分。
公摊面积的存在，对购房者而言，意味着他们支付的不仅仅是自己的居住空间，还包括了整栋楼的公共空间。
这种做法在一定程度上增加了购房者的经济负担，尤其是在房价居高不下的今天，公摊面积的额外费用可能意味着多支付数十万元。
同时，由于缺乏官方对于“公摊建筑面积”和“公摊系数”的明确标准，公摊面积的计算变得复杂且不透明。
这导致购房者很难确切知道公摊面积包括哪些具体部分，以及他们应当承担的公摊面积到底是多少，而这种模糊性为部分开发商利用提供了空间。
随着时间的推移，公摊面积的合理性和合法性逐渐成为公众讨论的焦点。越来越多的人开始质疑这一制度的公平性，并呼吁改革。
一些地方政府也开始探索更加透明和公平的计价方式，如从2024年5月1日起，广东省肇庆市已率先实施按套内面积计价的政策，这极有可能是未来改革的一个方向。
总体来看，公摊面积制度是房地产市场历史上的一个特定现象。随着市场的不断成熟和消费者对自身权利认识的增强，对该制度进行改革已成为不可避免的趋势。
老李相信在按套内面积计价的方式得到更广泛应用的未来，房地产市场的销售透明度会继续提高，购房者的合法权益也将获得更加充分的保护。
房地产市场投资：
来自CFA持证人的视角
根据CFA协会的课程资料，来自16个国家自1870年至2015年的数据显示，房地产投资展现出了超越股票和债券的优异表现，在提供更高的回报的同时，拥有更低的波动性。
通过CFA三个级别的不断深入学习，考生们可以构建起一个系统化的房地产投资知识体系。
首先，房地产投资并非只有直接购买物业这一种形式。实际上，房地产投资的渠道多样，策略丰富。
从直接购置房产到通过房地产投资信托（REITs）进行间接投资，再到私募房地产基金和房地产衍生品，每一种投资方式都有其独特的魅力和挑战。
直接购置房产让投资者拥有实际的资产控制权，但同时也需要投入大量的时间和金钱去管理。REITs的出现为投资者提供了一种流动性更强、风险更低的投资渠道。
私募房地产基金则为那些寻求更高回报、愿意承担更高风险的投资者提供了机会。
此外，房地产债权投资，如抵押贷款支持证券，为投资者提供了通过债权参与房地产市场的途径。
通常而言，由于房地产与股票、债券等传统资产的相关性较低，投资者往往将房地产看作是一种分散投资的有效方式。
即使是最吸引人的投资机会也伴随着风险。市场风险、流动性风险、利率风险等，每一种都可能对投资回报产生重大影响：
市场风险可能导致租金下降或物业难以出售； 流动性风险意味着在紧急情况下投资者可能难以快速出售资产； 利率风险则与贷款成本直接相关，影响着投资者的净收益。
此外，经营风险、财务风险、社会和政治风险以及自然风险都是投资者必须时刻警惕的。
放眼中国，我国房地产市场在2024年经历了一系列调整，整体呈现出下行压力。
二手房市场在“以价换量”的策略下，成交保持一定规模，但新房市场尚未明显改善。
政策层面
展望未来，中国房地产市场预计将继续面临调整压力，新房市场可能仍处于筑底阶段。
有专家预测，我国房地产市场将逐步放缓，预计在未来2年左右见底，未来住房市场的主要支撑将来自改善型需求、城市更新、保障房需求等。
同时政策预计将进一步优化，以支持房地产市场的稳定和健康发展。
中国房地产市场正站在一个新的起点上。投资者在考虑进入中国房地产市场时，应密切关注政策动向、市场需求变化以及宏观经济环境等因素，做出审慎的投资决策。
