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房企财务、投拓同学看过来
序
什么是房地产获取环节的涉税？
房地产项目获取指的是什么？
房地产项目的获取包括资产取得和收并购、股权取得和收并购、企业的合并和分立、公开市场招拍挂的配建、明股实债、合作建房等，都有需要注意的地方。
涉及的税收有什么要点吗？
是的呀，首先涉及的税种多，包括增值税、土增税、契税、印花税、企业所得税、个人所得税等；其次，涉及主体不同，要区分看待转让方和受让方的税费；另外，还涉及视同销售等特殊问题。
那看来还真得专题研究研究。
接下来通篇采取“你问我答”的形式，对各类房地产项目获取方式的设税问题进行一一破解。
资产划拨、调拨、划转
资产划拨、调拨、划转有区别吗
Law
经常听到别人说资产划拨、调拨、划转这些，这是不是一个意思啊，还是有所区别呢？
这个是有区别的哦。三者的主要区别是行为主体不同。资产划拨是行政机关将其资产向国有企业转移；资产调拨是作为同一法律主体的总公司和分公司之间的财产转移；而资产划转是企业投资人与其控股企业或企业内部成员之间的财产转移。
前两个明白了，资产划转说的有点绕，实践中主要表现为哪些情形？
实践中，主要表现为母公司与子公司或子公司与母公司之间，相同股东所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业以及一人有限公司之间按账面净值划转其持有的股权或资产。
嗯，看来还是有区别的。
是的，不过三者也有共同点，都是无偿转让资产的行为。
属于应税行为吗
Law
你刚刚说三者都是无偿转让行为，那属于应税行为吗？
资产划拨的行为很少了，相关的税法文件也难觅踪迹，个人观点应该是不属于应税行为，无需缴纳增值税、企业所得税、土地增值税和契税等。
那资产调拨呢？
资产调拨发生在总分公司之间，属于同一法律主体内部处置资产，未发生资产的权属变更，从法理上来看，不属于应税行为。
按照这种说法，那资产划转发生在不同法律主体之间，应该就属于应税行为咯？
是的，资产划转要缴纳增值税、企业所得税、土地增值税和契税等。
资产划转有税收优惠吗
Law
你刚刚说资产划转属于应税行为，要交这么多税，有没有什么筹划办法？
有的呀。
比如企业所得税呢？
根据财税【2014】109号文《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》第三条及税总2015年第40号公告《关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》规定，“对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的的，不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转完成日起连续12个月内不改变被划转股权或资产原有实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择企业所得税特殊性税务处理。”
嗯，我得消化消化，那增值税呢？
根据国税总局【2011】13号文《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》，资产划转若涉及负债、劳动力的转移，不动产、土地使用权划转则不征收增值税。
好的，那契税呢？
根据财税【2018】17号文《关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》第六条第二款规定，资产划转免征契税。
那这么说来，应该土地增值税也是免税咯？
这个有点遗憾哦，唯独土地增值税没有提到资产划拨的概念。
那就断层了，有点于理不通。
不过也不要灰心，虽然土增税没有提到资产划拨的概念，不过财税【2018】57号文《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》第四条明确规定，“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”不过房地产企业不适用哈~
那这么说，资产划拨干脆改为资产作价入股算了。
也是一个办法呀。
资产划拨、调拨、划转小结
所以说呢，平时接触各式各样的项目，脑海里边大体上有个模糊的印象和理解，却无法梳理清晰，总结总结还是能提升自己的，我也在总结的过程中不断成长。
共同进步吧，骚年！
共同期待下一个获取过程中需注意的知识点：政府返还。
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文字：CFO养成笔记（原财总笔记）
