加拿大政府债券收益率可能不会像比特币那样飙升，但它们确实刚刚创下了四个月以来的新高——而这并不是抵押贷款购买者想要听到的。固定抵押贷款利率往往跟随收益率，就像游客跟随GPS一样。
短期抵押贷款利率的显著下调
两年期固定利率：
有保险贷款下降55个基点至4.29%。
无保险贷款下降115个基点至4.39%。
三年期固定利率：无保险贷款下降35个基点至4.29%。
五年期固定利率：无保险最低广告利率下降5个基点至4.59%。
保险贷款利率上升10个基点至4.14%。
注：这些降幅主要来自Ratehub的报价。
债券收益率上升可能推动利率反弹
债券收益率正在快速攀升，可能会推动固定利率（尤其是最具竞争力的保险贷款利率）再次上升。由于保险贷款的利润率通常较低，它们对收益率变化的反应也更快。
图源：51记者拍摄
浮动利率的未来展望
市场目前密切关注12月11日的加拿大央行会议：
市场普遍预计央行将降息，这几乎已成为定局。
然而，随着通货膨胀可能暂时触底，未来的利率路径尚不确定。
根据当前债券市场的预测，2025年可能会出现两次最终降息，将基准优惠利率降低至5.20%。届时，加拿大央行可能暂停进一步行动。
本周的利率下调为一些购房者提供了短期机会，但随着债券收益率的上升，固定抵押贷款利率可能会再次上涨。对于浮动利率贷款的借款人，未来的利率路径仍然存在不确定性。
房贷续约压力一年内有望完全取消
本周，部分抵押贷款借款人不再需要通过压力测试利率的资格审查，将更容易更换贷款机构。
加拿大银行业监管机构OSFI此前已宣布，自2024年11月21日起，取消对未投保抵押贷款直接转移（Straight Switch）的最低合格利率（MQR）要求。
图源：51记者拍摄
什么是直接转移（Straight Switch）？
直接转移指的是在不增加贷款金额的情况下，将抵押贷款从一个贷款机构转移到另一个。
什么是未投保抵押贷款（Uninsured Mortgage）？
未投保抵押贷款是指没有抵押贷款违约保险的房屋贷款，通常适用于首付比例为20%或以上的贷款。
之前的规定是，想要更换受联邦监管的贷款机构，借款人必须证明其能够支付基于合同利率加2个百分点后的还款金额。这限制了借款人的选择权，尤其是在其财务状况恶化的情况下。
加拿大业主正面临关键时期，到2026年底，预计约70%的现有抵押贷款将到期并需要续约。新举措提供了更多灵活性，让借款人更轻松地寻找更优惠的利率或条款。
2020年至2022年间发放的抵押贷款面临月供上涨约40%的压力，预计贷款机构之间的竞争将加剧，以争取新客户和保留现有客户。
OSFI表示，此次变更是基于行业反馈，认为续约时投保和未投保抵押贷款借款人之间存在不平衡，投保借款人在更换贷款机构时已经无需重新通过压力测试。此外，监管机构发现之前预期的风险并未实际显现。
OSFI助理总监Tolga Yalkin周四确认了这一监管变化，他表示：“如果借款人在不增加摊还期限或贷款金额的情况下，从一个受联邦监管的贷款机构转移到另一个，我们将不再要求应用最低合格利率（MQR）。”
不过，Yalkin强调，贷款机构仍需应用压力测试来评估借款人的债务可偿还能力，包括总债务比率（TDS）和房屋债务比率（GDS）。
“这意味着，贷款机构将根据我们《B-20 指南》中的一般抵押贷款审慎承保原则，自行决定适当的压力测试标准。”
对借款人的影响
取消对未投保抵押贷款借款人更换贷款机构时的压力测试要求，为房主提供了新的选择机会。
“Butler Mortgage” 的Ron Butler告诉媒体：“这使借款人在续约时获得更优惠利率的可能性更大。这一切都是为了公平。”
Butler指出旧系统中的不一致：续约时留在现有贷款机构的借款人无需接受任何资格审查，例如就业验证，而想要更换贷款机构的借款人却必须完成全面的流程。
加拿大按揭专业人士协会（Mortgage Professionals Canada）总裁兼首席执行官Lauren van den Berg表示，此次变化“确保房主能够在没有不必要障碍的情况下获得符合其财务需求的最佳利率，为他们提供更大的选择和灵活性。”
对贷款机构的影响
随着抵押贷款续约高峰期的到来，取消未投保贷款直接转移的压力测试要求，意味着贷款机构需要更加努力保留现有客户，以免他们被竞争对手吸引。
TD银行经纪服务副总裁Devon Ajram称，这一变化对消费者来说是一次“重大胜利”。但他也认为，由于贷款机构会努力保留客户，预计不会出现大量客户从一个机构流向另一个的情况。
“那些拥有重要贷款组合的贷款机构将非常敏锐地评估需要采取哪些措施来保留客户。”
Ajram补充道，目前约四分之三的未偿贷款为传统未投保抵押贷款，这些借款人通常不容易受到财务压力的影响，因此不太可能更换贷款机构。
他也承认：“贷款机构需要更加灵活，特别是在续约时，”特别是那些仅提供单一产品的贷款机构，因为消费者现在可以选择其他贷款机构。
Manulife总裁兼首席执行官Katy Boshart同意这一观点，并表示贷款机构需要在客户服务上提高水平，才能保留那些现在有更多选择的客户。
Scotiabank高级副总裁Tracy Gomes认为，这一变化“对客户来说非常好，让他们不再觉得被困在某一家机构，而是可以自由选择。”
完全取消压力测试的可能性
外界普遍猜测，此次变化可能是迈向彻底取消抵押贷款压力测试的第一步，特别是在当前利率下降的环境下，其相关性正在减弱。
Scotia Mortgage Authority前首席执行官John Webster预测，压力测试可能会在未来12个月内完全取消。
他指出，由于OSFI针对高负债借款人的新贷款收入比（LTI）限制将于2025年第一季度生效，这两项措施可能会并行运行一年，然后逐步取消压力测试。
“在当前利率环境下，压力测试已没有存在的合理性，”他在一次公开活动中表示。“此前的模型是基于利率上升的环境，而不是现在的环境。因此，我认为它没有继续存在的理由。”
如果这一变化发生，加拿大的做法将与英国相似：引入贷款收入比限制后逐步取消了抵押贷款压力测试。
然而，行业内并非所有人都持乐观态度。Butler Mortgage的抵押贷款专家Ron Butler告诉媒体：“也许会发生，但等我亲眼看到再相信吧。”
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