年轻人正在抢购北京老破小:便宜、要涨、先上车再说

创业   2024-12-08 22:11   重庆  

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是理想,也是现实。

作者:肖珂
来源:未来商业观察(ID:futureob)

饺子走进小区,眼前清一色是红色的六层小楼。房子外,电线缠成杂乱一团。


这是北京东部众多旧居民区中的一个。小区里的房子大多在上世纪90年代前建成,墙体漆痕斑驳,门口印满了小广告。


如今人们看惯了都市高楼,很少涉足于此。但90后饺子却早已把它当成未来的家。


自2024年以来,以北京为首,一二线城市“老破小”房源的成交量飞升,日均成交量同比增长近40%,成交周期平均仅7天。


年轻人正在一线城市抢购老破小,只因在北京房价跳水和利好新政出台后,他们忽觉,自己和房子的距离不再遥远。


一些人已决定在红砖之间长久停留。


01
青睐老破小的年轻人们


在入住新家之后,饺子特意剪了一段卡点的视频,发到了社交平台上。视频中,房子灰蒙蒙的,她指着墙上的一个大洞呵呵地乐。


钢架生锈的阳光房、洗澡转身都困难的迷你厕所、堆满杂物的卧室...一般人看到必定会紧皱眉头,但对饺子来说,却是漂泊之后,在北京的第一个家。


饺子是90后,出身美术专业。自2012年进京集训开始,她就一直在北京生活。


大学本科毕业后,饺子成为了一名职业纹身师,在一家连锁工作室工作。


在这12年间,她在海淀上过学,在通州与人合租过,在大兴跑过工作,就是没坐过少于一个小时的地铁。


毕业后的两年时间,饺子一复一日挤地铁,和白领们一起在车厢里抓着扶手摇晃。生活因热爱的工作而充实,也似乎在异乡逐渐稳定了下来。


现在的家里,合租室友走了一波又一波,只有她一直都在。


2022年,事情突然出现波澜。她被调到朝阳区工作,周转于望京和三里屯之间。从原来的家到工作室需要近两小时,通勤变得逐渐不可忍受。


饺子在纠结着搬家。她忽听到同事议论房价正在下跌,心中一动:是不是可以直接买个房?


和饺子一样处境的年轻人不在少数。90后群体正步入而立之年,而对于北漂的他们来说,30岁普遍被认为是一个“节点”。


因此,有没有房子成为关键问题。在中国人的观点里,房子意味着稳定,也意味着在这个大城市里有了“根”。


和大多数北漂的想法一样,饺子的购房需求诞生已久。但在心里,火苗一直微弱,直到最近。


房子大跌之时,她告诉自己,是时候出去看看房子了,大不了就当遛弯。


她对区域的初始规划已很明确:只选择纵向切割朝阳区的14号线地铁站周边,最北端或最南端也好,只因可以在早高峰抢到座。


小区和房子老一点没关系,饺子更看重的是房子内部的朝向、布局等“硬件”。


相较于冰冷的高楼,她反而更喜欢老小区里的市井气息,因为很温暖,会让她有家的感觉。


她还有个比较特殊的诉求:房子需要临街,因为她想创办自己的小工作室。饺子希望让人们走在路上的时候,可以看到窗户或阳台上的招牌。


当然,离中心越近越好。


▲饺子展示墙上的“天坑” / 受访者供图


于是,从2023年中开始,饺子只要闲暇时间的时候,就辗转于各个地段的链家实体店之间。


中介的小电驴成为她熟悉的坐骑,就连横跨朝阳区的亮马河,也路过不知道多少次了。


虽然现在科技发达了,在网上也可以沉浸式AR看房。但她还是觉得,自己亲自去看看比较安心,也能感受一下和房子的“链接”。


在一年半左右的时间,她已跑过四十多个小区,平均每个小区走访房子两套多。在实地看房百余套之后,她几乎对地区和小区了如指掌。


在社交媒体上,有很多年轻人们都来饺子的评论和帖子底下留言。他们需求各不相同,但统一的是:只考虑老小区,预算在200-300万间。


在小红书上输入老破小,便会看到各式各样的帖子在互相征求意见。有人晒出刚买的老房,里面挤满了木质家具,黄润的松木地板映着午后阳光。


他说看起来有点旧,但有种一切稳中向好,所有人都正在走向幸福的感觉。像小时候的家,所以不打算重装了。


饺子也很乐意为准备在同一个区域买房的人们解惑:


“这个小区很老,但很有生活气息”


“那个小区相较下比较新,但树比较多,就显得有点阴森”


她真实的感觉到,人们购买老破小的需求越来越大。不仅是网上询问她的人越来越多,和中介的交流中,饺子听到的事例也越来越多。


有次去看房,她跟着中介从头到尾,跑了一条满是老小区的街道。


中介骑着电动车,每过几分钟就抬头,指着几个板楼和她说:


“这个小区前几天刚卖出去一套,在三层的。买它的人应该和你差不多大哩,也是来北京工作的。”


“那个小区也是,85年的房子。买的人住在路东边,在西边又买了套。”


饺子最后过户的房子位于北京市金台路片区的红庙北里小区,也是北京最有代表性的老破小集群之一。


据不完全统计,该小区在今年前 8 个月累计成交 34 套,月均成交量达 4.25 套,远高于去年同期水平。


在9月30日,北京房产发布新政后,这里的成交量再创记录。


秦哥是这片区域的链家房产中介。他算了一下,仅10月一个月,他在这个小区经手成交的房子就20多套。


而且红庙非学区房,不受这方面的影响。买家都是奔着它的黄金地段来的。


他观察到,大部分买房的人都是去商业中心上班的,年龄平均在三十多岁左右。小区老旧,但年轻人很多,租户也几乎都是上班族。


在海淀万寿路附近的中介小慧也察觉到了这个趋势。她负责的几个小区,房子建成时间在1985-1992年。而小区里,90后们才是主要业主。


她认为,小区的年轻化也是氛围和睦的原因之一。90后们上班繁忙,早出晚归。因此小区里总是静悄悄的,“没有什么扰民现象出现”。


年轻人们不再愿意承担远超预算的高级公寓,把目标转向中心地区的老破小。他们觉得,房子虽然外面破旧,把里面重装一下,还是一个新的家


饺子也在其他人的帖子底下写到:“红庙北里,破确实破,老小区也没人管,但方便是真方便,挑一挑也有不错的楼。修一下自住不错的。”


“主要是买得起。”


02
房子不再是奢侈品


房价对于人们来说,是经济的晴雨表。而对于刚需人群,北京的房子在这次大跌之前,一直都是望不可及的奢侈品。


在2017年初,房价达到历史新高。那时候,买房不仅要拼业内关系,还需要先交几万块的茶水费,只为求得一个购房资格。


2017年3月17日,北京发布317新政。短短三百字的公文成为勒住房价的缰绳,严格的措施遏制了几乎癫狂的楼市。


之后5年,楼市持续下行。房子成交量被腰斩,人们大多持续观望市场,但销售额总体保持稳定,波动微弱。


人们的购房需求在疫情后复燃,2022-2023年间,房价再次小幅度上行,楼市开始回暖。


自2023年春季起,北京的房价就好似坐上了跳楼机,猛跌。有中介介绍两居室时感叹:之前350万都拿不下的学区房,现在跌幅近100万。


对于打工人来说,房子虽然持续降价,但仍旧昂贵。不过,降幅让他们看到一丝希望,理想和目标似乎离得更近了一些。


北漂们在合租房里蜷缩,渴望在未来能有一套属于自己的房子。他们在这个高速运转的城市里上下寻觅,盼望钢筋铁架间的归属感。


北京“老破小”内部 / 肖珂 摄


在2023年中,饺子最初的预算是360万,小两居就行,老房子也可以。这个价格,对标她的需求来说,实在不低。


也因饺子已提前做好心理准备,把看房战线预期时间拉的非常长。她也希望能多看几套,为价格和选择都留有足够的空间。


现在回看,饺子依然非常庆幸自己选择了长期计划。现在的小两居,她仅用253万就拿下,比预期低了近30%。这也和市场上老破小的跌幅相近。


在最终成交前,饺子其实已谈过两套,但都夭折在准备过户的阶段。


第一套价格在300万出头,问题出在是厂里分配的房子,业主转权的手续没办妥,只好作罢。


第二套的价格谈到280万左右。饺子最初觉得欣喜,但再去看房时,由于是底层,她隔着窗户,和马路旁边坐着嗑瓜子的奶奶打了个照面。


再加上这片区域的公厕离厨房的窗户,距离仅不到5米。饺子思来想去,心底还是觉得别扭,便主动终止了手续。


第三次,房子的位置和布局都符合饺子的预期。她甚至在第一次看房时就已规划好,把这个小两居改成一室一厅,再做个工作台。


过户前,饺子又跑到房子里看了一遍。虽然满地灰尘,卧室的灯也坏了一个,屋里显得有些陈旧。但她越看,越心生欢喜。


阳光房朝向北,虽是底层,但并无遮挡,眼界开阔。即使是光照相对短一些的冬季,阳光也可以通过窗户,温暖地直接晒到房子的中间。


饺子在这间老房里好像看到了新生的自己。


03
新政到来


4月17日,北京住房公积金管理中心发布政策,利好老破小,“购买老破小可多贷款,部分房源贷款期限最高可延长20年。”


在9月30日,北京又出新政,加大住房公积金贷款支持力度,同时降低存量房贷利率,下调房贷首付款比例,缩短非京籍家庭缴税年限。


这也就意味着,在北京购买第一套住房时,若使用商贷,最低首付款比例仅为15%,利率则降至3.15%。对于刚需人群来说,压力骤降。


新政实施的首日正处国庆节当天,中介秦哥感叹:那天的情景,似乎又回到2017那段鼎盛时期。


他因没抢到车票,假期留在北京。却因为新政,加班了一整个国庆小长假。


“大多数同事都回家了,我就得替他们也带人看房。累得要命,就没停过,客户一个接一个。”


秦哥发现,人们比自己想象中还要着急。甚至有客户听到消息后,直接中断了度假计划,连夜驱车赶回来买房。


但大部分人比较理性,是放假之后再来看的房子。所以国庆之后,也迎来一个买房的小高峰。


今年10月6日当天,链家在北京的房源成交量超过了一千套,是平常周末的3-4倍。


10月7日到13日,仅一周的时间,公司整体成交量为3354套。平时一周只能卖出1000套出头,如果是1500套左右,数量已经算比较多的了。


秦哥打开公司的周报图,表示现在的数量虽然有一些回跌,但也基本稳定在每周成交两千多套,比政策发布前也增加了近一倍。


他在高兴之余,也有点焦虑。只因现在业绩增长基本上进入瓶颈期,甚至开始下降,“不是因为没人想买,而是我手里没房子可卖了”。


所以现在秦哥带客户看房,言语间总会有点着急。一方面是希望房子能成交,另一方面是他打心底觉得,不抓紧买的话,过几天就没了。


旧小区红庙北里内的居民楼外观 / 肖珂 摄


饺子看房的时间正处于今年的10月,老破小的价格经过楼市整体跌价和针对性利好政策的打磨,正处在低点。


饺子也认为,现在是买房的最好时机,无需再等。她和中介说,可以走流程了。


她再次联系了中介,想当面见见业主,趁着这波降价热潮杀一杀价。


最开始时,房子的标价是266万,饺子记得很清楚。和房主见面后,对方直接“自刀”13万,提出253万的价格。她差点没绷住。


趁业主不注意,饺子和中介偷偷商量,要“哭”一下,带动一下情绪,再砍一点。


她自己也没想到,不知是终于要安定下来的喜悦,还是这些日子在京漂泊,实在有太多苦涩。她心里突然酸酸的,在业主面前嚎啕大哭。


哭完,业主纹丝不动,咬死253万。中介试图谈到252.8万,也被业主一口回绝。


253也挺好,饺子安慰自己。回想最开始的预算,她已经满意的不得了了。


04
未来在缩紧


房价正处下行时段,买家欢喜,蜂拥入场。但对卖家来说,是完全不一样的心境。


馨馨是北京东三环一套老房子的业主,她家的小区建成于1986年,隶属于央企。因此,房子条件和小区管理都优于普通小区。


虽然房子不大,而且已居住了超十年。但从照片里看得出,馨馨很爱惜房子。内饰整齐,阳光正透过窗户撒在地上,窗外树影幽幽。


房子属性都很不错:朝南、中层、供暖热、包固定车位...隶属的街区对应的小学、中学都是重点,还有个重点医院在旁边,走路就可以到。


在今年,这栋楼也被列入政府的小区改造名单。在更新电梯和保暖层后,将继续免费翻新改造一些基础设施,房子“续航”更久。


因为父母年事已高,馨馨决定出售这户房子,置换一户距离自己家比较近的房,这样比较方便互相照应。


馨馨对自己的房子很有自信,于是最开始在和中介沟通的时候,她的心理预期是350万左右。


她也已经在周边做了调查,自己的价格比市场价低了3-4%左右,应该卖得很快。


随着房价的下降,馨馨的房子虽一直有人来看,也有一些买房人表现得很喜欢。但始终没有人出手。


她只好跟着这片区域的均价往下一调再调,现在心理的预期价格已在短短几个月下跌到320万。馨馨已经不再焦急了,她说,习惯了就好。


现在,她也在尝试自己在社交平台上发布广告,寻找买家。因为房子价格本来就下降了不少,若再刨去1%的中介费,馨馨觉得,更亏了。


因之前她在卖自己上一套房子的时候,也是买卖双方直接交易。方式是,双方谈好价格后,只托正规中介办了最后的手续,以保证双方安全。


她对房子和自己的信心不减,却唯独常常怀疑市场走向。因为怕房价再跌,馨馨每天醒着的时候就会打开小红书,在线秒回有意向的人们。


她想,如果自己卖的话能省掉中间费用,定价差不多可以下调到315万左右。


如果意向明确的话,还可以再往下商量商量,“因为都是年轻人嘛,有话直说就好了”。


因为卖房的诉求是为了置换,她往往会打一个预防针:能商量是能商量,但也不是那种差好几十万的,不接受太多的差价。


对于拥有老破小的人们来说,在未来进行置换似乎是逃不开的话题。如果房子地段好,条件不错的话,似乎也不是难事。


但对于条件没有央企房那么好的板楼来说,置换似乎更加困难。不仅是因为外观看着没有那么讨喜,更是因为,逃不开的产权年限问题。


谈到未来关于房子置换的打算,饺子明显愣了一下。因为她从没想过这个问题。


她笑着说:怎么也得先住十年吧?到时候再说。不住的话就出租,就当投资了。


实际上,购买老破小的人们对后期在置换出去的选择,通常没有太大信心。


因为在北京,住宅用地房本年限通常为70年。而对于房龄超过30-40年的老破小来说,意味着在不远的将来,可能会在需要交一次续期费用。


他们更想在未来保留这份固定产,在自己不续住的时候,出租给下一波北漂的年轻人。


秦哥介绍到,像北京这种中心地区的老破小,租金年化收益能达到2.5%~2.8%,甚至3%。而且价格相对便宜,通勤方便,以后也不怕没有市场。


出租,相对于出售,对老破小可能才是更稳妥的选择。


或许这并不是最好的时机,但对于北漂们来说,却是驻足的最好节点。对于他们来说,未来往往过于模糊的,房子或许能成为可触及的目标。


人们在追求过程中有着不同的身份和角度:买房者为资金问题发愁,担忧价格、卖房者苦于价格暴跌和置换决策、中介迷茫在行业的前景中......


无论出租还是出售,买房还是卖房,不变的内核是,人都站在自己的跑道上,困惑着问题和决策。身后,房市正在被时代的浪潮裹挟着前进。


他们已听见起跑的枪响,却不知终点在何方。



对于未来,饺子一直很乐观。她眯着眼睛畅想:以后有机会的话,当然想换一个光鲜亮丽的大house呀!


她站在自己刚打扫好的小家里,瓷砖被擦的亮亮的。饺子打算先凑合住一段时间,等明年开春了,再找个设计师重新装修一下。


窗外,可以看见有年代感的铁栅栏和对面小楼的红墙。


饺子喜欢这里。现在她每天下班回来,都可以看见老人们带着小孩在小区玩闹。正值金秋,地上有一簇簇落叶被堆在一起,踩上去沙沙作响。


饺子说,她的房子和这个小区一样。虽然有点脏,有点乱,但是,实在温馨。


写在最后:安利一个宝藏读书博主

她们都是普通女性,遭受到的困境也是普遍存在的,没糟糕到无法生活下去。如果忍忍,也能行。

但是多惠和梨帆都不愿意忍耐下去。


夏不绿,不著名作家,出版书籍十余本,售出多部影视版权,用写作丈量生活的尘埃。

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