今日上午住建部部长倪虹和财政部、自然资源部、央行、金监总局联合召开新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，市场反应明显偏空，房地产板块大跌、上证指数由红翻绿、恒生科技涨幅收窄、黑色系主要期货品种集体下挫，这种反应偏空的逻辑或主要有三：
1、发布会内容重点不在于如何化解房企危机，但这一点才是A股投资人关注的焦点。新闻发布会开篇提到“将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造”、“白名单项目信贷规模增加到4万亿”、“将商品住房项目贷款全部纳入白名单”、“优化贷款资金的拨付方式，做到应早尽早”。很显然，住建部重点聚焦的是房地产发展新模式中的“保障”二字，是如何让老百姓住上有品质的房子，如何让保交楼项目确保交付，这种做法完全可以理解，也是政府最应该解决的问题。市场与政府关注的重点未能形成共振，市场翻脸不认人不足为奇。
2、利用专项债收楼收地的机制或难以达到预期效果。财政部部长助理提到“专项债收购存量商品房由地方自主决策、自愿实施”、“利用专项债收储土地收储在操作上将与存量土地业主企业合理确定收购价格”。当前地方政府财政吃紧是普遍现象，叠加房屋租售比偏低，地方政府收购新建商品房用作保障性住房是很难算过账的，“不解近忧、哪有远虑”。所以，“自主...自愿...、合理价格....”机制的效果意味着什么不言而喻。
3、相较于之前央行、财政部对房地产的表述内容，本次新闻发布会没有真正有价值的增量信息，主要围绕机制与执行展开。市场总是期待有令人振奋的增量信息发布，可国家政策哪有一天一个样的，昨日地产板块的涨幅纯属臆想/炒作所致，“从哪里来到哪里去”也算合情合理。
发布会记录要点：
政策组合拳：四个取消，四个降低，两个增加
①4个取消：取消限购、限售、限价、非普标准。
②4个降低：降低公积金贷款利率；降低首付比例；降低存量利率；降低税费负担。
③2个增加：增加100万套改造；白名单规模增加到4万亿
两个增量：
1）避免地方新增债务风险基础上，以货币化方式在地级以上城市新增100万套城中村和危旧房改造。城改和危改一直在做，假设增量指标在一年内完成安置，对商品房销量有10%左右的提振，有望明显缓释下跌幅度。当前产业库存规模大、去化慢，后续还需更大量级的支持。
2）年底前白名单信贷规模增加至4万亿，截至10月16日已审批通过2.23万亿。白名单运作机制类开发贷，本身就是项目标准和市场化原则。
其他，专项债收房，由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化和市场化原则，确保项目融资收益平衡；专项债收地，合理确定收购价格；截至9月底已建设筹集148万套保障性住房。
关于启动货币化：通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，转变此前实物安置的方向。作为对比，2015-2018年平均每年600万套左右，21年为165万套。
发布会点评：
1、国内地产的问题在于居民部门资产负债表受损和收入及房价预期的问题（直观体现在二手房抛压上），这种状态下，购房限制性政策和开发商贷款审核的放松都只是边际政策，需要对居民资产负债表和收入预期形成强有效修复，这一点只能靠财政。市场之所以关心今天的住建部发布会，本质也是想透过地产政策揣摩财政力度。
2、货币化安置是有效思路，从实质效果接近对居民部门直接放水，16年棚改之所以效果显著也是基于此底层逻辑。但体量和力度同样关键，相比上一轮棚改，100万套的体量并不算大，况且今年以来城中村的推进缓慢除了资金还有开发商意愿问题，和项目预期收益有关，财政部虽有态度（尝试做预期管理），但具体落地力度只能边走边看。
3、专项债收购存量商品房由地方自主决策、自愿实施。我们前期强调过，目前收储的很大一部分约束来自项目的预期回报，隐债管控大环境下，由地方政府自主评估再支出，一来意味着项目“经济性”的优先级会提升；二来，“折价收地”的成本诉求和“拖底房价”的政治诉求也会存在冲突。
4、除此之外，其余提及的政策主要围绕“白名单”优化、赋予城市政府调控自主权、调整或取消各类住房限制性政策、政策行和央行提供信贷支持等，依然处于常规的边际政策范畴，影响和意义都不大。
5、总结来看，住建部发布会本身很难对市场财政预期构成进一步加强，下一个观测节点在人大常委会和政治局会议。就政策博弈而言，后续进一步向上的宏观驱动来自财政的两个细节维度（“给多少钱”和“钱给到谁”）的超预期，向下的宏观驱动则来自政策力度被证伪（依旧是拖底思路），迟迟等不到政策也容易带来情绪冷却。
高盛：（昨天高盛点评点击链接查看：《房地产会议的一些猜想》）
我们认为，与市场预期相比，今日住房和城乡建设部的新闻发布会大体上呈中性。
利好方面来自于可能推出的城中村改造和破旧/老旧住房改造项目多年资金结算计划，尽管在资金支持规模和实施时间方面仍缺乏细节。请注意，中国人民银行尚未宣布2025年的抵押补充贷款（PSL）额度（而2024年的额度为人民币5000亿元）。
不利方面则与几乎没有提及促进房地产去库存的增量政策支持（尤其是在资金和实施策略上）有关，我们认为这对于房地产行业的再平衡至关重要。近期的发展表明，政策制定者已对房地产市场的长期低迷表示出更多关切，并愿意加大宽松力度，这可能有助于支持大城市房地产行业的融资、房屋竣工、房屋交易和价格。然而，鉴于房地产行业的许多结构性挑战以及房地产去库存政策支持的仍然有限，我们仍认为，全国范围内的房地产行业似乎没有快速的解决方案。
