北京德和衡（深圳）律师事务所
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实习律师
小产权房，通常指的是在农村集体所有土地上建造的、没有合法产权证明的房屋，也被称为“违规建筑”或“无证房”。在深圳，由于土地资源稀缺，商品房价格居高不下，小产权房因其价格优势而备受青睐。其作为在特定历史条件下形成的一种特殊住房形态，不仅承载了众多外来务工者的居住梦想，也引发了诸多法律与社会问题，尤其是继承类纠纷，更是成为亟待解决的重要议题。本文旨在深入探讨深圳小产权房的现状及继承类纠纷问题，通过梳理相关司法案例情况，揭示深圳小产权房市场存在的问题和挑战。
首先，深圳作为引领改革开放的先锋城市，在土地政策上经历了两次重大变革。首次变革发生在1992年，政府通过征地手段，将特区的集体土地转化为国有土地。第二次重大变革则是2004年的“土地统转”改革，但改革实施后，部分国有土地并未得到政府的有效管理，原村民依然在这些土地上开展经营活动。鉴于外来务工人员对于低价住房的迫切需求，众多村民在改革期间为原村民预留的宅基地上，建造了大量布局杂乱的楼房，这些就是城中村的由来，也是深圳现今小产权房的主体部分。
接着，随着深圳城市化进程的加速和政府对房地产市场的严格监管，小产权房的生存空间逐渐被压缩，其法律地位的不明确和权属问题引发了大量的争议。在继承类纠纷方面，小产权房的特殊性更是加剧了问题的复杂性。由于小产权房没有合法的产权证明，无法办理过户手续，使得继承人在处理遗产时面临着诸多困难，无论是遗嘱继承还是法定继承，小产权房的继承都充满了不确定性和风险。
作为在特定历史条件下形成的一种住房形态，深圳小产权房的种类有着诸多类型，主要种类有：
（一）持有《广东省房产所有证》的房产：此类房产源于八十年代或更早时期，由原宝安县颁发所有权证书，鉴于历史久远，尚未完成现代意义上的登记备案程序。
（二）持有《房屋所有权证》的房产：这类房子主要集中于九十年代初期，深圳特区外的村民自建住宅，虽具备所有权证，但普遍缺乏正式的登记备案记录。
（三）农民房：进一步细分为三类：
1.国土局备案绿本房：该类房产已在国土管理部门进行备案，持有绿色产权证明。
2.红本转化房：原绿本房经补缴地价后转化为正式产权，持有红色产权证书。
3.“两证一书”房产：同时持有《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》及《居民建住宅用地批准通知书》[在深圳特指《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》]。此类房产又可分为两类：
第一类为已备案但限制流转型房产：九十年代依据“两证一书”建成并通过验收，虽由国土局备案但不得过户、交易、抵押。
第二类为仅持“两证一书”型房产：此类证件仅作为宅基地使用权的证明，不具备完整的交易流通功能。
（四） 村委统建楼：由农村集体组织在集体土地上建设，分为两种模式：
1.村委主导建设模式：由村委股份公司自行或主导建设的写字楼、住宅，签署村委合同，可能颁发由村委出具的绿色使用权证书。
2.合作开发模式：开发商与村委合作建设，部分项目可能持有开发商自制的绿色产权证明或仅签署合作建房合同，村委在合同见证处盖章确认。
（五）开发商集资房：开发商与村集体合作，由开发商出资、村集体提供土地共同建设的房产项目。此类房产可能拥有绿色产权证明或整栋大红本产权证书。
首先，深圳小产权房继承类纠纷的难点问题在于：
（一）小产权房是否可以赠与以及赠与合同是否有效？（二）小产权房是否可以继承以及遗嘱是否有效？（三）有什么文件可以作为小产权房的继承证据？（四）遗嘱、遗赠的效力如何证实？
接着，基于对深圳目前已有的司法判例调研，当前实务中针对所述情形，处理方式可归纳如下：
1.小产权房的赠与行为，在未能办理房产过户登记的情形下，若使用权已实际转移，则视为房产权利的有效让渡，且该赠与行为具有不可撤销性。
2.法院对于“小产权房”的所有权争议，通常采取不予直接处理的立场。
3.对于符合法定条件的“小产权房”，其使用权与收益权可依法进行继承分割处理。
4.关于房屋使用权的处置方式，原则上应首先尝试分割，对于无法分割的情形，则通过给予相应经济补偿的方式解决，具体而言，为便于管理使用，法院通常会裁定由实际居住者或出租管理者继续享有使用权和收益权，并向其他继承人支付合理的经济补偿。
5.经济补偿的标准，一般参照房屋租金收益合理确定，同时，在继承纠纷中，亦可对房屋收益及份额进行分配。
6.法院对房屋使用权的处理，并不构成对房屋所有权的法律确认，亦不产生确认房屋所有权的法律效果。
7.探究房屋权属时，可尝试向村委会或当事人查询是否存有《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》以及政府依据申报表给予的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。深圳地区司法实践中，普遍认为《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》仅具“收据”性质，无法单独证明权属关系或持有人与“历史违建”的建造、占有关系，亦不直接影响持有人的权利义务。然而，该回执中的申报材料则被视为权属证明的关键资料，同时，该回执亦能表明房屋的实际使用人身份。
8.若房屋地块持有《建筑许可证》或《施工许可证》，可以向深圳市规划与自然资源局或村委会查询相关信息，以明确地块性质。若地块未经报建，可询问村委会是否能证明其为自建房或其他性质，并探索是否存在其他非正式文件可作为佐证。
9.遗嘱作为法定要式行为，其有效性严格受限于是否符合法律规定的遗嘱形式要求，此规则同样适用于遗赠及声明。
10.涉及遗嘱的案件，立遗嘱人确认遗嘱的过程及见证人的见证活动，均须严格遵循法定规定，以确保遗嘱及遗赠、声明的有效性。
然后，深圳法院目前的处理态度较为明确，已然有了一定的审判原则，其通常会考虑多个因素，如房屋的建设时间、土地性质、继承条件及权利等。为此，近年来深圳法院对于此类案件的处理结果呈现出一定的规律性，以下是深圳法院对小产权房继承类纠纷审判理由的部分展示：
（1）黄某、林某1继承纠纷二审民事判决书（2017）粤0304民初40070号、（2019）粤03民终17847号
关键事实：
①涉案房屋属于村民宅基地自建房，无产权证明。
②原告及被告林某2、林某3自小就与被继承人分开生活，基本没有往来，没有对被继承人尽过扶养义务，且在被继承人去世前，亦未到其身边探望、照顾，应当酌情少分，但考虑原告是低保户，经济困难，因此酌情分配。
③涉案房屋一直由被告黄某继续管理出租。
法院认为：
涉案房屋属于村民宅基地自建房，根据法院调取的《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》，被继承人林某占有涉案房屋100%份额，该房产是被继承人与被告黄某的夫妻共同财产，涉案房产的50%份额属于林某的遗产，但因涉案房屋在国土部门并未登记产权归属，法院仅对其使用权进行处分。
因此涉案房产（小产权房）的使用权可以以继承方式予以分割，并且被继承人的遗产属各继承人共同共有。但涉案房屋是被继承人林某与被告黄某在婚姻关系存续期间建立的，在被继承人林某去世后，涉案房屋一直由被告黄某继续管理出租，为方便财产的使用，法院判令涉案房屋由被告黄某使用、收益，被告黄某应向其他继承人给付相应的经济补偿。经济补偿的标准，法院酌定按租金收益计算。
（2）纪某1、纪某2、李某与吴某1、吴某2、吴某3、吴某4遗嘱继承纠纷二审民事判决书（2017）粤03民终6167号
关键事实：
①本案争议之遗产—涉案房屋经白石洲村委会证明，系被继承人的自建房，无产权证书，亦无法办理房产过户，因此涉案房屋并不具备不动产所有权转移的法定要件。
②涉案房屋在被继承人生前已赠与上诉人及第三人。
③涉案房屋在赠与之后被继承人又另设遗嘱将房屋交由被上诉人继承。
法院认为：
赠与协议签订后，该房产即交予纪某1、纪某2管理、使用，在房产不能办理过户登记手续的情况下，使用权的移交即应视为房产权利的转移，故本案赠与协议已履行完毕，吴某不能行使任意撤销权，无权再撤销赠与。
（3）张某1、张某2遗嘱继承纠纷二审民事判决书（2020)粤03民终21174号
关键事实：
①立遗嘱人凌某没有在涉案遗嘱上签名。
②张某1、张某2以两个见证人是郑某委托为由主张两个见证人与郑某之间存在利害关系、两个见证人主体不适格。
法院认为：
遗嘱作为要式行为，其是否有效，取决于遗嘱形式是否符合法律规定。本案涉案遗嘱为打印遗嘱，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十六条规定，打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年、月、日。然而，涉案遗嘱在立遗嘱人确认遗嘱过程和见证人的见证活动两个关键环节均不符合法定形式要件。因此，本院认定涉案遗嘱无效。
综上所述，深圳法院关于小产权房的处理，现行实务操作在赠与、所有权认定、使用权及收益权继承分割、经济补偿等方面形成了较为明确的处理原则，强调使用权转移的有效性及经济补偿的租金收益标准等。同时，深圳法院在处理房屋使用权时不涉及所有权确认，且相关证明文件如《收件回执》与权属证明资料需明确区分，而《建筑许可证》《施工许可证》等则是了解地块类型的重要依据。此外，遗嘱、遗赠及声明的有效性均须严格符合法律形式要求，因此，法律工作者和专业人士在处理类案时应根据案件的实际情况进行全面的考量。
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作者简介
张 翠
权益合伙人
张翠，北京德和衡（深圳）律师事务所权益合伙人，环境资源与能源业务部主任，专注于解决以公司为主体的疑难、复杂商事争议案件，擅长建工、能源环保领域法律事务，对知识产权项目有所研究。2019年代理的某诉讼案件，被某省高法列为十大典型案例，2018年代理的某诉讼案件，被某省高法参选2018年度全国优秀案例评选。社会任职：中国民主建国会会员，深圳市黑龙江省商会副会长，深圳市律协商事仲裁专业委员会委员，“深哈战队”法律服务团队创始人。
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胡 汶
德和衡（深圳）律师所实习律师
胡汶，北京德和衡（深圳）律师事务所实习律师，专注于服务建工领域、能源环保领域等商事争议案件，具备良好的逻辑思维能力和问题解决能力。
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王海军
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