冯奎资料图。本文来源：21世纪经济报道
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冯奎专栏丨房地产税收新政将如何影响楼市？
11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。这被称为新一轮地产税收新政。对比前几轮，此次地产税收新政对三类人群的支持力度最大，预计将对房地产止跌回稳起到积极作用，然而税收新政之后，房地产走势与前几轮可能并不相同。
从内容上看，这一轮税收新政，重点在于通过降低契税、增值税等，从而降低购房成本、提升市场活跃度。税收政策至少对三类重点人群是重大利好：
一是对改善性住房需求者，新政将契税1%低税率优惠面积标准已从原先的90㎡提升至140㎡。个人购房者购买家庭唯一住房或是第二套住房，只要房产面积不超过140㎡，均可享受统一的1%契税优惠税率。对于面积超过140㎡的住房，唯一住房的契税将按1.5%征收，第二套住房则按2%的税率执行。在多数城市，小户型更多体现为刚性需求，而90~140㎡购买需求代表着当前这一阶段的改善性需求，这部分需求在新房市场比例上升，已占到新增销售量的三成以上。因此，此次税收新政可以看作是对改善性居住需求的大力支持。
二是对于一线城市的购房者，新政策实施后，购房者最多可享受2%的契税减免。在以往的政策下，北上广深四个一线城市的第二套住房契税均按3%的税率收取。假设在深圳购买第二套住房（面积不超过140㎡），如果房价1000万，购房者以前需缴纳3%的契税，即30万元。而自2024年12月1日起，契税将降至1%，这样就有20万元的节余。北上广深购房者的购买力较强，这几个城市的地产的抗跌性也较好，近几个月来成交活跃，所以税收新政对于在一线城市或到一线城市去购房的人群来说是重大利好。
三是对于以旧换新的购房者来说，他们所在城市在取消普通住宅和非普通住宅标准后，都将适用统一的个人销售住房增值税新政策，也就是城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这对希望卖旧房、买新房的人群来说，无疑是一把助力。
改善性住房需求、一线城市新增需求、以旧换新需求等等，大致上就是当前这一阶段房地产需求“增量”的主体部分。这几部分需求进一步释放和激活之后，还能带动其他细分客户和市场的需求，通俗一点说，房子买卖的齿轮就能转动得更快一点。
从这点看，此轮房地产税收新政的针对性较强，料将产生积极效果。但同时也要看到，与历史上其他几轮支持楼市的税收优惠政策相比，本轮新政的效果可能不能等量齐观。回顾1999年、2008年、2006年等几个年份，当时出于“救市”的考虑，财政、税务、住建部门也单独或联合出台过降低契税等税收优惠政策，并且这类减税政策往往最后登场，力大势沉，效果可谓极为明显。而本轮房地产税收新政，如果定位于促进房地产进一步止跌回稳，则有望实现这一目的，但由于房地产供求关系发生了根本性的变化，房地产“热油烹火”的局面已经过去，所以有的房产中介过度炒作房地产税收新政既没有基础，也并不被后续政策所支持。
不必讳言，过去一段时间的楼市政策，每一项具体措施仿佛都有“有效期”，且这个期限渐次变短。但也正是这一系列政策陆续出台，发挥了“接力棒”作用，从而延缓了房地产快速下跌势头，并最终呈现较明显的止跌回稳局面。
从过往经验来看，房地产税收优惠政策的出台，是每一轮支持楼市的“必选动作”。然而，这次与以往有所不同。所以有关部门一边要着眼短期出台系列政策，力求止跌回稳；一边还是要着眼长远，并抢抓利用宝贵的时间窗口，设计并出台更多有效的制度措施，以此推动建立房地产发展新模式。
具体来到这次房地产税收新政，有些做法还应更加制度化、长期化，比如对改善性的商品住房，针对具体面积给予税收优惠时，其税收政策可以进一步考虑朝着“一致性”方向更加合理化加以设计。作为房地产税收政策的一项内容，对房地产持有环节的收税也可一并设计，并创造条件分阶段去试点实施。从房地产发展新模式这一系统性制度架构来讲，今后一段时间，需要在优化和完善供应体系、转变房地产运营方式、完善调控政策、强化安全监管等方面，出台更多有效的政策以及补齐更多的制度短板。■
