上海的天气越来越冷，二手房成交热度却丝毫不减。
带看量和买卖情绪指数还在回升，
周末成交量还维持在1000套以上。
都说量在价先，如果这个势头延续，
那么跨过春节真空期后，上海房价势必会迎来企稳行情。
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新上海人产业区
第一类是动物精神驱动的、尚且能赚到钱的新上海人产业区。
这里的“动物精神”是指受本能、情感、直觉等影响的经济行为，它能让沉寂的市场重新充满活力。就像A股，仅用几个交易日的疯涨，就成功引爆了市场的动物精神。韭菜们情绪高涨，开户买票的热情浇都浇不灭。
楼市中也存在一批动物精神驱动的冒险主义者，来推动房价上涨。
这些人都看好哪些区域呢？
1）张江
熊市抗跌，牛市领涨的张江，最近的成交价已经触底反弹了。
张江购买力强劲，离不开两大独特优势。一个是强劲的产业，另一个是优质学区。
张江的产业有多强，不用我多说了吧。
张江科学城现在已经汇聚2.48万家企业、50多万从业人员，硕士及以上人才占比超过16%。
人才有更替，自然也有买房逻辑的调整。
像张江这种产业大龙头，供需紧缺的板块大家可以多关注。
2）联洋
联洋是动物精神驱动最强的板块，“中产风向标”的名号不是吹的。
市场低迷的时候，联洋能引领行情；
市场活跃的时候，联洋会更加疯狂。
几乎每次新政，联洋的成交量都会冲在市场一线。
浦东内环好地段、顶级学校、国际社区、高品质房子、大型绿地世纪公园...这些优势集中到一起，是联洋次次卖爆的原因。
2020年，联洋因为学区行情一度领涨市场。
2020年下半年，标杆小区仁恒河滨城的成交单价已经到了15万/㎡，2022年那波牛市更是冲上18万的单价。
如今，学区溢价的泡沫已经基本抹平了，单价回到12万上下，也算是回调到位了。
最近小区内的151平热门三房，价格对比最低点已经有了3%-5%的涨幅。
2025年联洋或许还会迎来自己的“疯狂”。
3）徐汇滨江
徐汇滨江值不值钱，看拿地的人就知道了。
几个月前，绿城和保利、招商、中海等7家开发商，为了抢徐汇滨江一块地，极限拉扯了72轮。
最终绿城花48亿，溢价30%收入囊中。
这块地楼面单价13.1万/平，创造了全国楼面单价记录。将来可能会刷新徐汇滨江的售价纪录，打开上海滨江豪宅的天花板。
那么贵，能好卖吗？看新房热度就知道了。
12月25日，徐汇滨江的中海领邸项目，118套总价4100万的豪宅，开盘30分钟即售罄。也就是说，单价15万/平的豪宅，平均15秒钟卖一套。
贵不是徐汇滨江的特色，
一直涨才是它的独特之处。
2020年至今，五年时间，徐汇滨江的房价从8.55万/平涨到了15.48万/平，涨幅高达81%。
这里没有静安区的破旧，没有陆家嘴密集高楼的压抑，离尘不离城，位置恰到好处。
标杆小区几乎都是干挂石材外立面，楼盘新，水准棒，稀缺的江景豪宅，开阔的楼间距，新钱老钱都愿意追捧。
未来的房地产市场，大家只会为真正的好地段和高品质买单。
所以说，徐汇滨江，还没到天花板。
4）前滩
前滩自出道以来一直饱受争议，看好的人很多，唱衰的人也不少。
根据我们的经验来看，选择在前滩买房的大概有三类人：
1、冲着华二前滩学区来的，买小户型挂户口，希望房屋带增值属性的买房客。
2、定居在浦东的高学历高收入中产，年轻一代小资，买的就是“前滩”的名气。
3、豪宅客户，喜欢前滩纸醉金迷的高大上环境。
你们想，中环内、5年内的次新房、带学区，同等价位，你能找到第二个吗？
所以，前滩现在的二手房价，也并非全是炒作和泡沫，它是有自己的发展逻辑在里面的。
未来一样会有人为前滩买单。
5）瑞虹新城
瑞虹新城是虹口区的销冠，2024年成交了252套。
为什么说瑞虹新城2025年可能会有一波小反弹：
1、瑞虹新城是整体开发的大型居住区，公共配套成熟，资源丰富，商场能级高，离市区近，通勤也方便。
2、片区内都是品质次新房，这在浦西内环内是非常稀缺的存在，对虹口的中产来说，这里是区域内最好的选择。
3、瑞虹南面的北外滩住宅很有限，这里就成了北外滩的专属后花园，可以持续吸纳北区的高净值人群。
6）新江湾城
新江湾城作为杨浦的老牌学区板块，是这一轮熊市跌得最惨的，超过老破小鞍山。
泡沫挤得差不多了，回过头再看新江湾城：
这里已成为北上海高端住宅的重要补充，一个板块就占据了杨浦区近期1500万以上商品房房源的80%。
作为浦西中产学区板块，这里聚集复旦二附校、上音实验、同济新江湾、交附杨浦，清一色的区内顶配。
这么说吧，但凡看过新江湾学区，其余都入不了眼。
这里的主力客群，大多都是同济、复旦等大学的教授和医生，都是端着铁饭碗的人，工资收入受经济影响不是很大。
图源网络：复旦大学江湾校区
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置换链条完整的区域
除了动物精神驱动的板块外，还有一种类型就是有拆迁预期，置换链条完整的区域。
比如黄浦、徐汇、南虹口这些内环内的核心区域，老破小比较多，拆迁旧改的土著，能为区域内的新房和次新房提供一定的购买力。
黄浦拆迁买黄浦、徐汇拆迁买徐汇、虹口拆迁买虹口。
老换新，小换大，升级换代，不仅住得舒服，还能保值增值。
这些本地土著对地段有深厚情结，在本地生活了几十年，亲朋好友都在附近。
比起搬到外区，他们更愿意留在熟悉的地方，享受完善的配套设施和便利的生活环境。
小结
最后，需要声明的是，我们预测这些板块可能会在2025年迎来价格反弹，并不意味着有性价比，也不意味着上海会迎来爆发式的上涨，仅仅是从短期供需关系的维度考量。
至于2025年的上海房价，现在市场有两派观点：
一派观点认为经济差，光放水市场起不来。
另一派观点认为放水放到过多的量，也可以改变基本面。
观观可以确定的是，2025年中国利率宽松是大概率事件，明年的上海楼市平均数可能会微涨，品种会继续分化。
所以依然是建议大家防御性买房：
自用、学区、改善居住、优化资产加快入市，风险偏好高的左侧交易投资者可以考虑入市。
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