“00后”“05后”小区，在南京存量房中占有相当比重。这些小区经过一二十年使用，设施设备有所老化，环境面貌也已落后。如何帮助它们摆脱“中年危机”焕发“第二春”？这些房屋的“终身养老”问题该怎么解决？小区自主更新有哪些可复制推广的经验？还有哪些有待破解的现实难题？
今年
南京一批存量房小区
在业委会组织下自主更新
焕发小区“第二春”
图为自主更新后的观澜苑小区中心广场。新华日报·交汇点记者 赵亚玲 摄
自主更新后
居民获得感满满
在建邺区，2008年交付的滨江·奥城观澜苑（下称“观澜苑”），不久前完成了自主更新，让周边小区居民羡慕不已。改造前，观澜苑人行道路面多处塌陷，中央水景干涸荒废，地下车库灯光昏暗、车辆常年积灰。加上消防系统瘫痪、墙面渗漏等问题，居民生活备受困扰。
在更换几个物管企业仍无改观后，观澜苑居民们果敢走上自主更新之路。2021年，观澜苑业委会与万科物业达成3年公共收益分配方案，同时积极申请物业维修基金、政府专项基金，并动员业主自筹。从2022年到2024年，小区先后完成了车库、道路系统、中心广场、消防系统、电梯维修、河道景观等10余个改造项目。
走进更新后的观澜苑，主干道焕新为黑色沥青路、红色健身步道，小区中央整出2000平方米林下草坪，地库水磨石坚硬光亮，智能监控室日夜守护小区每个角落……
今年刚刚完成自主更新的观澜苑小区。新华日报·交汇点记者 赵亚玲 摄
不仅机动车和非机动车车库、小区道路、管道消防等功能性设施“鸟枪换炮”，广场、绿化、小品也让人眼前一亮。小区对废弃设施、水景和道路空间拆除整合，形成开阔的绿地广场，濒临奥体北河一侧还建成滨水空间。除此之外，小区大门口配备了人脸识别设备，小区道路清扫用上了机器，洗地机在地库内往来穿梭，物业管理实现了智能化、机械化。
图为自主更新后的观澜苑中心广场。 新华日报·交汇点记者 赵亚玲 摄
未出新改造
禁不住细看
在南京奥体东板块，从奥体大街到向阳河，一路河街傍行、行道树高大茂密，两侧分布的中海·塞纳丽舍、万科·光明城市、银城西堤国际、万达华府，是早先落户河西的一批小区，周边教育、医疗配套齐全。然而，在光鲜亮丽的城市外表和浓密大树的掩映下，这些小区也有“不忍细看”的一面。
“刚住进来时小区赏心悦目，满眼大片翠绿的草坪，十几年下来，如今成了低矮的‘韭菜草’。”李文（化名）是2007年第一批住进中海·塞纳丽舍的业主，他介绍，小区原本规划得很好，就是缺了更新改造，许多设施设备需要维修，环境面貌落伍了，“车放地库不开的话，几天就是一层灰。”
中海·塞纳丽舍小区现状。新华日报·交汇点记者 赵亚玲 摄
万科·光明城市与中海·塞纳丽舍一街之隔，最近正在门口步道铺设水洗石。该小区物业项目经理周德贵说，去年楼栋单元门前出现了沉降，后来进行了维修更新。紧挨河西CBD的银城西堤国际，也出现了房屋渗漏水、路面开裂、地库破损起毛等问题。“一些人行道上面包砖坑洼不平，不敢用高压水枪冲，担心冲翻砖头。”银城物业相关负责人叶成才说。
建邺区沙洲街道物业办主任陆钧介绍，这些次新小区都有15年以上房龄，管线设备到了更新大修期，许多单元电梯故障频频，监控设备还是模拟信号……凡此种种，不但让小区品质下降，居民生活也有诸多不便，小修小补已难奏效，迫切需要全面更新。
没有业委会
业主众筹改造小区
面对年久失修的小区，南京一些小区业主自发募款，有关部门和物管企业联手启用维修基金，对存量房小区进行修缮。
位于南京东郊的江宁锦绣花园建于2000年，今年，业主众筹63万元对道路进行“暴改”。“这条路原是水泥路面，用了24年，风化严重，石子都露出来了。小车开上去‘扭秧歌’，电动车骑上去要‘颠散架’。”业主王政臣说，由于小区没有成立业委会，无法使用公共收益维修。今年春节过后，以他为首的11位业主不再等待，成立了工作小组筹备翻新。他们挨家挨户筹款，一米一米测量道路，并向多家施工单位询价比价。一群人忙活了大半年，终于把这条路修好了。
银城西堤国际小区业委会任期去年到期后，没有进行新一轮改选，致使自主更新难以开展。“鉴于业主对地库意见大，全部维修费用高，我们准备先修三区地库。”叶成才说，三区地库维修费用概算50万元，银城物业正准备组织三区700多户业主开会讨论，“这笔钱是从小区公共收益支取，还是业主自筹部分，目前还没有落定。”
位于莫愁湖东岸的新城·逸境小区正对小区消防系统全面更换。“我们小区有5栋331户，2005年交付。”业主周海说，今年消防部门开展专项安全检查时，发现小区消防系统已瘫痪。在街道推动下，街道、消防和业主代表三方组成了管委会，7名成员中有5名是业主代表，每人负责一栋楼，分头跑楼后形成业主共同决议，小区最终启动108万元专项维修资金对消防系统施工改造。
“如果没有一个自治组织来牵头，小区就是一盘散沙。”周海说，小区建成快20年了，地面渗水、电梯故障等问题集中出现，“电梯已近使用年限，有两部出现了故障，目前更换了变频器先用着；这两天5栋下水管又坏了。小区规模不大，公共收益有限，如何开源节流把维修基金用在刀刃上，是全体业主面临的共同问题。”
素材来源 | 新华日报·交汇点记者 顾巍钟 刘霞 徐春晖
编辑 | 张洋珊
校对 | 谢滢滢
责编 | 陈新洋
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