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投资规模：城市更新实施成效明显，投资更加聚焦关键地区关键领域
从全国投资规模来看，全国城市更新近年来均保持数万亿级别，成为稳投资的重要力量。据不完全统计，2021年全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元。2022年全国共实施6.5万个城市更新项目，总投资达5.8万亿元，涉及既有建筑改造，老旧小区、老旧街区改造，城市生态修复，以及新城建等多种类型。2024年7月17日，住房城乡建设部表示，去年至今，全国目前已实施城市更新项目超过6.6万个，完成投资2.6万亿元。其中，围绕既有建筑改造利用，目前已改造78亿平方米建筑，进一步提升了建筑安全和节能水平。围绕城镇老旧小区改造，去年新开工改造城镇老旧小区5.37万个，加装电梯3.6万部。2024年前5个月，全国新开工改造城镇老旧小区已达2.26万个。此外，全国已实施完整社区建设项目2900多个，精准补齐“一老一幼”设施3500多个，更新改造老厂区、老商业街区等2600多个，建设和改造医疗、体育、教育、文化设施近1.5万个，改造城市燃气等各类管道约10万公里，修复城市破损山体4.97万平方米，新建和改造城市绿地3.4万公顷。2023年至2024年7月份，全国共活化利用300多片历史文化街区、1800多个历史建筑，使历史文化和现代生活融为一体、相得益彰。截至目前，全国共有历史文化街区1274片，历史建筑6.72万处。其中，保护对象类型持续丰富，92片红色文化型历史文化街区、85片工业遗产型街区、81片民族特色型街区、68片区域文化型街区等一大批承载重要记忆的古建筑、老街区被纳入保护体系。据最新数据显示，2024年全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。从地方层面来看，各地城市更新开展继续发力，部分城市更新年度投资额在地方基建投资额中的占比进一步提升，年度投资额增速也保持高位。具体如下表所示：
关键领域：老旧小区改造高规模推进，同时注重模式创新
根据住建部统计，2020年，全年实际新开工改造城镇老旧小区4.03万个。2021年，全年实际新开工改造城镇老旧小区数量达5.56万个。2022年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.1万个、840万户，实际新开工改造老旧小区5.25万个、876万户。2023年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个、865万户，实际新开工改造城镇老旧小区5.37万个、897万户。2024 年（1-11月）全国城镇老旧小区改造新开工 5.6 万个，更新改造小区内各类老化管线超过 5 万公里，加装电梯 2.5 万余部，增设停车位超过 50 万个。总体来看，目前我国老旧小区改造仍处于高规模推进阶段。
资金支持：多元化资金助力城市更新行动可持续推进
城市更新的资金来源一般包括由地方财政安排的城市更新改造资金及各级财政预算中可用于城市更新改造的经费；国家有关城市改造的政策性信贷资金；融资地块的出让金收入；参与城市更新项目的市场主体自筹投入的改造资金；土地、房屋权属人自筹的资金经费；金融机构的创新金融产品（如城市更新基金）等多个渠道。2024年，各地积极探索更加多元化的城市更新融资方式，整合多种方式以直接间接形式支持城市更新，持续助力城市更新可持续发展。具体包括在专项资金奖补或贷款贴息，发行专项债，完善税费减免政策，积极争取金融信贷支持（拓宽征信方式、延长贷款期限），设立城市更新基金等多个方面。此外，各地也通过政企合作、特许经营、企业承包、自主更新等，吸引社会资本投入。
财政专项补助方面，截至2024年7月，全国有13个省设立了专项资金对城市更新重点领域项目给予奖补；从2024年起，中央财政也开始支持部分城市实施城市更新行动，首批共涉及15个城市，包括石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。财政贴息方面，目前我国已有12省设立专项资金给予奖补或贷款贴息。江苏省2024年印发《江苏省“城新贷”财政贴息实施方案》，对符合条件的“城新贷”在规定期限内给予1个百分点贴息，鼓励设区市、县（市）对享受省级贴息的项目给予配套贴息。据测算，省财政按1个百分点进行贷款贴息，按年补贴4亿元计算，可至少带动当年新增投资570亿元；贷款企业可减少利息负担1/3左右，省市联动则可减轻利息负担2/3以上。城市更新专项债方面，截至目前全国已有12个省发行发行专项债近1000亿元用于各类更新改造。2024年住建部发布实施城市更新行动可复制经验做法清单（第三批）中，以渝中区为例的“重庆市发行政府专项债支持城市更新”具体做法入选。据公开信息显示，2021至2023年，重庆渝中区共发行城市更新专项债包13个、发债总额83.3亿元，10年至30年期，利率2.71%至3.3%，持续推动城镇老旧小区改造、“两江四岸”治理提升、地下管网改造等城市更新项目。政策性信贷资金方面，1—11月，国开行主动对接各地方政府，向市政基础设施建设与改造更新、海绵城市、城镇老旧小区改造、城市生命线安全工程、历史文化保护传承、环境基础设施等重点领域发放中长期贷款2730亿元。城中村改造方面，农发行累计投放城中村改造专项借款1131亿元（截至2024年6月底），国开行已发放城中村改造专项借款1002.47亿元，涉及376个项目（截至2024年5月底）。城市更新基金设立方面，目前已有28个城市设立城市更新基金，总资金规模达4550亿元，为实施城市更新行动注入新动力。商业银行贷款方面，商业银行加速信贷业务转型，创新相关信贷产品，对城市更新、城中村改造贷款的支持力度进一步加强。建设银行、农业银行2024年4月底发布的数据显示，建行在城中村改造领域对接项目507个；农行积极支持“三大工程”，累计向37个项目提供授信316亿元。不动产投资信托基金方面，此前国家发改委和证监会已发文将消费类基础设施正式纳入REITs发行范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。2024年7月，国务院在发布的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（国发〔2024〕17号）又明确强调，“支持符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。” 城市更新领域更多项目纳入REITs发行的范围将极大促进可持续更新模式的构建。近期，北京经开区园区类REITs产品成功发行，作为北京市首单园区类REITs产品，底层资产包括经开区的数字工场、北工大软件园和经开大厦三个工业园区项目，其中数字工场园区于2021年首批纳入经开区城市更新园区。
结合住建部历次发布的实施城市更新行动可复制经验做法清单来看，多批次的城市更新可复制经验做法均提到构建城市更新多元投融资机制。各地针对构建可持续的资金来源进行了持续性探索。包括四川省成都市设立城市更新专项资金，铜陵市积极争取开发性金融机构支持，上海、西安设立城市更新基金，唐山市安排专项资金对城市更新给予支持，烟台市、重庆市通过政府专项债支持城市更新，苏州市争取中长期低息贷款支持古城保护，江苏省出台“城新贷”财政贴息政策，河南省整合多种金融工具支持城市更新，江西省引导开发性、政策性金融机构支持城市更新，南通市设立城市更新资金超市等多方式探索，体现了各地对加速构建可持续更新模式的重视。
行业管理：城市更新管理的精细化程度提升，助力可持续发展
城市更新工作组织机制方面，根据《中国建设报》相关文章显示，目前全国有410多个城市成立城市更新工作领导小组，由主要领导任组长，强化政府统筹。21个城市设立城市更新局，常态化推进专职管理。12个省建立省级督导机制，7个省将城市更新纳入省级政府绩效考核。10个省分层次开展省级城市更新试点工作。根据中国城市规划设计研究院与中指研究院联合发布的《中国（35城）城市更新活跃度年度观察2024》显示，35城中32个城市在市级层面成立了城市更新领导小组，同时，35城中深圳、武汉、佛山、济南、长沙设立了城市更新常设机构，部分城市探索设立城市更新专职机构，如深圳市城市更新和土地整备局、武汉市住房和城市更新局、佛山市城市更新局、济南市住房保障和房产管理局（济南市城市更新局）、长沙市城市人居环境局。
城市更新制度政策框架方面，根据《中国建设报》相关文章显示，目前全国有1个省9个城市出台城市更新条例，92个城市出台管理办法，150个城市印发指导性文件，城市更新目标任务、路径程序逐渐清晰。各地共出台土地、规划、财税、金融等支持政策1000多个，发布技术标准、操作指南260多个，提升配套政策精准性。
多地住建局更名为住更局，相关职能进一步优化、细化。目前湖北省已有13个地级市，包括武汉、襄阳、仙桃、十堰、荆州、黄冈、黄石、恩施等地在内的住建局，先后更名为“住房和城市更新局”。深圳最早成立城市更新局，2019年初，原深圳市城市更新局、土地整备局二者又合并为现在的深圳市城市更新和土地整备局，归属市规划和自然资源局领导管理。湖北省已经将城市更新提到了相当高的战略位置。多地城市更新局的挂牌，意味着我国城市建设将从“大拆大建”模式中走出来，围绕存量物业、设施，开展精细的优化升级与运营工作。各地“住更局”也将加速转变职能、重新定位，围绕城市更新工作对机构设置、职能配置、运营机制进行有针对性的调整，提升相关工作的推进效率。“住更局”的职能除了一直以来的房屋管理、市政建设管理外，还增加了关于城市更新政策的制定和工作部署、编制危旧房屋的征收改造计划的内容。住房城乡建设部发布的第三批实施城市更新行动可复制经验做法清单中，湖北省各市（州）均成立城市更新专门管理部门的做法入选。武汉市率先成立住房和城市更新局，其他 16 市（州）参照组建，于 2024 年7月全部完成挂牌。
机构改革不断适应城市发展的新阶段和新需求。11月25日，深圳市规划和自然资源局与深圳市住房和建设局就《关于废止〈深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定〉的决定》公开征求意见。2016年，深圳市政府发布288号令推进城市更新强区放权，将部分市规土委、住建局的城市更新审批权下放各区。2024年，深圳城市更新工作机构改革与职能调整，规划和用地职能回归市规自局，市城市更新局负责拟定并监督年度计划实施。
对内加强城市更新绩效考核和资金激励，对外优化城市更新审批流程。加强城市更新绩效考核和资金激励方面，根据2024年住建部发布的实施城市更新行动可复制经验清单显示，安徽省将城市更新工作推进情况纳入省政府对各城市政府的目标管理和绩效考核，考核内容包括城市更新体制机制建立、方案制定、项目建设、经验推广等方面，对考核优秀的城市予以通报表扬和资金激励。江苏省对各城市实施城市更新行动成效进行综合评价和激励，对成效明显的城市在申报中央预算内投资计划、安排省级财政专项资金等方面予以倾斜，优先支持发行地方政府专项债券用于老旧小区改造。优化城市更新审批流程方面，随着各地相关城市更新管理职能的进一步完善，城市更新相关审批流程也在持续完善。例如，河北唐山采取打包审批、联合审批、联合验收等方式简化房屋建筑、市政基础设施审批环节，针对更新单元中的新建工业项目和重点项目、特殊项目分类制定简化审批流程方案，逐步推进城市更新审批事项同级化。湖北省黄石市建立城市更新项目审批“绿色通道”，对于配建公共设施或房屋改造的项目，免于办理建设工程规划许可。
多主体参与：参与格局呈现出多元化、专业化、差异化的特征
目前，城市更新的目标更加多元、系统性要求越来越高，在城市更新更加重视片区更新、基础设施升级趋势之下，大型国企可充分依托自身全业务板块资源，发挥投资、设计、建造、运营全产业链优势，顺利推进城市更新业务。2024年初以来，从公开市场项目中标情况来看，中字头央企，地方大型国有企业均在持续性布局城市更新业务，而且整体的参与程度进一步提升，部分项目已经包括投资、建设、运营等全流程。
从企业跟进城中村改造的情况来看，大型综合性央企、地方国企在既有经验优势和集团业务资源优势下积极布局。从2024年参与各地城中村改造项目的企业特点来看，全国性企业主要以大型建筑型央企为主（央企也较多参与地方政府举办的城中村改造项目推介会），地方性企业以地方市属或区属国企为主。同时，从公开信息来看，较少民营房地产企业新入局城中村改造项目。
以青岛为例也可以看出目前城市更新布局的主要企业。根据公开信息显示，自青岛市实施城市更新和城市建设三年攻坚行动以来，低效片区等领域共吸引落地产业项目262个，总投资3500亿元。截至2024年4月，已有中建集团、中国铁建、中国建工、金茂集团、中国能建、保利集团、中冶建工、中国中车、国家电投、中国钢研、中科曙光、山东高速、山东海运等央国企及子公司参与了老旧街区改造、地铁建设和TOD开发、基础设施和配套工程建设、产业项目运营等城市更新领域的投资建设。同时，在2024年青岛全市城市更新和建设动员大会上相关负责人也提到要鼓励和引导头部企业、大型央企等市场主体参与低效片区开发、城中村改造等开发建设，形成多元化、可持续的发展模式。
综合来看，在更加强调民生保障、基础设施提升、城市高质量发展背景下，未来城市更新综合式、链条式、经营式更新的特征进一步增强，向公共空间延伸的趋势进一步增强。综合式、片区更新占比越来越大，公共空间更新、里子工程的联动更新占比越来越大，大型央国企参与城市更新的优势更加明显。
从近期城市更新相关联盟的成立态势可以看出，目前城市更新领域的参与者呈现出多元化的特征，城市更新业务的细分度、专业度进一步提升。组建城市更新联盟，旨在集结多方智慧、汇聚多元力量，利用资金、技术等各类要素形成最大合力，搭建跨领域的合作平台，从而在城市更新工作上实现创造性的突破。
2024年2月，上海城市更新开拓者联盟成立仪式在上海设计中心举办。本次活动由上海市规划和自然资源局指导，市城市更新促进会和市规划院联合主办。联盟的成立是落实上海城市更新高质量发展要求的重要举措，旨在充分调动社会各方的积极性和创造性，把空间资源、资金、主体等各类要素有机集合，形成最大合力。首批106家成员单位涵盖房地产开发、金融投资、资产评估测算、产业策划咨询、规划建筑、法律服务和信息化等行业。其中不乏一些知名企事业，如国家开发银行上海市分行、万科、嘉里、华润置地、阿里云计算。涵盖地产开发、金融投资、咨询智库等相关行业领域。
城市更新是一项系统而复杂的工程，需要大量的资金、专业的技术以及丰富的经验。在此背景下，政府积极发挥牵头引领及资源对接作用对各地城市更新项目的落地具有重要作用。2024年，各地政府更加积极组织相关项目推介活动、投资座谈会、洽谈会等不同形式的资源对接平台。
2024年4月，青岛市城市更新和城市建设总指挥部办公室在市级机关会议中心召开了央国企-区市对接洽谈会。38家央国企、部分省级国企、民营企业相关负责人，共140人参加会议。
2024年8月，山东省城市更新政银企对接暨项目推介活动在济南举行。活动集中推出63个、总投资额4385亿元的城市更新项目。6个城市更新项目及战略合作在现场签约，签约金额268亿元。此项活动于2023年就已举办，2023年6月山东省城市更新政银企对接暨项目推介活动开展过程中全省16地市住建部门的负责人，依次上台，推介当地的城市更新项目，16地市的68个项目各个都有图文并茂的详细介绍PPT。
2024年7月，河北省住房城乡建设厅在雄安新区组织召开全省城市更新政企座谈对接会，搭建对接沟通平台，密切城市更新主管部门与相关央企、国企之间的联系合作。河北省住建厅组织相关市县共梳理汇总了104个待与央国企合作实施的城市更新项目，建立了对接清单，并在会议上发布。参加会议的90余家企业，既有落户或有意向落户河北的央企子公司，也有省内行业龙头企业；既有开发、施工类企业，也有勘察、设计类企业和建筑科技研发企业等。
2024年12月，安徽省马鞍山举行城市更新“银政企”对接专场。会上，各县区、开发园区、江东控股集团、江东文旅集团、市两山公司对谋划的城市更新项目进行路演，提出融资需求；各金融机构介绍针对城市更新领域的金融产品，并对各载体和单位谋划的城市更新项目提出意见和建议。
北京城市更新周吸引广大市民参与城市更新。为了更好地推进北京城市更新工作，吸引广大市民参与城市更新，体验城市更新的美好。2023年，北京市创意发起北京城市更新周活动，让广大市民和游客在休闲、消费和参观中体验美好的更新。城市更新周针对近100处城市更新场景，设计了一批木刻风格的印象，增加了市民对城市更新场景的认识。城市更新周通过丰富多彩的活动形式，展示了北京在提升城市品质、优化市民生活方面的创新探索，标志着城市更新正成为推动北京高质量发展的重要动力。2024年，第二届北京城市更新周取得了2600万人次线上打卡，1700万人次走进城市更新场景，带动消费15亿元的成果。
2024 年上海宝山区张庙街道社会工作办公室组织 40 个居民区社工以及志愿者、楼组长共计 80 余人次分两天完成了一场家门口社区民心项目 “Citywalk” 之旅。参观点位为 “社区通” 上居民勾选的社区民心项目 top5，让居民 “零距离” 感受城市不断更新迭代的美好。
整体来看，近几年城市更新行业发展不断迈向更加成熟阶段。2021年，城市更新行业可以用国企挺进、组织/平台赋能、合作共生、政策促稳妥等关键词概括。2022年，城市更新行业可以用政企协同、平台赋能、金融支持落地、行业流动性压力、国企发力等关键词概括。2023年，城市更新行业可以用投资力度加大、城中村改造发力、金融支持工具扩围、建筑型央企加速布局、央地/街企多维合作等关键词概括。2024年，通过系统梳理，城市更新行业可以用投资增效、城改扩围、财政发力、管理赋能、居民参与等关键词概括，行业积极探索可持续更新模式。
展望2025年，随着更多城市更新项目落地，部分地区城建项目中城市更新项目占比将进一步提升，成为扩内需的重要力量。我国的城市更新发展在财政进一步发力下将拥有更大的发展机遇，但同时也面临宏观经济仍处于修复期、关联行业风险仍未出清、市场主体仍然承压等多项挑战，机遇与挑战并存是现阶段城市更新所面临的基本形势。在此新形势下，城市更新的发展将更加注重优化规划及土地管理政策，更加注重构建可持续的资金支持机制，更加注重调动市场主体参与积极性，更加注重构建可持续更新模式。总体来看，无论是基于新形势的需要，还是城市更新内在发展的要求，城市更新行业都将进入到多模式创新、多机制支持、多要素保障、多主体参与的新的发展时期。
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