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政策分析
2024年，代建地方政府性规范政策主要有以下几个特征：其一，出台频次显著下降，由于当前主要省市均已出台政府性代建相关规范性文件，新出台规范有所减少。其二，主要法律规范均是对既往规范的修订和补充，如石家庄、郑州均是在原有规范的基础上的增补。其三，增补代建单位名录库，如南宁市将代建单位名录库原有的24家增补至49家。
经营现状分析
商业代建占比超7成，占比保持稳定。根据对典型代建企业代建模式统计，2024年，代建企业新签约规划建筑面积中，政府代建、商业代建和资本代建的占比分别为22.8%、73.9%和3.3%。相较2024上半年，商业代建占比上升4.5个百分点，略有增长；政府代建保持稳定，微降0.5个百分点，资本代建占比下降4个百分点。一方面，以纾困项目为主的资本代建由于对代建企业要求较高，涉足企业较少。另一方面，纾困项目代建周期较长，企业同一周期内持有的项目通常不多。因而，2024年资本代建有所下降。
二线城市更受代建企业青睐，但占比有所下降。根据对典型代建企业业务布局统计，从城市等级来看，2024年代建企业新签约规划建筑面积中，一线城市、二线城市和三四线城市占比分别为5.0%、50.2%和44.8%，与2024上半年相比，二线城市占比下降3.5个百分点，但依旧是占比最高区域；三四线城市占比上升4.1个百分点。由于一二线城市代建竞争激烈，部分企业亦会选择三四线城市拓展业务，通过良好的产品设计及营造能力，满足当地改善类客群需求，三四线城市占比有一定上升。
五大城市群占比超6成，长三角区域依旧更受代建企业青睐。从城市群来看，2024典型代建企业新签约规划建筑面积中，长三角、京津冀、粤港澳、中西部和成渝五大城市群占比为64.8%。其中，长三角占比28.0%，较2024上半年增长1.6个百分点。长三角区域政府代建法律法规透明度高，有利于代建企业在政府代建方面进行项目拓展；区域内房地产市场保持稳定，有利于代建企业在商业代建方面进行项目拓展。京津冀城市群占比13.2%，较2024年上半年增长3.3个百分点，增长最快。随着长三角区域竞争加剧，部分代建企业会选择避开热点区域拓展项目。
商品住宅占比超5成。从代建项目业态来看，2024年典型代建企业新签约规划建筑面积中，商品住宅、商办和保障性住房占比86.8%，此三类业态也是房地产开发的主要业态，亦成为代建的主要业态类型。其中，商品住宅占比55.3%，占比最高，商办类占比23.4%，保障性住房占比8.1%。值得注意的是，产业园类代建占比达7.2%。产业园代建当前主要分为三种类型，即纯代建、产业定位+代建、产业定位+代建+引入资源，当前前两类代建占比最高。产业园代建通常较为考验代建企业能力，对代建企业相关经营有一定要求，从企业来看，华夏幸福、旭辉建管、远洋建管等企业均有涉足。
超4成项目代建费率在1%-2%之间。根据对典型代建企业代建项目统计，77.7%的代建项目代建费率在1%-3%之间，其中，42.7%的项目代建费率仅在1%-2%之间，占比最高。近年来，随着代建企业竞争加剧，代建费率持续压缩，预计该趋势未来还将延续。
2024年，房地产代建企业在代建领域典型事件持续增加，无论是项目拓展还是战略合作，均为近年来最高。通过对全年事件梳理，代建企业典型事件主要由以下几个方面：其一，多方合作，不断拓展代建业务。绿城管理、蓝城集团、金地管理、旭辉建管等多家代建企业期内大力加强战略合作，主要方向包括地方城投、地方政府、资管公司和部分民营房企；部分代建企业与地方国企合作，实现强强联合。其二，获取新的代建项目，积累代建实力。全年，代建企业代建新签约项目类型更加丰富，除传统住宅开发外，旭辉建管中标文化中心，国贸地产中标产业园区，远洋建管城市更新项目等。其三，战略调整，成立代建平台公司或转型轻资产业务。招商蛇口、金科集团均成立代建平台；迪马股份将逐步向轻资产代建、代销及代管理方向转化。
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