近年来，中国房地产供给侧结构不断改革，长租公寓逐步成为我国未来租赁住房供给体系中增长潜力最大的部分。同时，政府出台一系列支持政策，为我国长租公寓行业提供了良好的发展环境。此外，在“十四五”保障性租赁住房筹集临近收官之际，大批房屋密集入市，亦在持续推动我国住房租赁市场高速长效发展。
回顾过去几年住房租赁行业产品发展与变化，历经起点、爆发和平稳阶段：
2022年，是众多企业初次涉足住房租赁领域的起点之年，产品质量差异大。
2023年行业爆发之年，各企业产品力实现“质”的飞跃。以地方国企为主的典型企业，产品能力迅速提升并达到了与市场化企业较为一致的水平；一些原有的租赁行业头部企业也开始推出高端产品线，进一步丰富原有产品厚度。
在经历2023年质变之后，2024年行业进入平稳发展期，各企业已在产品能力上达到了一个新的高度，未来将以此为基础，保持稳健发展和个性化提升。具体来看，一方面体现在客户与产品的关系构建上，传统按白领、金领、蓝领等分类的方式开始趋向于复杂精细化，比如更多的企业结合客户支付能力和家庭结构进一步拆分客群，将客户划分得更精细。另一方面，针对点状模块的差异化特性体现也在持续完善，比如公区融入了更多的主题性元素；“改造型”项目着力解决户型大进深弊病，于空间、格局、色彩搭配等多维度强化；“政策型”项目深植党建元素于社区，并面向外籍、高端人才客户启用双语管家增值服务等。
为实时把握与解析行业产品的最新趋势和动向，克而瑞长租持续多年开展住房租赁产品力测评研究工作，并不断提升研究的广度及深度。今年，我们从住房租赁产品和产品系两方面着手，发布全国住房租赁产品和全国住房租赁产品系两大赛道细分榜单，树立行业内的标杆性案例，预测产品未来的发展趋势，引领行业品质升级。
通过细化产品测评维度，响应当下热点政策，克而瑞积极关注城市更新项目及新建租赁社区发展动态。
以《十佳新建大型租赁社区》《十佳城市更新租赁项目》深入测评租赁产品的品质与社会贡献度，引导企业积极履行社会责任；并关注市场品牌新秀，在当前保租房发展的顶层逻辑下，通过《十佳国企先锋实践项目》测评，关注独具特色的安居类项目，旨在鼓励企业创新实践， 为行业发展提供新思路。
在政策导向、市场需求激增及地方政府积极供给的多元驱动力共同作用下，大型租赁社区已崛起为租赁市场的新标杆。相较于传统租赁产品线，租赁社区主打新建租赁住宅，其基础品质相对优于一般的改造公寓，通常选址于产业园区周边地带，以实际行动深入贯彻国家倡导的“职住平衡”战略。
在产品设计层面，租赁社区提供了更为丰富的户型选择，旨在覆盖并满足租户全生命周期的居住需求。此外，这些社区普遍融合了“商业+娱乐+住宅”的多元化业态布局，不仅强化了社区内部的互动性与活力，还极大地提升了居住环境的整体氛围，使之更具生活气息与居住品质。
大型租赁社区日益重视构建一站式生活配套体系，旨在为居民提供全方位、便捷的生活服务。这些社区不仅关注住房本身的品质与舒适度，更致力于整合周边资源，打造集购物、餐饮、娱乐、休闲、健康及教育等功能于一体的综合生活圈。
以城投宽庭张江社区为例，社区自带约9000平的商业空间，涵盖平价社区食堂、各类品牌餐饮、生鲜超市、洗衣房、药店、网吧、理发室等多种业态，为住户日常生活带来便利。
在公区配置上大型租赁社区相对更加全面性，融合了办公、休闲、娱乐、学习及社交等多重功能。
例如，有巢国际公寓社区宁波江南路项目在社区的公共区域内精心规划并实现了外延生活的多元化场景，公共区域配置了丰富多样的服务空间，包括健身房、图书馆、党建服务中心、亲子娱乐空间、自习室、公共客厅、培训教室及影音区等，形成了复合型功能布局。这些设施不仅满足了居民多样化的生活需求，更为他们提供了丰富多样的社交和学习机会。城发成家湖畔you+项目，在社区配套中打造了“徕阅读”、“徕社交”、“徕洽谈”、“徕学习”、“徕运动”等共享主题公区，集共享会客、休闲娱乐、社交空间、运动健身等丰富功能，充分满足青年群体居住之外的社交活动需求。
在长租公寓产品的多元化发展格局中，城市更新项目占据了举足轻重的地位，特别是在利用存量物业进行综合改造及居住配套设施的提档升级方面，展现出显著的市场潜力与社会价值。这类项目通过对既有建筑进行重新定位、精细化设计改造以及专业化的运营管理，实现了居住环境与物业价值的双重提升。
城家上海苏河瑞贝庭公寓为城市中心商业地块微更新项目，由城家改造17层单栋楼而来，其中5-8F改造为studio户型，9-17F为套房户型，所有户型的进深均在11米以上，考虑到屋内采光问题，城家将43㎡和45㎡的一居室户型改造为“L型”拼接式产品，睡眠区均布置在采光面，保证住户采光需求，对于采光暗区布置沙发、茶几、储物柜等采光需求相对较少的功能性设施。此外，房间4米的层高搭配偏亮的装修色调，叠加灯光等软装设施，均能提升室内亮度，为住户营造温馨舒适的居住氛围。
产品优化、科技赋能成为当下产品竞争中的发力点。例如，芷岸轻居·北京亚运村店，通过打造35-45㎡的LOFT户型，进一步扩大室内空间使用功能，在有限的空间内实现了“动静分区”。高挑空客厅让房间视野更加开阔；独立卫浴间保证私密性；冰箱、洗衣机嵌入式设置，极大节省户型空间。在产品配置中，增加全屋智能家电，全自动洗衣机、智能小度客控系统操控全屋设备等，此外，屋内的灯光、窗帘、电视、空调等均可语音控制，满足客户对智能设备的需求和高品质的生活体验。
成都城投臻寓·悦舍（猛追湾店）项目，充分依托其得天独厚的地理优势，精准匹配客户需求与支付能力，成为城市核心资产盘活的杰出代表。该项目坐落于成都繁华的成华区，毗邻339电视塔，步行即可抵达太古里、春熙路、IFS、祥和里等知名商圈，尽享城市繁华。项目精心规划，最大化空间利用，提供17㎡至33㎡的多样化房源，平均出租率达90%，充分展现了城投资管公司在城市核心资产高效盘活方面的成就。
近年来，众多国企平台公司积极响应国家及地方政策，为特定人群打造了区别于纯商业化市场房源的“安居工程类”产品，如保障房、人才公寓、专家楼等政策性租赁住房。凭借在行业内的经验积累，其产品能力迅速提升，在户型设计、房间配置及运营服务等方面达到了和市场化房源较为一致的水平。
高度重视服务人才、留住人才是“安居工程类”产品的初衷，除了解决了人才的居住问题，更需要再深层次上促进了人才的全面发展与成长。筑巢公寓·贵安店根据人才阶段性、层次性、需求性打造贵阳市人才住房体系。通过人才服务、课程培训、就业服务、活动组织方面开展多种服务。如开展人才政策咨询、人才政策讲解、企业办公及孵化服务，政策宣讲会，为入住青年提供人才服务；并提供100种以上产品课程，组织开展各类培训、拓展等活动，服务企业及青年人才；并开展线上线下就业服务，建立服务社群，一对一服务管理有求职就业需求的青年人才。定期组织贵阳市内优质企业及青年开展联谊交友活动，促进资源共享与人际网络的拓展。
国企先锋实践项目高度重视党建引领的核心作用，致力于通过一系列党建活动，将党的先进理论与指导思想深度融合到企业的日常运营与发展之中。例如，临港投控宸寓·临港云慧苑社区通过“住有宜居”党建品牌，把红色阵地建在青年身边，充分利用场地优势建红色长廊，做好阵地推广“IP创新”，让红色文化圈粉临港新片区的年轻人引领租客凝心聚力、幸福生活的‘良方’。
国企平台公司相对市场化企业更加重视社群建设，通过精心策划与组织开展一系列不同形式、富有创意且贴近社群需求的活动，来积极促进项目的活力提升。城投宽庭九星社区通过共创共建的形式，组织宠物社、读书会、运动搭子等社团为志趣相投的住户提供互动平台，不定期举办邻里聚会、节日福利、手工DIY、ESG公益等各类主题活动，用陪伴型服务给住户带来内心的温暖。并设立“共享休闲区”，给住户创造社群交流的平台。
随着消费者需求的日益细分与多元化，住房租赁市场中的产品亦呈现出更为精细化的趋势。依据目标客群的差异性，当前市场上最为流行且样本丰富的两大细分领域主要为青年公寓与高端公寓，这两个领域均孕育出了一系列具有代表性的公寓品牌。
历经多年的实践与演进，各产品系在产品设计创新、品质管控及服务体验方面不断升级，持续性地提升品牌价值与形象，引领着行业的发展方向。
青年公寓产品系是住房租赁市场中主要面向职场人士、城市青年群体的租赁产品类别，是目前体量最大、地方国企参与度最高的产品系类型，产品系的侧重点在于产品的设计注重实用、舒适和性价比，并逐步优化细节，提升品质。
以保利发展今年发布的全新品牌保利和寓为例，通过对上万名租户的调研，提炼出了四大核心需求——安全、便捷、社交、响应。这四大需求不仅体现了现代租客对于居住环境的期望，也指引着保利和寓未来发展的方向。在充分理解租户需求的基础上，保利和寓聚焦于“好产品”、“好服务”和“好生活”，通过打造“三安价值体系”，致力于让年轻人在和寓「安一个家」，实现和寓而安。
高端公寓产品系是住房租赁市场中主要面向企业高管、商旅人群等高收入群体的租赁产品类别，在居住品质、生活设施、服务等多方面有较高要求。重在强调设计理念与设施配备上的高端化与差异化。
方隅公寓今年推出5.0产品，提出了6大空间、6段时间、8项配置的“6+6+8”产品设计理念。6大空间，即娱乐、学习、宠物、健身、厨房、交流；6段时间，即基于行为模型将用户的一天进行分拆，并与场景进行匹配；8项配置，包括安全、卫生、温暖、便捷、舒适、通透、节能和收纳。“方隅5.0”产品形成了精致社区生活圈、绿色阳光活力场、现代典雅美学、温暖舒适居住氛围的核心价值，集美学体验，绿色健康，户型坪效及规模化于一体。
结语
Epilog
特别鸣谢各品牌
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