【重磅】2024年重庆中心城区房企销售排行榜

政策应出尽出，主基调从“去库存”转向“止跌回稳”，为“构建房地产发展新模式”持续落定相关利好政策

2024年截止8月，中央各个重大会议以“去库存”为主基调，期间推出一系列政策，包括降首付、下调贷款利率、设保障性住房再贷款等；直到9月下旬，中央政治局会议提出“止跌回稳”，再次推出政策“组合拳”，之后连续强调“止跌回稳”，那么市场反馈情况又如何？

利好政策频出，市场起效快，但持续时间短

1.24推出降低房产税、二手房“带押过户”，当周新房来访量有所提升，但紧邻春节假期，一二手房带看量回降，节后线下春节房交会举行，新房来访量回升平稳2个月，二手房“带押过户”效果显著，维持约1个月高带看；

5.17“以旧换新”、优化首套房认定标准政策落地，当周新房来访量上涨约500组，时效性维持了6周；

9月底二手房取消限购、降准、降息、降首付、购房补贴等，购房门槛降低，定调“止跌回稳”，新房、二手房从10月国庆黄金周开始，二手房带看量周均上涨33%，新房周均来访量上涨2036组，带领市场走出“U”型曲线，整体止跌回稳。

供应：新房供应量下跌37%，二手房新增挂牌量涨幅超5成，9月取消限售导致准新房新增挂牌量大幅上涨，迫使新房降价

2024年中心城区新房供应2.7万套，同比下降37%，二手房新增挂牌量14.6万套，同比上涨55%，此消彼长，导致新房成交低位；

2024年新房产品面积100㎡以内产品供应占比收缩，120㎡以上刚改、改善产品供应占比上涨；二手房建面80㎡以内产品新增挂牌占比下跌5%，144㎡以上产品上涨6%；

二手房取消限售，准新房新增挂牌量大涨，拉低在售新房价格。

2024年中心城区一二手住宅成交15.2万套，同比下降8%，新房成交4.4万套，同比下降23%，二手房成交10.8万套，占比整体成交量71%；

年内新房四季度止跌回稳；二手房成交均价逐月小幅下跌，成交均以价换量；

新房、二手房建面100㎡以内刚需产品占比小幅收窄，市场需求导向刚改、改善产品，面积100-144㎡产品成交占比呈上涨态势；

新房住宅项目占比66%降价销售，北辰香麓、中建滨江星城等项目降幅约16%；涨价以观宸为代表的核心区改善产品项目为支撑，占比29%；

超85%二手房项目降价销售，其中超3成项目房价降幅11-20%，聚集在近郊型板块；

新房供求价存：新房住宅市场供销量跌价稳，广义存库量大，已入市项目存量占比57%，预计5年实现出清

整体市场处于横盘期，供销规模降幅超20%，成交均价14644元/㎡，城市级板块改善项目支撑均价保持高位维稳；

新房住宅广义存量4367万方，仅少量新项目入市，部分已拿地项目入市周期长，叠加资金监管房企项目处于停摆状态，住宅广义存量去化周期延长16个月，有效广义存量3960万方，预计91个月实现出清，已入市项目广义存量占比整体57%，受市场需求收缩影响，去化周期延长至5年。

区域市场：成交量TOP10板块总市占率达45%，同比上升7%，观音桥、弹子石等板块表现有价有量，市场回归城市核心板块

成交量TOP10板块来看，市占率45%，同比上涨7%，集中度提升；C（近郊）板块主力成交，其中中央公园、悦来、西永板块推出限时优惠促销，稳住市场份额；观音桥、弹子石板块凭借观宸、长嘉汇等改善项目领军表现，以及新项目或项目新组团入市热销驱动，销量涨幅超40%，成交均价上涨2%，回归核心趋势明显；

住宅市场需求聚焦建面80-100㎡刚改产品；80㎡以下刚需、144㎡以上改善产品除典型项目走量外，核心区中海、观宸项目等市场认可度高，拉动价格上涨，占比维稳。

案场转化：案场来访量跟随重要节点波动，整体转化率聚集5-6%，典型热销项目依靠自身产品或降价销售抢占市场

年初遇春节假期部分客户选择外出旅游或归家，看房客户少，随着3月春季房交会的开展，持续到年中每月来访量超3000组，认购率保持在5%，三季度受超长高温气候影响，市场遇冷，来访量、认购率年内最低，4季伊始，利好新政频出，置业门槛降低，政府释放专属优惠补贴等，重要节点房企推出限时特惠，市场热度提高，来访量明显上涨，认购率涨至6%；

典型成交项目中，核心区域项目以产品力、精准定位客户需求，表现亮眼；C（近郊）板块项目普遍采取降低销售，客户接受度高。

开盘加推：中心城区住宅推盘量上半年低位，下半年显著提升，整体认购率呈现稳中有升，典型项目打造市场差异化产品、营销推盘打法创新促高去化

2024年中心城区住宅推案量呈“V”型走势，8月处于传统淡季为拐点，9月底新政出台，置业门槛持续放宽，房企积极加推，其中联发观音桥、观宸、国瑞浩月府等热销项目或首开或加推，10月认购率涨至58%，较月均认购率高26个百分点，居全年峰值；

推盘典型热销项目来看，核心地段项目凭借打造与周边差异化产品抢占市场，近郊型板块项目依靠推盘前长蓄客、营销引流创新等实现高去化。

挂牌成交：2024年二手房新增挂牌价88折成交，T类型板块房价抗跌性更强

2024年二手房成交量占比新增挂牌量72%，截止年底，二手房累计挂牌量近30万套；受“带押过户”政策影响，3月二手房挂牌、成交规模明显提升，9月出台二手房取消限售，新增挂牌量飙升至全年最高位；

新增挂牌房源均价在130万元/套左右波动，趋于平稳运行，成交房源套均总价呈下跌态势，月均成交房源均价114万元/套，成交价较挂牌价约88折销售；

T、U类板块二手房均价均高于整体市场房价，相对于其他类型板块市场抗跌性更强，C、O类板块房价相对较低，满足刚需客群需求；

四代住宅初面世时有价有市，随着同类新盘井喷入市，产品同质化加剧竞争，溢价与流速双降

2024年1月，龙湖双项目四代宅产品入市，开盘去化均达到100%，一季度四代宅项目普遍受到市场热捧；二季度开始随着项目数量的增多，客户选择趋于理性，且产品逐渐出现同质化，去化率和溢价能力双降；

随着四代宅新规出台，预计2025年四代宅项目呈井喷状，且产品面积趋小化；

招商蛇口作为百年央企，以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，以致力于成为“美好生活承诺者”为导向，入渝20年，布局20余作品，收获逾10万业主。招商蛇口重庆公司目前在中心城区九龙坡巴山板块、南岸弹子石、科学城西永板块等布局，并结合区域定位打造复合产品，吸引各圈层客群关注。与香港置地共同打造的长嘉汇，坐落于“两江四岸”的核心地段，年度销售额近20亿。顺应市场热点，项目推出四代宅——长嘉汇·两江岭组团，凭借产品差异性抢占先机；同时，九龙坡区城芯大城招商1872整体规模约36万方，项目以核心区位与品牌影响力，打造高品质精装产品，产品户型满足刚改、改善客群需求，实现全年成交超900套。科学城百万方大盘渝天府项目入市三年以来，长期稳居西区成交冠军，2024年全年成交金额、套数、面积再度跻身西永板块三冠王。

中海地产入渝十八载，与城市的发展战略始终相随，十余年间，先后布局江北嘴、弹子石、渝中半岛、观音桥、中央公园等重点区域，臻筑核心区大平层代表寰宇天下、高端甲写重庆国金中心、一线滨江大盘紫御江山、城市共生大盘十里长江等项目，以高颜值作品中海·寰宇时代、中海·映溪臺、中海·春华九里等布局城市核心，为城市更新焕颜做出了重要贡献。同时，中海地产关注客户需求，不断提升产品力，致力于将“好产品、好服务”带给山城人民，持续谱写让城市和客户满意的美好事迹，为无数家庭带来了幸福的居住体验。

电建地产在2024年稳扎稳打，凭借“三好”理念，在产品打造及社群服务再度升级，中心城区流量榜单排名上升1位。今年重点推出的重庆之丘项目，采用运营先行的营城模式，将示范区打造成了网红打卡点。通过引入红砖、拱门等大量海派元素，赋予了示范区独特的设计感和质感，开放至今吸引超过6万人次的客流量，成为重庆的现象级网红流量地标，助力产品快速蓄客。项目于11月初首次开盘推出2栋高层建筑，共214套住宅。得益于前期高效的蓄客工作，项目开盘去化效果远超市场平均水平，成为近三年重庆中心城区首开项目销售套数TOP1。

房地产市场处于修复状态，行业内卷，开发商不仅资金雄厚还要有丰富的市场经验，响应市场变化及时调整产品或营销策略，受到市场高度认可；房企TOP5集中度20%，TOP10、TOP20、TOP30房企集中度较2023年相比，分别增长1%或2%，各梯队房企综合实力强，在激烈市场竞争中迅速反应，保障市场集中度维稳。

2024年整体市场销售低位，行业洗牌，各个梯队门槛值均持续呈现不同程度下跌，TOP梯队企业门槛值拉锯较大，TOP5梯队头部企业呈现断层优势，以33.84亿元超出TOP10梯队门槛值的2倍，TOP10梯队与TOP20梯队房企存在超6亿差距，TOP30梯队企业门槛金额近8亿，较2023相比下跌27%，房企以在市场的品牌黏性、创新产品力、精准市场定位，抢占市场。

TOP30企业中房企呈现国进民退，央国企市占率持续稳涨至63%

国家队企业凭借资金实力雄厚、产品品质有保证、交付有保障，成交额TOP30企业中新上榜8家央国企，整体市场份额上涨3%；民营TOP10企业中，由香港置地、龙湖等龙头企业高精准定位打造产品，市场呈现高接受度，带动市场占比持续稳中上涨。

TOP10房企国进民退，扩展到销售额TOP30梯队房企，新上榜企业中，央国企占7家、民企2家

整体经济环境不确定情况下，对房地产市场构成挑战，国企以资金实力雄厚以及资源优势，更能承受市场冲击，得以在市场调整期保持稳定甚至扩张。国家队企业中，TOP5企业市占率维持在60%，TOP30企业市占持续上涨3个百分点；民营企业中，TOP10梯队企业以香港置地、龙湖等为代表民营企业对客户需求精准定位打造产品，通过细节找到创新和突破口，仍占据市场比重60%，且保持稳中上扬；

新上榜企业个数来看，TOP30房企中，新上榜央国企8家，占比42%，依靠产品品质和交付方面有保障的优势在竞争激烈的房地产市场中处有利地位；其中新上榜民企2家，占比18%，激烈市场竞争中，通过灵活营销策略、产品高性价比销售挤进排名。

房企采用选择城市核心区域布局改善产品、远离城市核心板块项目采取以价换量营销打法，拉开与市场平均水平差距

企业投资——企业普遍货源充足，新增投资规模将持续低位

中心城区涉宅用地成交量连续4年负增长，在此前提下，典型房企仍有70%的企业住宅存量去化周期超过3年，企业目前普遍不缺货。目前市场形势下，为节约成本，投资模式倾向以销定投模式，因此预计2025年企业投资更加谨慎，新增投资规模持续低位运行。

供需关系——2024年政策定调止跌回稳，四季度开始止跌走势，2025年大概率止跌企稳，市场进入平稳周期。

2024年政策主要围绕化风险、保主体、稳市场三个方面展开，“924新政”从供需两端齐发力，通过降息、降门槛、促消费、化风险等方面刺激市场需求，收效良好，四季度成交规模较三季度上涨超过80%，年底翘尾收官。2025年政策预计持续放松态势，供给端以需定供，以消耗前期库存为主，需求端预计全面规模在500-630万方区间。

市场竞争——一二手房竞争加剧，二手房持续降价抢跑市场

2024年整体市场新房二手房三七开，85%的二手房项目降价抢跑，二手房成交占比上涨6%。2025年新房供应改善产品占比上涨，价格有望止跌回稳；2024年累计挂牌量超过29万套，二手房面临内（二手房源内部竞争）外（新房房源冲击）夹击，预计2025年持续降价抛售。