澳洲房价连涨20个月，再创新高！全澳100个投资禁区名单公布

澳洲房价在连续20个月上涨后再创历史新高，涨幅排 名第一的首府城市为珀斯。与此同时，墨尔本房价则连续数月下跌。

PropTrack的Home Price Index显示，全澳房价在8月上涨0.22%，与前一年相比上 涨了6.16%。

过去一年，首府城市房价总体上涨了6.49%，8月上涨了0.25%，“人口增长强劲、租 赁市场紧张和房屋净值上涨”都提振了需求。但各首府城市的涨幅都不相同，珀斯（+0.79%）、霍巴特（+0.63%）和阿德莱德 （+0.45%）的增长最为强劲。

悉尼冬季的房价增长放缓，但还是上涨了0.32%。墨尔本的房价下跌了0.18%，这是 连续第5个月下跌。

报告还发现，建筑活动仍面临挑战，住房长期短缺加剧了这一挑战。

PropTrack的Eleanor Creagh表示：“7月的减税政策推动了房价上涨，提高了借贷能力和购房者的预算，这可能会激励人们克服负担能力的挑战。”

她说：“住房需求依旧强劲，尽管存在负担能力的限制，但仍推高了全澳大部分地区的房价。”

随着春季销售旺季的到来，房价预计会进一步上涨，但这也可能受到“预期选择增 加、降息时机不确定以及可负担性受限”的影响。

Creagh认为，这些因素可能会抑制房价增长的速度。在过去两年的大部分时间里，珀斯、阿德莱德和布里斯班的房价增速最快，珀斯的房价在过去一年上涨了23.24%，其次是阿德莱德（+15.12%）和布里斯班（+13.95%）。此外，偏远地区的房价8月上涨了0.16%，与20203年8月相比上涨了5.32%。

西澳和昆州偏远地区的房价在8月和过去一年分别上涨了0.41%和0.26%，维州偏远地区的房价下跌了1.74%。

澳洲一些最受欢迎的区出现在房地产行业的黑名单上，投资者被警告要避免这些市 场，因为这些地区的房价有较高的下跌风险。

据RealEstate网站报道，全国投资咨询集团Positive Property将111个地区列 入“投资禁区”，其中包括高密度的内城区、沿海小镇和疫情后突然繁荣的地区。

该报告基于对近15,000个澳洲地区的多项经济指标和住房市场指标，以及市政和建 筑数据的分析。

报告作者George Markoski是一名买家代理和成功的投资者，他表示，“如果你在禁区买房，你可能会亏钱。”

这份年度报告以往通常以矿业城镇和人口稀少的农村中心为主，但今年的报告中还 包括了首府城市的一些地区，因而显得不寻常。

珀斯在名单上占据最多的区，有27个，其次是黄金海岸有13个，悉尼有11个。

凯恩 斯有7个禁区，阿德莱德有6个，西澳城镇Mandurah有5个。

墨尔本有4个，堪培拉、 Townsville和Broome（WA）各有3个。其他至少有两个被列入黑名单的中心包括阳光海岸、达尔文、Bunbury（WA）和 Port Hedland（WA）。

Markoski表示，这些禁区有一个全国性的共同特点，那就是 住房供应增加，而买家需求减少。

许多这些地区近年来经历了相当大的增长，市场指标表明这种增长不太可能继续， 并且在某些情况下，“价格修正”在所难免。

悉尼和墨尔本出现在禁区名单上的地区，大多公寓高度密集，并且新项目还在不断 建设中。

悉尼上黑榜的名单包括Zetland、Olympic Park、Haymarket、Mascot、 Parramatta CBD和Homebush等。

墨尔本上黑榜的则是Docklands、South Melbourne、Caulfield North和South Yarra。

Markoski表示，过高的物业管理费使许多单位成为不良投资。

此外，Markoski表示，总的来说，珀斯是目前投资者的最佳市场之一，因为有多个 区具有强劲的资本增长潜力和出色的租金收益。但市场上总有输家和赢家，上黑榜 的有Canning Vale、East Cannington、Burswood、Claremont、Bentley、 Scarborough和Coolbellup。

禁区还包括珀斯南部城镇的多个沿海区，包括Mandurah、Rockingham、Bunbury和 Busselton。Markoski表示，这些市场在疫情期间过热。

阿德莱德仍然是投资者的强劲市场，但有些区相对于邻近地区来说价格过高，一些 较高的价格无法持续，Markoski指出，禁区包括Norwood、Glenelg、Bowden和 North Adelaide。

由于投资者撤离，墨尔本的住房市场涌入了大量待售房源，现在的待售房源数量是 自2018年以来最多的。

据《先驱太阳报》报道，维州政府对房东的打击引发了这次大规模抛售，为春季购 房者创造了一个买家的天堂。

最新的房地产数据显示，本月在Realestate.com.au上挂牌的房源超过11,400套， 是13年来最繁忙的一个8月。

在过去一年中房价略有下降，央行保持利率不变的情 况下，首次购房者正处于有利位置。

Realestate.com.au拥有澳洲最多的房产挂牌量，仅7月就有1160万访问者，这为他 们的观察增加了分量。

REA Group首席执行官Owen Wilson表示，他预计等到天气转暖，墨尔本将有更多房 源上市。他称，挂牌量的增加意味着买家有更多选择，如果房主有很好的机会购买 新的房子，他们更有可能挂牌出售。

“我认为今年春天将是一个很好的购房季节。”

Wilson表示，7月售出的墨尔本房产 中有39%属于房东，这是所有澳洲首府城市中最高的。

这是因为维州政府在1月增加了对投资房产的税收，并继续加强对租赁行业的监 管，该州高额的印花税成本也让投资者望而却步。

Ray White预计，维州和塔州今年春季的待售房总数为1805套，较去年上涨15.8%， 是所有州或地区中涨幅最大的。与5年前相比，这一数字也高出106.5%。

与过去几年相比，墨尔本市场上的库存更多。

新州政府公布了部分以火车站为中心新建住宅的数量。数据显示，一些火车站附近的新建住宅数量是其它火车站的四倍。

公布的23个开发地点数据显示，悉尼北岸和Lake Macquarie周边地区将迎来最大的新住宅增长。未来15年内，这些地区的大多数地块将新建5,000至7,000套住宅，而Kogarah、Lidcombe和Tuggerah等地区的新增住宅则不足2,000套。

在Ku-ring-gai市政府辖区下的Gordon和Killara地区将分别新建高达5,272套公寓，在Lindfield地区计划建5,935套公寓，在Roseville地区计划建6,101套公寓。

悉尼南区的Turrella在最近一次人口普查时的住宅数量不足1,000套，根据计划，预计新建多达3,661套住宅。

在悉尼南区的St George、Rockdale和Banksia地区合计新建最多11,300套住宅，而在Kogarah地区仅计划增1,909套新住宅，每年平均建127套。

Lake Macquarie北端的Booragul地区在政府规划下将新建7,063套住宅，邻近的Teralba地区可容纳6,697套新住宅。然而，中央海岸的车站周边新建住宅数量较小，Tuggerah地区计划建1,600套， Woy Woy地区计划建1,787套， Wyong地区则计划新建2,886套。

为解决住房危机，新州允许在每个火车站400米范围内建六层公寓楼，但各地市政府仍保留评估和拒绝涉及遗产项目申请的能力。

目前，另有14个开发地点的新建住宅数量包括内西区的数据仍在完善中。但大多数开发商和规划师认为，未来15年内实际建设的住宅数量将远少于规划数量。

周四，澳洲城市发展研究所（UDIA）发布了一项分析，预测在国家住房协议的下一阶段五年内，大悉尼、Lower Hunter、Central Coast以及Illawarra/Shoalhaven地区将仅建造171,000套新住宅，远低于政府目标。

分析称，整合土地和获得开发审批的时间框架，以及普遍不利的经济条件，“意味着仅靠这些规划改革不太可能实现住房协议目标所需的住房交付量的大幅增长”。

新州规划、住房和基础设施厅发言人表示，每个地点住房目标的估算基于该地区的面积和相关规划控制。在许多地点，最终交付的住宅将比初步预期多。

该部门称：“这是对未来15年住宅规划的最佳估算。最终建造的住宅数量将取决于当前和未来土地所有者的决策、批准及各地市政府的战略规划。”