前言
澳洲商业地产业主，背负了高达 2.2 万亿澳元的债务！
随着利率的上升，许多业主的借贷能力被严重削弱。
在澳洲，大约三分之二的金融机构把最低的按揭贷款利率提供给新客户，但要求首付款或资产必须超过房产价值的 20%。
目前 5 个利率最低的浮动利率房贷产品中，3 个产品要求房贷价值比（LVR）低于 80%。
同时，澳洲四大行中，三家银行的最低房贷利率只提供给贷款额低于 70% 的客户。
这使得众多商业地产业主无法通过再融资来降低还贷成本，经济压力急剧上升。
仲量联行称，办公室、公寓大楼和其他商业房地产的业主的2.2万亿澳元债务将于明年年底到期！
其中约25%的借款可能难以再融资！
澳洲商业地产债务现状
抵押贷款在商业地产债务中占据着极高的比例。
据相关数据显示，澳大利亚超过 60% 的银行业贷款流向了房地产市场，其中商业地产抵押贷款规模巨大。
例如，在澳洲，家庭无论是买房还是建房，大多通过抵押贷款，商业地产也不例外。
银行提供的贷款比例高、期限长，使得商业地产项目对抵押贷款的依赖程度较高。
同时，贷款额超过房价80%，需按贷款额的 1% 付贷款保险，这也在一定程度上增加了商业地产的债务负担。
投资者贷款在债务中也占有一定比例，且影响重大。
数据表明，在住房贷款总额中，向房产投资者提供的贷款在某些时期占比达到六年来的最高点。
在澳洲，投资者借贷的恢复速度快于其他类型的买家，使得投资者借贷在总借贷中的份额有所上升。
例如，在新州，投资者贷款目前占所有住房融资的 40% 以上；在维州，投资者贷款也超过了首置业者，占贷款总额的 31% 以上。
在商业地产领域，投资者贷款的增加也对债务规模产生了影响，一方面推动了商业地产项目的开发和交易，另一方面也增加了债务风险。
澳洲房地产政策对商业地产债务也有着重要作用。
2020 年 3 月份，澳大利亚以 “避免海外买家在疫情期间通过低价收购当地企业资产” 为由，宣布降低商业不动产的投资审批金额，由原来的 2.75 亿澳元降低至零，同时要求延长审批时间，由原来的 30 天延长至 6 个月。
这项新规严重抑制了海外买家的投资，对商业地产市场造成了冲击。
此外，政府对房地产市场的调控政策，如提高印花税、增加土地附加税等，也增加了商业地产项目的成本和债务负担。
同时，银行监管机构提高抵押贷款资本金要求，使得银行放贷更加谨慎，商业地产项目融资难度加大，进一步推动了债务增长。
随着利率的上升，借贷成本大幅增加。
例如，房贷平均利率从原本的较低水平上升至相对高点 6%+，这使得投资者每月的还款压力显著增大。
同时，房价的下跌也对投资者的借贷能力产生了负面影响。
MSCI数据显示，澳大利亚各中央商务区办公楼的价值跌幅超过了全球金融危机期间的跌幅，迄今已下跌 22%！
而且可能还会进一步下跌。
自疫情爆发以来，租户需求减弱、弹性工作制的兴起，以及最重要的利率和债券收益率的上涨，这些因素共同导致顶级办公楼的价值缩水。
而在2008年全球金融危机期间，也才跌了19%。
在这种情况下，银行对投资者的评估价值降低，导致借贷能力削弱。
投资者面临着较高的负资产风险。
当房产价值低于未偿还的贷款金额时，就会出现负资产情况。
接着，一系列严重后果将会出现。
首先，投资者财务状况会变得极为脆弱，可能无法按时偿还贷款，从而影响个人信用记录。
其次，负资产可能导致投资者不得不出售房产以偿还债务，但在市场不景气的情况下，房产可能难以以理想价格出售，进一步加剧财务困境。
此外，负资产还可能引发连锁反应，影响整个商业地产市场的稳定。
融资困难致项目搁置
在布里斯班，开发商难以得到资金支持，导致许多项目被搁置。
例如，Urbis 的新数据显示，在今年第三季度，布里斯班的公寓销售几乎没有增长，而新公寓的计划建筑数量却出现了戏剧性的大幅缩减。
开发商面临的融资困难主要源于银行和其他金融机构对商业地产项目的放贷意愿下降。
只有富有的开发商，拥有长期的资产跟踪记录和强大的资产负债对照表，才能从大银行或其他金融机构中获得资金支持。
在这种情况下，许多新建计划难见曙光，项目无法推进。
澳洲商业地产再融资困难的原因
写字楼空置率的上升对澳洲商业地产再融资带来了严重的负面影响。
例如，澳洲办公楼空置率近 13%，且预计在未来 18 个月内难缓解，到 2025 年 6 月全澳写字楼空置率预计将升至 17%。
悉尼和墨尔本将受到最严重的打击，悉尼的空置率将在 2025 年达到略高于 18% 的峰值，而墨尔本预计到 2024 年中期将达到 18% 的空置率。
空置率上升使得商业地产的价值下降，投资者和贷款机构对商业地产的信心降低。
银行在评估再融资申请时，会考虑到空置率上升带来的风险，从而更加谨慎地放贷。
此外，空置率上升还导致租金收入减少，业主难以偿还抵押贷款，进一步加剧了再融资的困难。
租金下降及成本上升也是导致澳洲商业地产再融资困难的重要因素。
一方面，由于经济增长放缓以及在家办公的趋势，写字楼需求萎缩，租金收入减少。
例如，在悉尼和墨尔本，市场面临着空置率上升、运营成本上升和价值下降的困境。
本土贷款机构降低商业地产贷款比例亦是重要原因之一。
写字楼有效租金下降、一些市场转租空间升至上世纪 90 年代以来的最高水平，导致贷款机构放贷意愿下降。
世邦魏理仕研究副总监 Martin-Henry 指出，与其他部门相比，房地产贷款无法获得最佳回报，因此贷款机构内部对资本的竞争加剧，贷方变得更加谨慎。
其次，当前环境中的经济不确定性导致放贷人更加厌恶风险。
新冠疫情引发的经济不确定性持续对商业地产融资造成不利影响，信贷风险被重新定价。
这反过来又增加了投资者的资本成本，商业贷款涨幅介于 50 至 100 个基点。
离岸资本在澳洲商业地产市场则具有一定的竞争力。
离岸投资者一直被澳大利亚稳定、透明的市场所吸引，在 5 - 10 年期的长期贷款方面通常比国内同行更具竞争力。
例如，华尔街的巨头们正忙于筹集新一轮的庞大资金池，旨在购入写字楼、公寓以及那些因市场困境而估值下降的商业地产。
高盛、Cohan & Steers、EQT Exeter 以及 BGO 等华尔街知名公司正联手筹集数十亿美元，专门用于不良资产的收购。
除华尔街外，景顺房地产与喜达屋集团亦在考虑设立专项基金，以聚焦不良房地产领域的投资机会。
与此同时，私募股权市场中，房地产融资领域也展现出了明显的回暖态势。
在全球经济放缓、商业地产供应过剩导致价格下行的背景下，离岸资本的进入为澳洲商业地产市场带来了新的资金来源和投资机会。
结语
澳洲央行，同样知道目前所面对的问题。
笔者预计澳洲央行将在今年年底开启第一次降息！
然后，2025年将持续进行降息，以应对大批贷款到期所面临的再融资风险！
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