澳洲住房压力太大，急需大幅降息！超半数澳洲人支持房价下跌！

最近的一项调查显示，由于强劲房价增长提振了信心，与一年前相比，更多房东认为现在是卖房的好时机。

REA于 7 月进行的最新《住宅受众脉搏调查》发现，44% 的潜在卖家认为现在是卖房的好时机，而去年同期这一比例为 37%。

这种情绪的改善主要由西澳、南澳和昆州的受访者推动，这些地区的房价在过去几年里大幅上涨。

在西澳，超过三分之二的潜在卖家认为现在是理想时机，是所有州中信心最高的，比去年增加了 8%。

63%的南澳受访者也对现在出售房产充满信心，超过一半的昆士兰人也有同样的看法。

在新州，45% 的卖家对现在出售房产充满信心，比去年增加了 13%。

然而，维州的卖家信心不足，只有 29% 的人认为现在是卖房的最佳时机。与 2023 年 7 月相比，这一数字仍有显著改善，当时只有 19% 的人对出售持积极态度，比去年增加了 55%。

在全澳范围内，卖家认为现在是出售的好时机的主要原因是个人情况——包括缩小规模、扩大规模、退休和关系状态变化。

然而，主要动机因州而异。

西澳，39% 的人认为买家需求增加是卖房最佳理由，紧随其后的是房价上涨。珀斯的房价同比上涨了 13%，西澳偏远地区房价上涨了近 15%。

此外，需求很高，珀斯每套房源的问询量同比增长了 30%，西澳偏远地区增长了 24%。

南澳，42% 的受访者认为房价走高出售的好理由。8 月份，阿德莱德的房价上涨了 15%，南澳地区房价同比上涨了 9%。

在大多数州，大多数受访者表示他们出售房屋是出于个人原因，维州为 58%，新州为 45%。

令人惊讶的是，尽管昆士兰州市场强劲，但三分之一的卖家是出于个人原因，尽管高价格和需求也是重要因素。

近25%的人表示他们正在缩小住房规模，这可能归因于各种因素。

澳大利亚人口老龄化意味着更多的退休人员拥有大量家庭住房，并正在搬到更合适的住所。

类似数量的受访者表示他们正在扩大住房规模、寻求经济利益或避免维护和保养现有房产。

受访者首次可以选择说他们出售房屋是为了离开或靠近城市，结果很有趣。

疫情后的混合工作安排使更多房主能够住在离工作地点更远的地方，继续从城市迁移到远郊或偏远地区。

值得注意的是，为了搬到离城市更近的地方而出售房产的房主越来越少，只有 5% 的人提到了这个原因。

另一个值得注意的回应是需要出售房产以减少支出、债务或释放资本。

由于利率上升和生活成本上升导致抵押贷款支付增加，许多房主被迫考虑出售房产以维持生计。

虽然许多潜在卖家认为现在是出售的好时机，因为价格高，需求旺盛，但对未来保持这种前景的人越来越少。

更多的卖家预计未来六个月价格将保持稳定而不是上涨，38% 的人预测价格稳定，而 33% 的人预计价格会上涨。

此外，预计价格上涨的卖家数量在本季度下降了 27%。

卖家对需求的看法也类似，39% 的卖家认为需求将保持稳定，而 31% 的卖家预计需求将上升。

预计进一步加息的卖家数量也大幅增加，自 4 月份的上次调查以来增加了 65%。

这些数据表明，尽管更多卖家认为由于价格高、需求旺盛，现在是出售的好时机，但人们对这些情况在未来六个月内会持续下去的信心不足。

澳洲房地产专家表示，房价上涨强劲，导致大多数中低收入购房者将被挡在市场之外，直到利率大幅下降。

CoreLogic 研究主管 Eliza Owen 表示，房价与许多人能负担得起的价格之间的差距如此之大，以至于现金利率降低 0.25 个百分点对负担能力的影响微乎其微。

欧文女士表示，买家面临的高门槛体现在销售量上，8 月份的销量与去年同期相比下降了 5.5%，比五年来的数字下降了 2.5%。

“澳大利亚中等收入家庭可负担的价格与实际住房价值之间存在如此大的差异，减税的影响不太可能大幅增加买家数量，因此，我认为现金利率降低 25 个基点不会增加买家数量或价格。”

CoreLogic 估计，对于收入中等的买家来说，一套可负担的住房需要花费 50 万澳元，而全澳的房子中位价刚刚超过 80 万澳元。

“这种差异很可能将买家范围缩小到更富裕和收入更高的买家，即使利率下降 1 个百分点，也只会将借贷能力提高到 56 万澳元左右，这仍然低于全澳房价中位数。

欧文表示，有迹象表明，房主正在承受更高利率的压力。

她说：“如果你看看房屋价值、销售量和上市数量之间的历史，你会发现它们是同步变化的，因此，当挂牌数量不断增加，而房价却在下跌时，就意味着某种程度上的动机抛售。”

“这种情况发生在墨尔本和维州的一些地区，比如Ballarat，那里的房价迄今下跌了7%，但房源数量上升了81%。”

“市场总待售天数在增加，折扣率在加大，而房子卖不出去。”

澳大利亚抵押贷款和金融协会首席执行官 Anja Pannek 表示，由于更高的服务能力缓冲和利率，一些现有房主也难以再融资。

在去年对 MFAA 成员的调查中，80% 的人报告说，他们有客户没有达到服务能力缓冲，无法再融资。今年，该比例降至 69%。

一项民调显示，超过半数澳洲人希望房价下跌。与此 同时，一项全国性的运动正在敦促各政党在明年大选前迎接与改革有关的挑战。

由Everybody’s Home委托RedBridge进行的一项民调显示，54%澳人希望未来五年内 房价下跌，而仅有21%的人希望房价上涨。

即使是房贷持有者，也有44%支持房价下 跌，仅28%希望房价上涨。

此外，72%的租房者希望房价降低。约三分之二（67%）的澳洲人表示，住房成本给 他们带来了压力，而高达84%的人对澳洲年轻人的住房负担能力表示担忧。

约七成（69%）的民众希望政府增加社会住房支出，并面向打工人建造、出租和出 售经济适用房（67%）。此外，46%的人支持将负扣税优惠限制在每次只适用于一处房产，而反对这一措施 的仅有20%。

Everybody’s Home发言人Maiy Azize表示：“澳洲的房价失控，对许多选民来说已 经遥不可及，因此大多数人希望房价下跌。”

“认为房主希望房价持续上涨的说法已经过时了，租金和房贷已经飙升到了天价， 人们能承受的支付能力是有限的。”

Azize认为，房价将成为决定大选走向的关键议题。

她说：“许多澳洲人正面临住房压力，为了支付住房成本不得不牺牲基本需求，他 们还担心自己的孩子可能永远无法负担得起搬离父母家。大多数选民认为，昂贵的 房价正在加剧贫富差距，使人们更难居住在理想工作岗位附近，而这些工作对我们 所有人都至关重要。”

她还表示，澳洲每年因向房地产投资者发放补贴而损失“数十亿”的纳税人资金。

“澳洲的社会住房短缺达到64万套，我们需要联邦政府重新回到建设住房的轨道 上，力争每十套住房中至少有一套是社会住房。”

Everybody’s Home提出了一份“改革路线图”，呼吁增加对Jobseeker补贴和收入的 支持，建立对租房者的全国性保护，进行税制改革以减少资本增值税折扣和负扣税 补贴，并大幅增加社会住房。

澳洲住房和城市研究所（Australian Housing and Urban Institute）的一项新研究发现，约70%的家庭报告了他们住宅的建筑质量问题。

它还发现，澳洲现有的大多数住房存量都是能源效率低下且品质差的。

一些专家表示，澳洲应该采取一项全国性的住房战略来评估现有和新房的质量和条件。

该研究所在新公布的一份报告强调了澳洲围绕建筑质量的问题。

它发现大约70% 的现有房屋存在建筑质量问题，而超过三分之二的房屋的能源评级为3 星或更低。

南澳大学的丹尼尔（ Lyrian Daniel ）是该报告的主要作者，她表示，澳洲在采用建筑法规方面落后于其他发达国家。

丹尼尔博士说：“澳洲真的没有人们可能期望的建筑性能和住房品质和条件的政策工具或政策。”

随着联邦和各州及领地政府发出信号，将加大建造新房的努力以满足澳大利亚的住房需求，丹尼尔博士表示，现在是采取行动的时候了。

她说：“因此，所有这些房屋几乎有效地缩短了它们的使用寿命，因为几乎一旦建成，它们就达不到我们认为适合用途的标准。”

“未来，我们可以想像，住在这些房屋中的人们将更容易受到能源价格波动的影响，因为他们过度依赖供暖和制冷。展望随着气候变化而改变的天气模式，他们不太可能具有气候适应能力。”

新南威尔士大学教授奥德菲尔德（Philip Oldfield）呼吁澳洲采取一项国家战略，以改善该国现有的住房存量。

奥德菲尔德教授说：“部分挑战在于没有一种中央资料库来了解我们的房屋有多好或多差。”

他解释说，评估澳洲住房存量品质的唯一现有方法是全国房屋能源评级计划（NatHERS）。

AHURI 报告发现，大约70% 的现有房屋的能源评级约为3 星或更低。

他说：“因此，现在大多数州几乎都是所谓的七星级，这就是从0星到10星的评级系统。我认为我们在澳洲现有的建筑存量没有通过能源效率测试，我们需要一种国家战略来解决这个问题。”

他说，如果不采取行动改善现有房屋，人们将遭受苦难。