法拍房，又创新高了？

财富 2024-12-12 22:02 广东

源自：大碗Pro

众所周知，法拍房就是房地产市场的底裤。

但凡一轮政策宽松之后，市场热度回升，总有兄弟扒出这条底裤，底气十足地说道：

瞧，法拍房还在新增！你新房二手房卖得再好有什么用？

今天，法拍最新数据又更新了。这里，咱们先重点看两组数据。

数据一：

11月典型城市法拍房新增挂拍3.9万套，环比上升17%。同时，2024年1-10月全国法拍房挂拍量为546070套，同比增长63.07%。

今年上半年的法拍房挂牌量，大约是32万套左右。

半年过去，法拍房挂牌量似乎又要翻番了。

这组数据一出，各路人士基本就已经下定论了——

法拍房市场又又又爆了。

是的，光看法拍房整体市场，数据完全没有错！

但是，

法拍房市场很复杂。其中，主力是住宅，其次是商业用房，诸如写字楼、公寓、商铺，紧接着是工业用房，如厂房，最后则是其它小类房子。

住宅、商业用房、工业及其它用房三者挂牌量的比值13：7：7。

所以，

整体法拍数据并不能完全体现住宅市场的情况。

那么，再来看另一组数据。

数据二：

根据中指数据统计全国355城住宅法拍数据，

截止11月底，2024年全国法拍市场挂拍法拍住宅数量累计28.9万套，同比2023年1-11月31.2万套，减少约7.2%；

累计成交法拍住宅拍品数量约10.4万套，总成交金额1471.9亿元，同比2023年累计成交9.9万套增加约6.1%。

最关键的数据来了——

法拍住宅房源新上拍品2.3万套，环比减少25.3%。

这里，我还统计出了近半年来每个月的法拍住宅增量。

7-10月的法拍月增量均在3万套上下浮动，而11月很明显个拐点。

猛地少了大约7000套的新增。

接着，再看几个更有意思的数据特征。

一、法拍住宅成交积极性更高了。

11月份，

住宅一拍成交3819套，同比增加0.5个百分点；

二拍成交5373套，同比减少2.5个百分点。

一拍成交的住宅房源多起来了。

11月份，

法拍住宅交易截止拍品5.2万套，环比减少4.9%。

啥是交易截止拍品？

大概就是指已成交、已流拍、已中止、已撤回、已暂缓等标的物，主力就是流拍标的。

你大致可以粗暴理解为：拍不出去的标的量。

这么一看，拍不出去的住宅也比10月少了。

二、关于成交折扣率。

成交折扣率=法拍成交价/法拍评估价。

一般情况下，法拍评估价以市场价作为参考。市场好的时候，法拍成交价可能远超评估价，而逆市时，则法拍成交价可能远低于评估价，甚至是流拍。

由此，成交折扣率反应的是市场热度。

通过中指数据，我们可以明显看出10月、11月的成交折扣率高于8、9月。

与此同时，

今年1-10月，法拍住宅的平均成交折扣率为76.41%。

而在中指重点统计的50城中，平均成交折扣率已经达到78.5%。

不可否认，整体的法拍数据仍然是不好看。

然而，

从法拍房成交、成交量、成交价等多个维度去看，住宅法拍市场已经有转向的迹象。

或者说，新房和二手房的热度，已经传导到了住宅法拍市场。

不同城市的法拍市场，已经跑开差距。

正如新房与二手房一样，不同城市之间的法拍住宅市场热度也不一样。

先看深圳。

11月，深圳住宅法拍基本盘如下：

挂牌519套，环比上月下降约6.99%；流拍231套，环比下降11.49%。

供应减少，成交积极，这就是深圳住宅法拍的基本面。

再看成交折扣率——

10月份，深圳住宅法拍成交折扣率约为84.8%。

11月，成交折扣率达到了97.8%。

深圳住宅法拍，基本逼近二手房价。

做个一线城市法拍住宅的横向对比，我们分两个维度。

1. 清仓率：上海以49.4%一马当先，深圳以接近40%的成绩位居第二。

2. 成交折扣率：深圳以97.8%的数据遥遥领先，上海位列第二。

看完，我们会发现，

其实住宅的法拍市场和新房二手房走势极其相似。

10月底的一系列宽松政策后，上海、深圳市场反应最快最激烈，在法拍层面也如此。

那么，12月份的深圳法拍市场会调头吗？

简单统计了下深圳最新的法拍数据——

成交端，福田、龙华等地仍有高成交折扣率的成交，甚至拍出了高于市场价的标的。

供应端，深圳部分豪宅已经膨胀到了起拍价定位高于市场价的地步。

如果说新房、二手房、法拍房是市场的三驾马车，那么深圳的三驾马车显然都在提速。

视野放开，关注关注一些其它重点城市。

首先，热度确实传导到了法拍房市场。

通过下表的对比，1-9月、1-10月重点城市的成交率普遍上升，正如10月、11月份这些城市新房、二手房市场一样，有了量的回升。

但是，

这些城市，要么是通过成交折扣率的下降换来了成交率的上升，俗称：“以价换量。”

要么就是成交率仍是二三十的水平，基本盘依旧差，正如10分进步到20分，仍然是不及格同学。

这些城市中，成都、苏州、杭州、南京总体情况比较好。

一是基本盘扎实，成交率在40%往上，成交折扣率在70%左右；二是法拍市场走势更明朗，成家率和成交折扣率在往上走。

其中，杭州、成都是毫无争议的二线领头羊。

先看杭州。

杭州住宅法拍最明显的特点是量价齐升。

1-8月，杭州住宅法拍成交率约为67%；之后的两个月，一直把成交率拉升到79.26%;成交价也是如此，11月的77.4%的成交折扣率，即将把整体折扣率再度拉升。

推动的杭州法拍量价齐升的神秘力量有二。

一是增加的需求。

前几个月里，杭州较热门的住宅法拍参与人数为3-5人，如今稍微热门的法拍房平均能有个10人参与竞拍，更热门超过20人竞拍也很正常。

随便举几个例子，

孔雀蓝轩一拍15人报名，起拍价315.7万，成交价达411万；

杨柳郡园24人报名，起拍价366万，成交价达500万；

候潮府12人报名，849.3万起拍，1021.3万成交；

二是激烈的豪宅法拍。

拿最新的数据说话，

12月10日，南星豪宅上品法拍房评估价2413万，最终以总价2923.1万拿下，单价约12.23万/㎡。

溢价率21.14%。

此外，还有几套更有意思的成交。

御涛轩一拍起拍1465万，最终流拍。新政后，以总价1735万成交。

涨了270万。

文鼎苑一拍起拍价550万，最终流拍；二拍以600万成交。

涨了50万。

再看成都。

成都是二线之中，除杭州以外的量价齐涨。

供求方面，9-11月每月新增法拍逐月减少，成交率逐月上升，成交折扣率提高。

同时，成都法拍市场另一个问题也得到了缓解。

今年上半年，成都大约有1万多套法拍房，排名全国第二，仅次于隔壁的重庆。

如今，成都法拍房有5813套，除了重庆之外，郑州以7831套的量超过成都。

成都，进步很明显。

再来成都几个典型的成交——

高新区人居东苑B区4栋2单元904号，起拍价225万，经18人竞拍84次出价，以290万成交，成交折扣率90%；

高新西区央墅蓝卡斯特5栋1楼2号，经9人参拍，340次出价，以973万成交；

温江区水务局小区5栋2单元3楼5号，经17人参拍，141次出价，以47万成交，溢价率67.86%；

这就是成都法拍的特点：不缺竞价激烈，折扣率高的法拍房。

以上，就是全国住宅法拍市场的大致情况。

做个简单的小总结：

- 全国法拍住宅市场环比热度确实上升了；

- 普遍城市的法拍市场仍潜藏危机；

- 上海深圳杭州成都的法拍市场，回暖最显著。

抄底法拍房的时刻到了？

你别说，这么想的人还真不少。

他们有两大理由。

一、入场时机到了。

深圳等头部市场，法拍房疯狂回升，量价齐涨。

这不正是“追涨杀跌”的经典逻辑吗？此刻，正是入场的好时候。

二、最难的问题被解决了。

根据最高法发布的指导意见，要求法拍房必须明示瑕疵，同时加强腾退交付力度，除有法定事由外，执行法院应当负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”。

法拍房若是被强行占用，法院会帮你给房子清场。

看起来，天时地利人和。

但是，

作为一个普通人，我还是劝你别碰法拍房。

做一个情景假设，如果你去买法拍房会碰上哪些问题？

首先，就是清场问题。

第一种情况，房东或者房东家人，比如爹妈啥的，仍在使用这套法拍房。目前来看，随着新规发布，这种情况似乎好解决了，法院会负责清退。

谨防万一，咱也得先观望观望各地的执行力度如何。

第二种情况，法拍房本身有租赁合约。

“买卖不破租赁”。真要入了这套法拍房，你就只能干等着。

假设，你幸运地看中了一套没有任何清场问题的法拍房。

你还可能会遇到成本问题。

成本大致可以两类。

第一类是税费。

关键来了

——增值税、个人、契税，都需要卖家缴纳。这可不是二手房市场，没有与房东商量的余地。

——税费的坑点复杂到你根本绕不开。

比如，开发商破产的房子。你要承担开发商的六七项税种；

比如，公司名下的房子比个人的税费种类多、费用高出很多；

比如，合同房没有权证，可能会涉及到两次契税与全额的增值税；

再比如，原业主继承、赠与所得的法拍房，你得缴20%的个人所得税。

第二类是物业费、水电费。

一般来讲，遗留的物业水电费，也是卖家承担。

如果你拍到一套拖欠多年物业费的房子，那可就遭老罪了。

送你个极端案例——

杭州一套法拍别墅成交价480万，物业费达63万。

假设，你幸运地看中了一套没有任何成本问题的法拍房。

你还可能会遇到抵押问题。

除了银行、金融机构的抵押，还有几种非正常抵押。

比如赌博债务等个人私下抵押。虽属于特殊情况，但这种法拍房，你一买一个不吱声。

再假设，你幸运地绕过了所有的坑，选中一套极品法拍笋盘。

那么还会发生什么情况？

抢房、竞拍上头、拍出溢价……

对于一个普通人来说，

永远不存在法拍房的捡漏时刻。

咱们普通大众的最终归属依旧是新房、二手房。

不信你看，

与法拍房的热度回暖相比，

——深圳新房市场连续两个月处于历史高位，成交量不见颓势；上周二手房（含自助）录得2390套，环比增长12.6%，创下近200周以来的单周新高。

——杭州二手房成交二手房10429套，环比10月的9120套增长14.4%，同比去年11月的8801套上涨18.5%，创下20个月来的新高。

——成都11月的新房总成交超1.7万套，比10月增长了2100套；二手房成交26219套，创全年新高。

数据证明：

法拍房市场再好，咱们也要拥抱新房、二手房。

来源：大碗Pro

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