2025年楼市走向，会超过多数人的想象！

财富 2024-12-17 21:29 广东

作者：雪莉

源自：大胡子说房

现在的市场是个什么情况呢？

想买房的人，钱是有的，但就是犹豫。

想卖房的人呢，道理也明白，但还是犹豫。

你问他们犹豫什么？

无非是买早了，未来还要降，糟心。

不下手呢，又担心未来涨了，要出更多的钱，还是糟心。

横竖都是糟心，那我今天不如说点实在话，治一治大家的糟心。

理解周期、尊重周期、周期永存。

普通人是改变不了趋势，也决定不了趋势，只能去顺应趋势。

我之前和大家说过，你简单理解3个指标，就知道当下的周期进度：

分别是：货币周期、库存周期、调控政策周期。

我们现在看到的各种鬼故事、小作文、要完文，无非是一轮货币周期底部的人性噪音。

从历史上看，每一次周期，基本上要经历3-4年的时间。

我给大家回顾一下过去的几次货币周期，你可能会理解得更透彻。

注意啊，我这里说的货币周期，说的是M1而不是M2。

M2代表的是广义货币，但M1代表的是市场上的活钱，只有市场活钱多，资产价格才会发生变化，也只有活钱变多，通胀才会起来，房价才会上涨。

从98年房改我们确定商品房之后，3个周期的表现分别是：

1998/7~2002/2，历时3.6年，货币供应总量+79%

2002/2~2005/4，历时3.2年，货币供应总量+56%

2005/4~2009/2，历时3.8年，货币供应总量+74%

这3次，前面放水不够，后面放水太长，所以回顾一下当时的结果就是股楼双牛。

后面的几次：

2009/2~2012/5，历时3.2年，货币供应总量+66%

2012/5~2014/12，历时2.6年，货币供应总量+22%

这一次放水，整体比较克制，时间短，提供的货币量也少。

随后是2014/12~2019/2，历时4.2年，货币供应总量+63%。

这一次是历史最长，所以这时候的楼市涨幅也是最久的，且从一二线涨到了三四线城市。

接着是2019/2~2022/2，历时3.0年，货币供应总量+13%。

这一轮非常克制，也是对第6次的一个纠偏，但是是担心重回第6次的一个大涨问题。

现在我们正在经历的是2022年开始到未来的第8次的货币周期。

截至2024年10月末，旧口径M1余额63.3万亿元，新口径M1余额达105.1万亿元。

但增速上11月的M1增速为-6%，市场上的活钱并没有流出来，所以大家的体感才是通S。

这轮货币会持续多久，货币量最终是多少，现在还不得知。

但按照历史都是3-4年，这一次哪怕时间上不会短，但预计整体周期也会在4年左右。

货币供应量预期不会少，为什么地产周期要看货币周期。

我怕说太多大家反而乱了，先看一张图，然后我直接把答案告诉大家。

地产和货币周期无论在节奏还是幅度上都强相关，且货币领先于地产。

也就是说，如果M1持续增长，那么最后一定会反馈到房地产上。

这就是周期，不以人的意志力为转移的。

房价上涨的本质，是遵循货币的原则。

只要市场上流通的货币量够多，资产价格就肯定会上涨。

所以如果你不清楚接下来房价是涨是跌，你只需要理解，M1是一定会拉起来的。

所有经济体只要向前发展，一定是伴随适当通胀的，而通胀的环境，M1的增速就一定是向上走的。

先记住这一点。

其次，看好第二个指标：库存周期。

你也可以理解为供需指标。

经济学告诉我们，价格主要取决于供求关系。

在房地产里面，则是商品供应和需求的指标。

包括住宅的待售面积、在建面积、年去化量等。

大家可以回顾一下，我们从430会议中提出的基调刚好就是：去库存。

也是从21年开始，商品房的供应量开始逐渐减少，因为那时候三道红线卡死了一批开发商的现金流。

所以很多城市的土拍量是从21年年底开始慢慢减少的，到2024上半年我们监测的22个重点城市供应宅地建面同比下降33%（供应宗数同比下降约五成）。

而且今年多次提出了第四代住宅，所以同样的地块，可供应的住宅套数是减少了很多的。

也就是说未来几年，可售的商品房数量会比过去几年少很多。

与此同时，我们下半年多次提及的还有2个招数：收储和城中村改造拆迁。

这些都是减少整个市场供应的动作，收储主要针对存量新房，而城中村改造拆迁则是针对二手房，这既可以减少库存，也可以增加需求。

政C手段，完全是可以干预供需市场的，再配合货币量的投入，就会让这个周期从底部走出。

我认为这才是大多数人要看到的趋势。

如果看短期涨跌，你会非常痛苦，因为所有人都想去踩中那个精准的底部，可问题是没有多少人真的能找到。

而且我说句实在话，未来2年可能是房地产从底部到上涨的一个趋势。

如果你今年买了，明年继续跌，那又怎么样，你会卖吗？

可是如果你今年买了，明年涨了，你又怎么样，你会卖吗？

拉长周期看吧，我看了一下过去，其实只要你持有10年以上的房子，到现在其实都是没有亏的。

哪怕在房价跌了那么多的情况下，10年前买房子的那批人，你们亏了吗？

你越是看短期1-2年，你越会纠结，你越会犹豫，反而越是错失机会。

尤其是投资的角度，你更不应该受短期数据的影响，而该把目光放在长期的、前瞻性的指标上。

如果你想短期赚大钱，那我劝你就别买房了，心态错了，就不可能到达终点。

房地产已经进入存量时代了。

越看短期越焦虑，越看长期越豁达。

现在你们要分析明年怎么走，那就一定是越看越焦虑。

因为地缘问题没有解决，明年外贸冲击大概率也会来的，大家看到的短期难题，也不是马上解决的。

但如果你现在都不做，那大概率未来的财富变化也和你没有关系。

这才是所有人犹豫、纠结的原因。

现在的一个底层逻辑是什么？

是过去我们增量的市场正在消失，从2001年进入WTO后，我们吃了20多年人口增量的红利。

但现在人口增速放缓，新的逆全球化趋势又来了，这个时候我们就不可避免的进入存量市场了。

就好比现在为什么电商在玩价格战啊，一方面是大家的收入减少，消费降级，只有价格够低，消费者才买，另一方面是出口受限，很多商家只能转向内需市场。

可内需是个什么情况，大家也知道，电商想卷存量市场，就只能接受价格下调。

站在房地产市场的角度，我们也进入了一个存量市场的时代。

房地产是个什么情况？

大部分人都有房，该买的也都买了。

对于多数三四五线城市来说，现在是房比人多的时候。

这个时候你还去拼命建房子，那就等于和电商一样，只能无限陷入价格Z。

站在房地产角度，存量市场拼的是人口增量。

这是我一直强调的，人口负增长之下，看的是人口结构，而不是人口总量。

存量市场的情况下怎么办？

等一些人下了牌桌，市场能重新激活。

说白了，财富总量是恒定的，那就是等有人赚到那些亏钱人手里的钱。

再直白一点，所谓房地产的存量时代，就是部分城市的人口和财富转移到头部城市来。

进入一个大鱼吃小鱼的时代，就和现在韩国和日本一样，除了东京都市圈和首尔都市圈的价格还会涨之外，其余城市的房价也不涨。

这就是存量房时代下，财富转移的结果。

最近很多朋友问我，自己是XXX小城市，要不要买房，我问他是不是刚需，他说是。

我说刚需这个问题，我很难回答你。

但我想反过来问你几个问题，我相信你反复思考后会有更清晰的答案。

1、只有租房是真正的刚需，如果你是刚需，为什么你不考虑租房呢。

你算一算你所在城市的租金，再考虑一下月供和首付，你大概有个数。

2、如果你是刚需，那你为什么还要来问我呢？

刚需就是现在我要结婚，丈母娘要求必须有房，孩子上学必须有房，这种是铁刚需，如果是这种情况，你又为什么要问我呢？

3、如果你不是第2种情况，你只是想以后在老家养老退休，那为什么要现在买呢，为什么不等你以后真的要到非买不可的情况下才买呢？

老家房价也不会怎么涨，为何不等有需要住才买？

所以原则上没有真刚需，大家都不希望自己的财富缩水贬值，这才是人性。

那既然如此，为啥不把你的财富放在有价值的城市呢？

所以大家真的要把思路打开，不要在有限的思维把自己困死了。

尤其是，不要用现在的眼光去看未来，没有人能看得准。

未来人人有房，一个孩子继承6套房？

这一招，常常用来反驳房价上涨。

之前有个很火的电视剧，叫做小巷人家，如果大家没看过，推荐大家看看。

说的是70-80-90年代的苏州棉纺织厂家属居住的小巷子里发生的一系列故事。

当时他们干一辈子的梦想是想住进一个筒子楼，当时的筒子楼就像我们以前的大学宿舍，宿舍里面没有卫生间，都是公共厕所。

你想想，70年代的中产家庭，希望的竟然只是住进筒子楼。

后来小巷的孩子结婚，其中一个去了上海外企工作，住进了单元房，里面有房子有卫生间，当时房子多少钱，10几万。

对于棉纺织厂的普通工人来说，他们一辈子都买不起。

但是他们的子女在那个时候，是愿意贷款买房的。

为什么，因为他们小时候住的是大杂院，他们的父母希望住进有独立卫生间的房子，他们自然也想。

他们住过了小杂院，自然就向往高楼。

但如果我们站在2024年去看，当时的筒子楼会是现在的我们向往的吗？

完全不会。

就算你现在去看香港的楼房，你看他们所谓的千尺豪宅你可能也看不上，因为你现在住的比他们的好多了。

所以这个事情，我只是想告诉大家，人其实很简单的，以前向往、又没得到的，你就会愿意支付高溢价。

这就是我说的需求不会消失的，这就是改善型住房出现的原因。

你看大家就是从羡慕老公房到厌弃老破小，到开始要求小区的绿化、物业、容积率、外立面，开始到要酒店式管理、要大露台等等。

其实改善这件事，是没有头的。

一代有一代人的终极居住追求，所以你真别以为，以后孩子继承6套房，根本不愁房子住这种说法。

对于一代又一代的年轻人来说，买的不是房子，是梦，是少年未得之物。

20年后，我们再来看现在的产品，谁说不会被淘汰呢？

搞清楚底层的逻辑，至少你短期才不会患得患失。

我们普通人其实很难去改变整个时代进步的浪潮，我们唯一能做的是，就是比一部分人看的明白，且行动力够快。

之前很多看空的文章，流量非常好的，说明有人爱看，也说明这个市场上依然有大部分看不明白的人，所以他们对所谓的看空博主，反而觉得是良心博主。

其实信息本质上不是去洗大家的脑，而是筛选同频的人。

作者：雪莉

来源：大胡子说房

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