近期，41只公募REITs已全部披露完成24年三季度报告，公募REITs业绩延续分化，但环比二季度业绩整体小幅好转，板块间的修复节奏仍受到经济周期等因素的持续影响。
分底层资产来看，高速公路通行费收入同比多下滑，货运路费收入修复较弱，但环比收入基本全部正增长。高速公路板块总收入环比增长了13.46%，可供分配金额环比增长了33.34%；
产业园区分化较大，部分项目“以租金换出租率”，大部分产业园区项目的收入微降，但可供分配金额环比却微升。产业园区板块总收入环比降低了4.7%，可供分配金额环比增长了0.92%；
受天气因素、季节性、检修、成本提升、回款不及时等因素影响，生态环保、能源业绩分化，能源板块总收入环比增长了12.83%，可供分配金额环比增长了202.13%；
保租房、消费平稳运行，出租率整体稳定，租金变化不大，其中保租房板块总收入环比增长了1.17%，可供分配金额环比增长了2.26%。消费板块总收入环比增长了8.56%，可供分配金额环比增长了5.88%；
部分仓储物流园区运营阶段性承压，仓储物流板块总收入环比减少了5.62%，可供分配金额环比增长了2.73%。
从各板块的三季度收入和可供分配金额的环比变化情况来看，七大板块的总收入环比变化有增有减，但是可供分配金额环比变化都是呈正向增加，表明各板块公募REITs在收益分配方面对于投资者整体较友好。
近期，债券市场利率中枢缓步下行，实体融资需求偏弱+城投发债严监管，“资产荒”逻辑持续强化，非银机构配置压力仍大，优质资产稀缺，REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，在经历过去三年的完整的涨跌周期后，配置价值凸显。
截至2024年10月25日，以市值测算2024年可供分配金额分派率预测值，特许经营权类 REITs累计平均分派率为9.683%，而产权类 REITs累计平均分派率为4.808%。后续，社保基金和养老金FOF等资金入市，以REITs为标的的ETF产品的出现，会继续为市场带来稳定的增量资金，REITs 纳入央行的SFISF系统中的可抵押产品也有助于流动性的改善，在整体资产欠配的背景下，REITs或成为非银机构的一个重要配置方向。我们建议投资者可考虑择时布局经营稳定性较强、具备一定顺周期特性的资产，如消费基础设施、保租房、能源基础设施等。
一、对各板块公募REITs在三季度的经营情况表现进行简析
公募REITs 2024年三季报业绩延续分化，但环比二季度业绩整体小幅好转，板块间的修复节奏仍受到经济周期等因素的持续影响。具体来看：
高速公路REITs——2024年三季度，高速类各项目通行费收入同比多数下降。今年暑期，华东片区遭遇高温、大范围降雨、台风，通行状况受极端天气影响较为明显，尽管随着7-8月副热带高压进一步北抬，我国主雨带整体向北推进，南方暴雨情况有所好转，但北方地区夏季降雨局地性、突发性更强，极端性更为突出，且北方相较南方地区，水系不发达，对暴雨和持续性强降水的防范能力较差，北方降雨及防汛管制对高速交通量、收入亦有较大影响。
另外，高速公路的持续改扩建，也是导致高速公路REITs的三季度收入同比下降的原因之一。
除了降雨天气、分流、养护施工等影响外，今年以来国内有效需求不足，经济运行出现分化，2023年暑期基数较高、短途高铁替代作用明显等因素，均使得高速REITs在三季度的经营数据同比有所下滑。
还有，部分高速公路在三季度的车流量同比上升或微降，但路费收入却同比显著下降，主要是因为7-9月份客车流量占比提升、而收费标准更高的货车的流量占比及规模下降所致。
不过，随着极端天气影响减弱，经济平稳运行，生产消费需求继续恢复，新动能持续培育，政府投资带动效应进一步释放，相较前三季度高速REITs业绩有望持续改善。叠加高速REITs大部分按季度分红，前期市值较低，未来预期改善，投资者可持续关注。
生态环保REITs——受季节性影响，三季度富国首创REIT同比和环比收入表现较好。鉴于污水处理项目年内污水处理负荷率呈现季节性变化，富国首创REIT三季度整体表现较好。其中深圳项目三季度处理污水3690万吨、日均处理量为40.1万吨，日均处理量同比上升0.3%，产能利用率为 107%；合肥项目处理污水 2589万吨、日均处理量为 28.14 万吨，日均处理量同比上升 6.06%，产能利用率为 94%。
能源REITs——受设备检修、天气因素及回款不及时等影响，能源类REITs项目运营表现分化。深圳能源REIT、京能光伏REIT和首钢绿能REIT表现不及去年同期，国电投新能源REIT和电建清源REIT三季度表现较好。
受华南强降水及一次能源低价影响，导致广东省内的市场化电价不及2023年同期，进而引起深圳能源REIT三季度收入同比下降。但近期中国西南区域的来水量迅速下降，导致水电站的发电量有所下降，从而利好深圳能源REIT在四季度的盈利表现。
受光照资源条件的季节性波动影响，京能光伏REIT实现结算电量 1.32 亿千瓦时，同比下降12.58%，实现发电收入 0.93亿元，同比下降 10.64%。
首钢绿能REIT三季度的总收入和可供分配金额环比和同比都呈现大幅下降，主要是随着北京市生活垃圾焚烧处理能力的增加，导致项目其他垃圾处理量、上网电量同比出现一定程度下降，且三季度约有0.3亿元的生活垃圾处理服务费的应收账款未按时回收。
国电投新能源REIT三季度的发电量、上网电量及不含税收入同比都有40%左右的上涨。主要原因包括三方面：三季度项目所在区域风资源情况较去年同期有所增加；国家和地方颁布实施的“两个细则”所导致的返还与分摊费用调减了三季度的结付电费收入；去年三季度受平均风速偏低影响，导致同比经营数据基数较低。
得益于自然降水较丰，电建清源REIT三季度整体表现良好。该项目三季度上网电量预计为 23356.82千瓦时，同比增长4.24%，主要系五一桥水电站三季度来水与去年同期相比较丰。但是根据长江流域水文监测数据显示，长江流域的水库蓄水量是近5年来最低值，且自8月份之后，四川省多地的降水量只有历史平均值的四分之一，枯水期的提前到来预计会对电建清源REIT四季度的盈利情况产生较大负面影响。
产业园区REITs——产业园项目三季度业绩表现分化，部分项目“以价换量”业绩有所改善。工业厂房类资产稳定性较高，东久产园REIT出租率环比小幅上升，且签约率较高，临港产园REIT出租率保持不变；张江产园REIT 采用“以价换量”，出租率有所上升、租金下滑，经营业绩环比有所改善；但中关村REIT即使采用了“以价换量”方式，出租率仍旧持续下降；博时蛇口REIT租金基本未变、但整体项目出租率环比下降1%；合肥高新REIT、湖北科投REIT、苏园产业REIT、和达高科REIT出租率环比都有所下滑。
消费类REITs——消费类经营稳健，出租率保持较高水平。截至24年Q3末，金茂商业REIT的出租率 98.30%，平均租金（仅统计含税固定租金）90.24 元/平方米/月，租金环比有所增加，期末收缴率为 99.06%。经营指标方面，报告期内销售额（不含汽车销售额）达成 24,209.36 万元，较上年同期增长 8.61%。物美消费REIT整体的出租率为 96.69%，环比有所微降，租金收缴率为 98.06%，加权平均剩余租期为7.72年。华润商业REIT期末出租率 99.3%，环比有所提升，稳定维持高位。项目资产青岛万象城三季度客流同比增长 11.6%，1-9 月累计同比增长 10.4%，租户集中度继续保持较低水平，租户结构具备良好分散性。中金印力REIT出租率 98.98%，项目整体运营相对平稳。
仓储物流REITs——部分项目经营承压，关注后续项目续租情况及区域市场供需变化。截至 24 年 Q3末，京东仓储REIT出租率受益于承租人主要为京东物流旗下子公司，出租率仍为 100%，主要承租人加权平均剩余租期为 465 天（以租赁面积加权）。盐田港REIT首发的现代物流中心项目出租率为88.26%，较 2024年 Q2 下降了 3.24pct，扩募的世纪物流园项目为满租状态，租赁期限为 4.75年，租金收缴率为 100%。
盐田港REIT持续受对外贸易形势影响，“友岸外包”、“离岸外包”等产业转移的效果影响了部分产业链和供应链的流向，贸易转移对以欧美贸易为主的盐田综保区造成了较大影响，出租率逐季下滑，需关注后续行业发展动态。普洛斯REIT所持有的 10 个仓储物流园三季度末平均出租率为 84.94%，环比下降-0.7pct，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后平均出租率升至 89.83%。平均租金方面，普洛斯 2024 年 Q3末有效平均租金单价为 37.52元/平方米/月，较 2024 年Q2小幅下跌。基础设施项目租户结构稳定，行业构成主要以运输业、商业与专业服务业、软件与服务业为主。
保障房REITs——资产的强抗周期性特征支撑业绩表现相对稳定，保租房项目24年三季度的出租率整体维持较高水平。厦门安居REIT、北京保障房REIT、华润有巢REIT在24年Q3末整体出租率分别为99.67%、94.81%、94.44%，分别环比+0.16pct、-1.69pct、+0.22pct，出租率整体波动较小；深圳安居REIT四个项目安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆项目出租率分别为 96.49%、99.19%、90.30%、98.89%，环比变动-1.58pct、+1.19pct、-5.25pct、-0.41pct。租金水平方面，中金厦门安居项目有所改善，整体在租金的平均单价从 24 年 Q2末的 33.50 元/平方米/月上升至 24 年 Q3 末的 33.95 元/平方米/月。截至 2024 年 Q3 末，宽庭保租房REIT的江湾社区租赁住房出租率 91.29%，光华社区租赁住房出租率 95.24%，分别环比变动+1.8pct、+3.4pct。
二、对部分三季度可供分配金额同比变化幅度较大的公募REITs进行简析
临港产园REIT可供分配金额三季度同比大幅增长，增幅第1：在2024年3季度内，项目公司合计收入为1128万元，同比小幅下降，基础设施项目公司整体运营情况良好，整体期末出租率为 94.07%，整体租金收缴率为100%。基础设施项目租户结构相对稳定，租户20 家，租户主要行业集中在汽车装备、精密机械、高新材料、生物医药等领域。
临港产园REIT三季度的EBITDA同比下降13.22%，但导致其三季度可供分配金额大幅增加的主要原因却是由于其2024年上半年实现可供分配金额相较2023年上半年实现可供分配金额大幅减少所致，即今年上半年的收益分配金额明显偏少。
博时蛇口REIT可供分配金额三季度同比增长，增幅第2：：在2024年3季度内，基础设施项目期末时点出租率为 92%，较上季度末下降1个百分点，基础设施项目运营情况较为稳定，且收入和净利润相比去年同期也基本变化不大。
博时蛇口REIT三季度的EBITDA同比下降1.87%，但导致其三季度可供分配金额大幅增加的主要原因却是因为2023年3季度在计算当期可供分配金额时，“未来合理的相关支出预留”科目的金额大幅增加，根据博时蛇口REIT的项目免租及补偿协议，2023年3季度减免的管理费需偿还博时资本的部分垫款，从而导致2023年3季度的可供分配金额有所减少，但此类事件不具有常规性。
江苏交控REIT可供分配金额三季度同比增长，增幅第3：在2024年3季度内，基础设施项目车辆通行费收入（不含税和统筹发展费）9,565.11 万元，较2023年同期减少 12.02%。其中，客车收入（不含税和统筹发展费）6,892.96 万元，较2023年同期减少 10.59%；货车收入（不含税和统筹发展费）2,669.06 万元，较 2023年同期减少 15.64%。报告期内的经营和盈利情况同比还是处于下降趋势内。
江苏交控REIT三季度的EBITDA同比下降23.33%，但导致其三季度可供分配金额大幅增加的主要原因是在2024年3季度可供分配金额计算过程中，“未来合理的相关支出预留”和“应付项目的变动”两个科目的金额没有计算进来，这两个科目在2023年3季度的可供分配金额计算过程中是减少了金额3089万元，从而导致江苏交控REIT在2024年3季度的可供分配金额同比增加16.2%。但“未来合理的相关支出预留”主要为预留工程及营运应付款项、税金、未付租金等其他款项。这笔费用后期总归是要发生，三季度虽然没有计提，但大概率会减少四季度的EBITDA。
国电投新能源REIT可供分配金额三季度同比大幅下降，降幅第1：在24年3季度内，国电投新能源REIT所持电站的项目发电量、上网电量、结算电量及不含税收入分别为29,151.13万千瓦时、28,479.52万千瓦时、28,465.96万千瓦时和20,669.62万元，同比分别上涨43.11%、43.51%、40.65%和38.47%。且三季度的EBITDA同比增加了57.8%，整体经营盈利情况明显好于预期。
但导致三季度可供分配金额同比下降53.08%的主要原因是在3季度的可供分配金额数据中，未包含截至2024年12月31日（保理基准日）满足条件的国补应收账款对应的保理金额。
根据该基金2024年9月30日披露的《关于2024年第三次收到国补应收账款回款情况的公告》，截止该公告发布日，若不考虑该公告发布日起至2024年12月31日的国补应收账款回款情况，基础设施项目公司截至2024年12月31日账龄已满1.5年可以开展保理融资的国补应收账款余额为52,336.57万元。
京能光伏REIT可供分配金额三季度同比下降，降幅第2：在24年3季度内，项目公司整体运营情况正常，未发生安全生产事故。项目公司合计结算电量 1.32亿千瓦时，全部结算电量（包含参与市场交易部分）均享受国补，其中江山永宸结算电量 0.99亿千瓦时，结算电价 0.7386 元/千瓦时（含国补，下同）；湖北晶泰结算电量 0.33 亿千瓦时，结算电价 0.9913 元/千瓦时。
报告期内，江山永宸项目所在地的光辐照资源较去年同期存在一定程度的下降，导致发电量下降，且电力的主要交易品种为年度中长期挂牌交易等方式。24年3季度陕西电力交易中心未组织新能源企业开展省内电力现货交易。
报告期内，湖北晶泰项目所在地的光辐照资源较去年同期变化不大，因此对项目发电影响程度相对较小，项目电量表现基本符合预期。湖北晶泰项目因参与湖北省电力现货市场化交易活动，期间结算电价较预测电价小幅下降。
首钢绿能REIT可供分配金额三季度同比下降，降幅第3：首钢绿能REIT在三季度的可供分配金额只有778.6万元，同比下降幅度高达43.44%，主要是系报告期内未收到生活垃圾处理服务费回款。
根据三季报披露，2024年3季度的经营活动现金流入较去年同期下降0.28亿元，主要系应收生活垃圾处理服务费较去年同期下降0.3亿元所致。而首钢绿能REIT在2024年3季度的生活垃圾处置收入是4004万元，其在2023年3季度的生活垃圾处置收入是4895万元。我们预计若这笔生活垃圾处理服务费能够按时收回来后，应该会导致首钢绿能REIT在2024年3季度的可供分配金额增加2000万元左右。
三、公募REITs前三季度可供分配金额完成率整体符合预期但分化更加明显，且分红较为积极
添加上四只本年只披露了三季报的公募REITs产品之后，从这40只公募REITs产品的可供分配金额完成率角度而言，2024年前三季度的可供分配金额完成率整体符合预期，但是分化越加明显。总计有11只公募REITs产品的完成率超过75%，有20只公募REITs产品的完成率在50%-75%之间，有9只公募REITs产品的完成率在50%以下。
其中，24年前三季度可供分配金额完成率最高的是京东仓储REIT，完成率达到90.36%。可供分配金额完成率最低的是国电投新能源REIT，完成率只有27.18%。
对于那些2024年前三季度可供分配金额完成率较低，且影响其可供分配金额的事项不具有常规性的公募REITs产品，或许会在四季度迎来业绩的反弹修复，值得市场投资者关注。
从公告分红情况来看，截至24年10月25日，已有31只REITs公告分红24年收益，全部31只REITs的24年分红比率（24年已公告分红金额/24年累计可供分配金额预测值）为31.86%，其中8只公募REITs 24年分红比率（24年已公告分红金额/24年可供分配金额预测值）超过50%，山东高速REIT的24年分红比率高达81.49%，及时为投资人兑现收益。
