有一种执行方式叫作“带封过户”
在执行程序中，律师、法官经常会遇到一种情形，即作为执行标的的房屋被法院查封，既不能直接买卖，也无法过户。
执行“带封”房屋，如果走正常的执行拍卖程序，不仅要面临房屋价值将大幅缩水，一旦遇到拍卖不顺利、流拍等情形，不仅整个流程将非常漫长，而且不确定性因素也会增加，执行效率低下，对债权人和债务人的时间成本和财产成本造成很大损失。一种新的执行模式
——“带封过户”
“带封过户”是指案件进入执行程序后，被执行人申请自行处置被查封的不动产，由法院和公证处组织申请执行人、被执行人、购房人进行调解，调解成功后，购房人将购房款提存至公证处账户，法院向不动产登记中心发出解封裁定和协助执行通知书，不动产登记部门先办理过户手续，再进行解封，最后公证处将购房款支付给申请执行人，剩余款项支付给被执行人。以下详细介绍济南市历下区人民法院“带封过户”的实操过程：市民齐刚前不久在济南买了一套二手房，在过户时却发现，房屋已被多家法院先后查封。根据房屋买卖合同的约定，齐刚以130万元购买被执行人的房产。另外，由于该房屋设有两个抵押权，为此，合同特别确约定，齐刚支付的首付款36万元，应专门用于偿还两个抵押权人，以便解除抵押后办理过户手续。被执行人收到齐刚支付的36万元首付款后，却违反合同约定，将该款挪作他用，导致合同不能履行。此后，齐刚通过诉讼，法院判决被执行人返还齐刚首付款。案件进入执行程序后，法院调查发现该房屋除已设定有两个抵押权外，还被其他法院轮候查封。经初步计算，被执行人的债务总额已经超出了房产的价值，房屋处置后不能覆盖全部债权。如果采用传统拍卖的方式，差距会更大。被执行人希望法院同意由其自行处置“带封房屋”，以便发挥房屋最大价值，偿还更多欠款。《民事诉讼法》第258条明确规定，当事人可自行处置财产；《最高人民法院关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》第17条也明确规定了“探索建立被执行人自行处置机制”。司法实践中，被执行人希望自行处置“带封财产”的案件不少，但由于各方互不信任、处置空间小、法院不轻易适用等因素的影响，法院允许被执行人自行处置“带封财产”的情况少之又少。尤其是，本案与普通“带封过户”案不同，不仅存在其他抵押权人（债权人），还存在轮候查封人（债权人），被执行人要想自行处置房屋，均须事先征得这些债权人的同意。为此，济南历下法院逐一联系债权人，详细告知“带封过户”处理的工作思路，并联合公证处，开展由全部主体（即本案申请执行人齐刚、被执行人、抵押权人、另案轮候查封债权人）参与的调解工作。最终，抵押权人同意在房屋出售款中优先拿出10余万元，用于偿还轮候查封债权人；轮候查封债权人同意被执行人自行处置房屋，轮候查封债权人也因此拿到了按照传统拍卖款分配顺位不可能拿到的案款；在法院主持下，全部主体共同签署《调解协议》；齐刚用带封房产抵押贷款，房屋也过户到了齐刚名下；全部主体按照《调解协议》清分了提存款项。本案中，公证处全程参与法院执行调解工作，为平衡各方利益、案件调解成功起到了积极作用。在这件看似复杂、执行难度大的案件中，法院通过“带封过户”思路，使齐刚如愿购买到心仪房屋，被执行人和其债权人的纠纷也得到圆满化解，不仅大大提高了执行效率，也使房屋自身价值得到最大利用，最大限度维护了各方利益。被执行人申请自行处置被查封的不动产 → 法院和公证处组织申请执行人、被执行人、购房人进行调解 → 购房人将购房款提存至公证处账户 → 法院向不动产登记中心发出解封裁定和协助执行通知书 → 不动产登记部门办理过户手续 → 不动产登记部门办理过户手续解封房屋 → 公证处将购房款支付给申请执行人，并剩余款项支付给被执行人。“带封过户”的升级版
为进一步深化“带封过户”工作思路，历下法院还将“带封过户”与“预告登记”相结合，促使申请人、被执行人、买受人与济南市不动产登记中心、齐鲁公证处，共同签订《“带封过户”合作协议》，通过“带封房屋”融资的方式，有效解决执行款来源问题。
前不久，在申请执行人陈杰与被执行人马峰金融借款合同纠纷一案中，法院判决马峰偿还陈杰借款200余万元，陈杰对抵押房产的折价、拍卖、变卖的价款优先受偿。进入执行程序后，经网络询价，抵押房屋价值约380万元。房屋挂出后，却少有人问津，法官向当事人介绍了“带封过户”的思路，得到当事人认同。马峰向法院申请自行处置“带封房屋”，获得法院同意。马峰自行寻找买家，但买家一时间拿不出这么多钱，马峰又向法院申请用“带封房屋”抵押贷款，以解决执行款来源问题，再次获得法院同意。法院积极与公证处、济南市不动产登记中心、买方贷款银行联动，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”的规定，确定了法院出具同意债务人自行处置法律文书，买受人先行支付首付款到公证处提存账户，然后向济南市不动产登记中心申请办理预告抵押登记和预告买卖登记，即“双预告登记”。运用民法典规定的预告登记制度解决了买受人因房产仍在被执行人名下而无法用此房抵押贷款的问题，也保障了银行的权利，让银行安心放款。随后，银行根据抵押预告登记结果将贷款支付至公证提存账户，在办理完成房产过户、清偿债务、解除查封手续后，抵押预告登记转为抵押正式登记。最终，买受人通过“双预告登记”从银行成功贷款解决了资金不足问题，取得了房屋所有权；被执行人通过“带封过户”还清了全部欠款；贷款银行拓展了贷款业务，抵押预告登记从法律上保障了其权利。买受人资金不足的情况下，需要利用查封的被执行房产抵押贷款，因房产在被执行人名下，买受人不能用此房抵押贷款。本案创新查封不动产融资机制，适用民法典预告登记制度，保障买受人、贷款银行将来要实现的所有权、抵押权，先进行买卖预告登记、抵押预告登记，解决了买受人不能用案涉房产贷款的问题。本案中，法院与公证处、不动产登记中心、金融机构等多部门联动，将“带封过户”与“预告登记”结合，实现了带封不动产无负担融资，盘活了资产，降低了交易成本，解决买受人资金不足问题，与执行财产分配制度相结合，解决存在抵押权和多重查封不动产的“带封过户”的法律难题，保障各方当事人权益。【编者注：“双预告登记”办理“带封过户”实操要点】
被执行人向法院申请自行处置“带封房屋” → 被执行人自行寻找买家 → 被执行人向法院申请用“带封房屋”抵押贷款 → 法院与公证处、不动产登记中心、买受人的贷款银行联动 → 法院出具同意债务人自行处置法律文书 → 买受人先行支付首付款到公证处提存账户 → 买受人向不动产登记中心申请办理预告抵押登记和预告买卖登记（即“双预告登记”） → 银行根据抵押预告登记结果将贷款支付至公证提存账户 → 完成房产过户，买受人取得房屋所有权 → 清偿全部债务 → 解除查封手续 → 抵押预告登记转为抵押正式登记。
在一起离婚纠纷案件中，经一审、二审后，法院最终判决婚姻存续期间购买的房产归男方所有，男方给付女方100余万元补偿款。进入执行程序后，男方表示自己并非有意拖欠补偿款，确实无力一次性拿出100万元给女方，并希望法院同意由男方自己处置房产，既能支付女方的补偿款，还能还清剩余的70余万元房产贷款。法院征求女方意见后，立即启动“带封过户”业务程序。男方向法院反映，之前有个意向买家，但听说房产被查封后就不同意购买了，法院主动联系买方做工作，耐心解答其关心的资金流向及过户手续等问题，详细解释业务流程，介绍以往成功案例，经过多次沟通，买卖双方最终以220万元的价格成交。最终，本案通过“带封过户”的方式，女方拿到了全部补偿款，男方还清了所有银行贷款，案件顺利执行完毕，家事纠纷通过“带封过户”达到真正的案结事了。房产是家庭财产的重要形式，共有房产的分割是家事案件中普遍面临的问题。现实中往往存在双方都不愿意要房子或一方虽要房子却无力支付补偿款的问题，且家事案件当事人“思想的疙瘩”往往难解，对抗情绪严重。“带封过户”自行处置的模式，其理念就是充分尊重当事人意愿，更适合运用到家事案件中，既能保障房子不降价，还能避免或减少双方的对抗，有利于社会稳定。本案通过“带封过户”模式成功解决了共有财产的分割问题，拓展了“带封过户”适用范围。【编者注】“带封过户”的执行新模式打通了当事人自行处置“带封财产”的瓶颈，解决了强制拍卖周期长、程序繁、费用高、折损多等问题，能有效平衡和保护债权人、债务人、买受人等各方当事人的合法权益，实现当事人权益保护的最大化，为律师、法官办理执行案件提供了切实可行的新思路。
声明：本文内容参考自“济南中院”公众号“‘带封过户’执行新模式，给被封房屋‘解扣’”一文，原文作者：历下法院，“最高判例”公众号对原文重新编辑、整理，编者：陈鸣鹤。转载请注明。违必究。
