上海昨天发布了救市新政，效果如何？
一、给资格
1、外环外社保满1年即可购买
这条政策的变迁史
（1）今年1月外环外非户籍单身满5即可购买，之前是结婚满5才可购买。
外环外成交占比从1月的43.6%提升到了2月的48.6%，3月45.4%，4月就回到了41.4%。
这条政策效果很明显，上海有一批刚需给资格会真买，但效果只能持续2个月。
（2）527新政，5年社保改为3年社保，适用上海全域。
这条政策是上海6月成交暴涨的主因，6月月环比高达41%，但到8月成交量回到了救市前，效果两个月。
（3）现在到了第三步：外环外3年改1年
假设外环外社保满1年的总购买力为100，第一步单身限购放松已经释放40，第二步5改3释放40，第三步3改1释放20。
结论：又会释放一批购买力，但是在已经走了80步的基础上再走20步，预计会给10月带来2000套新增成交，11月1000套新增成交。
2、居住证积分满足条件+3年社保同上海家庭
相当于给目标家庭增加1-2套房票，假设这个政策总购买力为100，之前已经释放80，还剩下20。
乐观估计10月会带来1000套新增成交，对应那些有钱想置换但卖不掉房子的家庭，有资格先买了再说。
3、临港增加1套购买政策
这条带来的新增购买量有限。
综合评估：这次放松能够给10月带来3000套左右的新增购买量，10月成交量预计会在1.9-2万套，超过2万套有难度。
二、给钱：存量利率调整+增值税5改2+取消非普
救市政策最核心的就是给钱，不给钱的救市不是真救市。
1、增值税5改2+取消非普
原先的非普占比90%，这次全部是非普，相当于走了90步，这次把最后10步走完。
增值税5改2，相当于走了50步，这次走了30步。长期看是利好，降低了交易成本，短期会增加抛压，对应影响2020-2022年购买的房子。
降税基本都是在以前走了80步的基础上再走20步，没有突破性的政策，比如契税没有动。
2、全国性的存量利率调整
不会对新的楼市交易有直接影响，但我认为这是此次唯一具有突破性的政策，应该可以提振房东信心，降低抛压。
综合评估上海新政：有进步，突破少，预期之内，缺少惊喜。
深圳和广州基本都是已经走了80步的基础再走10步，力度比上海更小一些。
一个重大变量：股市，股市暴涨带来很强的信心，信心是会传染的，楼市已经积累了很多购买力，一旦信心起来，这些政策都是细枝末节了。
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