上海救市效果分析,10月能超2万套吗?

财富   2024-09-30 16:19   上海  

上海昨天发布了救市新政,效果如何?

一、给资格

1、外环外社保满1年即可购买

这条政策的变迁史

(1)今年1月外环外非户籍单身满5即可购买,之前是结婚满5才可购买。

外环外成交占比从1月的43.6%提升到了2月的48.6%,3月45.4%,4月就回到了41.4%。

这条政策效果很明显,上海有一批刚需给资格会真买,但效果只能持续2个月。

(2)527新政,5年社保改为3年社保,适用上海全域。

这条政策是上海6月成交暴涨的主因,6月月环比高达41%,但到8月成交量回到了救市前,效果两个月。

(3)现在到了第三步:外环外3年改1年

假设外环外社保满1年的总购买力为100,第一步单身限购放松已经释放40,第二步5改3释放40,第三步3改1释放20。

结论:又会释放一批购买力,但是在已经走了80步的基础上再走20步,预计会给10月带来2000套新增成交,11月1000套新增成交。

2、居住证积分满足条件+3年社保同上海家庭

相当于给目标家庭增加1-2套房票,假设这个政策总购买力为100,之前已经释放80,还剩下20。

乐观估计10月会带来1000套新增成交,对应那些有钱想置换但卖不掉房子的家庭,有资格先买了再说。

3、临港增加1套购买政策

这条带来的新增购买量有限。

综合评估:这次放松能够给10月带来3000套左右的新增购买量,10月成交量预计会在1.9-2万套,超过2万套有难度。

二、给钱:存量利率调整+增值税5改2+取消非普

救市政策最核心的就是给钱,不给钱的救市不是真救市。

1、增值税5改2+取消非普

原先的非普占比90%,这次全部是非普,相当于走了90步,这次把最后10步走完。

增值税5改2,相当于走了50步,这次走了30步。长期看是利好,降低了交易成本,短期会增加抛压,对应影响2020-2022年购买的房子。

降税基本都是在以前走了80步的基础上再走20步,没有突破性的政策,比如契税没有动。

2、全国性的存量利率调整

不会对新的楼市交易有直接影响,但我认为这是此次唯一具有突破性的政策,应该可以提振房东信心,降低抛压。

综合评估上海新政:有进步,突破少,预期之内,缺少惊喜。

深圳和广州基本都是已经走了80步的基础再走10步,力度比上海更小一些。

一个重大变量:股市,股市暴涨带来很强的信心,信心是会传染的,楼市已经积累了很多购买力,一旦信心起来,这些政策都是细枝末节了。

新建了一个政策讨论群,主要讨论楼市政策,追踪楼市信心,有兴趣可以加入。

救市效果追踪

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