正 文
执行法院拍卖公告未披露该房屋非正常死亡事实的是否能导致拍卖被撤销？
裁判要旨
案例索引
《郭某、贝某等罚金执行复议案》【（2023）粤执复769号】
争议焦点
执行法院拍卖公告未披露该房屋非正常死亡事实的是否能导致拍卖被撤销？
裁判意见
《网拍规定》第三十一条第（一）项规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，人民法院应当支持。但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。《网拍规定》第十二条第二款规定，拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。第十三条第（十一）项规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示其他应当公示的信息。因此，执行法院在处置执行标的物前，要依法全面、具体、详细调查执行标的物的情况，并在拍卖公示时予以说明，充分、客观地披露拍卖标的物的信息，保障案件当事人、竞买人的知情权，是网络司法拍卖的基本要求。本案中，揭阳中院通过网络平台拍卖的案涉房屋于1年多前曾发生过1人跳楼自杀的非正常死亡事实，执行法院未予披露该信息是否属于《网拍规定》第三十一条第（一）项规定的“拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现”是审查的关键问题。
其次，拍卖的房屋存在“自杀等非正常死亡事实”的信息不属于拍卖时的技术水平不能发现的情况。揭阳中院虽然在拍卖公告第六条特别提示第(五)项、第七条特别声明第(一)项和拍卖须知第七条均载明，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵，该院不能保证拍卖财产真伪或者品质，不承担瑕疵担保责任等，但是“瑕疵不担保原则”通常是就拍卖财产的数量、质量、外观、结构、装饰装修等客观物理属性而言。作为日常居住的房屋，其不仅是一个由水泥钢筋组成的构筑物，更是人们家庭起居生活的港湾，承载了人们诸多主观的情感。对于拍卖房屋曾发生自然人非正常死亡事实而言，属于该房屋对普通民众产生日常使用上的传统民俗文化情感障碍，并不属于“瑕疵不担保原则”的适用范畴。
综上所述，揭阳中院在案涉房屋的拍卖公告及拍卖须知中未予披露该房屋于1年多前曾经发生自然人跳楼自杀的非正常死亡事实，属于《网拍规定》第三十一条第（一）项规定的“拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的”的情形。复议申请人郭某炜、贝某贤的复议理由成立，应当撤销对案涉房屋的拍卖行为，并将买受人郭某炜、贝某贤支付的拍卖款予以退还。揭阳中院（2023）粤52执异34号执行裁定认定事实不清，适用法律不当，应予撤销。
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