◎ 克而瑞研究中心
2023年爆发式增长后,代建行业迎来了拓展增速放缓、企业加速分化的新阶段。2024年上半年,行业新增签约总量同比增16%,增速较2023年下降11个百分点。截止到6月末,已有超过百家企业涉及代建业务,企业间竞争愈发激烈。
在此背景下,克而瑞研究中心从经营发展能力、产品竞争力、资源整合力以及品牌信誉力等多维度综合考虑分析,对代建企业进行测评,以供参考和借鉴。
从2024年上半年代建综合能力30强企业来看,30强总签约面积达到8.1亿平方米,同比增9.14%。其中,有20家企业总签约面积超过1000万平方米。
梯队来看,总合约面积超过5000万平方米企业共5家,与2023年保持一致,合计签约总面积达4.29亿平方米,占30强比重达53%,八成的规模由前15名的企业占据,集中度保持较高水平。随着有意愿、有能力的企业均“下场”布局代建,未来竞争格局将愈发激烈。
企业来看,在代建领域深耕多年且业务模式、产品较为完整的企业如绿城管理、蓝城集团总合约超过1亿平方米,近一年新入局行业的并快速发展的企业如旭辉建管、龙湖龙智造等,保持较强竞争力同时总合约规模已突破2000万平方米。
2024年上半年综合能力TOP30代建企业新增签约面积8885万平方米,同比增长23%。尤其是新入局或新成立平台正式发展的企业仍在“高歌猛进”。如旭辉建管、融者共创、新城建管等7家企业2024年上半年新增规模同比增加超过了100%。与地产开发相似,代建行业“高集中度”特征显著:新增规模上,TOP1-5占30强的42%,第6-10名企业占27%,扩张态度相对积极。
从企业的区域分布来看,位于浙江区域的代建企业上榜最多,代建业务在浙江发展最为旺盛。截止2024年上半年,浙系代建企业总合约规模约3.6亿平方米,占比达到了44%,新增签约规模方面,浙江企业全年新增签约规模3712万平米,占比42%,两者占比均远超其他区域。但值得注意的是,在代建行业整体竞争加剧之下,浙系企业市场份额也有所下滑,新增签约面积较2023年下降2个百分点。
从企业数量来看,TOP30中共有7家浙系企业上榜,绿城管理、蓝城集团、融者共创(兴元建设)位列前十;其次广深也有6家房企上榜,以央企平台为主,包括金华润置地、招商建管等。
从TOP30上榜代建企业的性质来看,民企是绝对主流,占比达64%,如龙湖龙智造、旭辉建管等;国企央企数量占比23%,包括华润置地、招商建管、建发建管等;混合所有制占比为13%,包含绿城管理、金地集团、万科地产等。
与2023年末相比,国央企房企的上榜数量增加,既体现了国央企发力进入代建赛道,也可以看出对于实力雄厚的国央企来说,进入代建赛道后,规模扩张较快,迅速进入30强行列。
2023年爆发式增长之后,随着进驻代建企业数量趋于“饱和”,代建行业的竞争也愈发激,迅速扩张、持续抢占市场份额导致的竞争加剧,使得行业逐步走向平稳分化与重新洗牌、出清的新阶段。
新阶段下,我们认为行业整体呈现三个特征:
第一,规模增速放缓,业务模式更加多元化,传统代建占比下降的同时,代销、咨询等业务将迎来快速增长;
第二,已入局代建企业开始洗牌和淘汰,分化加剧。2024年有超过100家企业入局代建或承接代建业务,市场上有意愿、有能力的企业几乎全部“下场”代建,2024年上半年销售百强代建业务覆盖率更是超过80%。从企业数量数量上来看,未来很难有大的扩充空间,但竞争激烈之下已经有部分企业出现掉队情况,未来将持续面临洗牌和淘汰;
第三,市场将出现更多细分领域的竞争。央国企起步早期以政府代建为基本盘,依托主业优势、资源优势占领细分领域,如华润的政府代建、金地商业代建都在业内保持领先,多数民企代建起步晚,更多的是依靠商业代建扩张,且代建特色与企业品牌特色一脉相承。
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