建发建管是建发房产旗下的厦门建发建设运营管理有限公司，深耕代建行业多年，拥有丰富的代建运营经验和多业态的代建管理能力。
◎ 文 / 谢杨春、吴嘉茗
代建起步早、基础扎实
已实现全业态覆盖
建发建管是建发房产旗下的厦门建发建设运营管理有限公司，深耕代建行业多年，拥有丰富的代建运营经验和多业态的代建管理能力。
相较同类型的国企，建发房产代建业务起步较早，重大政府项目的承接和完善交付使得其代建业务在政府、行业内获得良好口碑。
2007-2009年，业务探索期。2007年为完成厦门国际会议中心建设成立福建省首家专业房地产代建公司-建发工程建设管理有限公司（建管前身）,正式涉足代建业务。初涉代建，建管公司以安居工程及政府公建配套为主。
2010-2018年，品牌积累期。2010年建管公司代建了福建省最大保障性安居工程——洋唐居住区，建成后荣获“中国建设工程鲁班奖”、“国家优质工程奖”等，为早期代建发展打下夯实基础和良好口碑。2017年建管公司被委以重任，负责厦门金砖国家领导人第九次会晤主场馆提升改造工作，成功地将原本的商业展馆华丽转变为极具分量的外交舞台。在仅仅6个月的时间里，就完成了 3 万平方米场馆的改造任务，并且实现了完美交付。这一成果，充分展现了建管公司卓越的专业能力和高效的执行力，同时也为金砖国家领导人会晤的顺利举行奠定了坚实的基础，形成了良好的国内外影响。
▲金砖国家领导人厦门会晤主会场
2019-2022年，规模扩张期。期内年均新增各类代建项目数量达到14个，2021年公司正式更名“建发建管公司”后迈入新的发展阶段。丰富的代建经验也让建管公司在2022年参与主编全国首部综合性代建管理地方标准《厦门市代建工作规程》。同年，超百万平方米的厦门岛内最大旧改片区湖滨一至四里安置房项目，由建管公司负责代建。
2023年至今，多业态专业化运营期。围绕为客户创造价值和高质量可持续发展方针，在深耕福建、布局全国的战略下，公司发展规模再上新台阶。截止到2024年上半年，建发建管总合约面积超2400万平方米，布局城市数量11个。值得一提的是，借助东南亚部分制造产业转移机会，建管目前已经成功拓展泰国产业园项目，实现“出海”。在业态上建发建管也积极拓展多种业态，通过整合各类资源，参与了住宅、医疗及教育、商业综合体与酒店、写字楼、产业园、大型公建等多种业态建设，实现全业态覆盖。
以政府代建、商业代建为主
商办、医疗及教育、产业园等项目占比近六成
经过多年的实践和积累，建发建管已经形成以政府代建、商业代建为主的业务模式，以此输出公司的品牌、管理、资源和产品。客户类型包涵政府、国企、城投公司、私营企业，项目涉及住宅、医疗及教育、产业园、商办物业等全业态。
从总合约面积委托方分布来看，来自国企及城投类项目占比63%；来自其他政府机关合约总建筑面积占比24%；其余为私营企业项目。从项目类别来看，目前建发建管的代建业务的承接和竞争优势主要集中在商办、医疗及教育、产业园方面，累计签约面积占比达到57%。
城市分布上，建发建管策略是立足厦门、深耕福建，重点拓展房地产市场相对稳定、当地政府支持力度较大、有代建项目机会的城市。
作为大本营，建发建管在厦门代建项目占比最多，累计签约面积占合约面积的72%，2020年-2023年建发建管在厦门年均新拓代建项目约20个，年拓新增建面近300万平方米。
新增规模上，2023年是建发建管加速发展的一年，全年新拓代建面积同比增长175%，为历年新高。2024年在代建行业整体增速放缓的背景下，建发建管仍然保持稳健，上半年新增代建面积达到2023年的42%，超过2022年。
根据建发建管的战略布局，未来在立足厦门、保证厦门代建市场占有率和口碑的同时，也持续深耕福建，并积极向杭州、成都、深圳等高能级城市拓展，规模也有望进一步提升。
以品质为核心构建全产业链代建服务体系
打造品牌核心价值
建发建管以“钻石品质”为品牌核心价值，强调为客户提供高品质全方位的服务。在深入洞察行业发展趋势的基础上，不断探索具有自身特色的代建服务体系，通过精准的市场定位和专业的服务流程，满足市场的多元化需求。
在以品质为核心构建的全产业链代建服务体系中，Q=quality（钻石品质），是品牌核心价值。SPEC=Standard(标准化)+Professional（专业化）+Efficient（效率）+Cost（成本）
标准化包括设计标准化、工程标准化、造价管控标准化。即沿用建发房产设计标准，输出建发房产优势产品的同时，确保工程施工质量。
专业化体现在5个方面，第一，丰富的全业态开发代建经验，覆盖住宅、商业综合体、医疗及教育、商业综合体与酒店、写字楼、产业园、大型公建；第二，严苛的工程质量，基于客户满意度视角的第三方工程质量评估体系，确保从建造到交付再到售后服务的每个环节都符合高标准，且能够通过“协同系统”实现关键环节的可视化管理；第三，拥有专业的代建团队，输出建发房产的核心产品力；第四，代建的专业度在政府评级中保持领先；第五，资源共享，可根据项目实际需求，引荐相关资源与项目共享、搭接，形成多元化合作。
效率是指在开发全过程按业务模块分解“事、权、责”清单，结合节点管控机制，分级管控。制定项目建设的基准工期，该工期远优于国家定额工期，并设置分级节点考核制，提升运营效率。
成本一方面是全过程持续设计优化，从设计源头控制造价；另一方面通过合作供方资源及大量项目采购价格分析比对，合理设置招标控制价，可以实现较公开招标成本下降10%以上。此外，最大程度采用信息化进行辅助管理实现可追溯性、可视化管理，有效降低项目建设运营费用。
优秀代建项目
2008年四川汶川地震，建发房产援建彭州市人民医院，由此建发建管承接了首个医疗类代建项目。该医院作为福建省援建彭州市的最大项目，如在厦门要施工2年半，但最终全面竣工共历时 11 个月，比原计划竣工提前了整整一年的时间。
2014年，建发建管承接代建厦门弘爱医院，由此开启公司医疗类业态的代建之路。后期建发建管继续代建了厦门弘爱妇产医院、厦门弘爱康养医院两家弘爱系医院。并承接代建厦门市仙岳医院、厦门国家心血管医学研究分中心、晋江福建和敏医院、漳州九龙江医院、厦门市食品药品质量检验研究院等。其中漳州九龙江医院也是一个典型代建项目。
（1）九龙江医院：打造集团协同发展代建新模式
漳州九龙江医院代建项目，由漳州市政府、九龙江集团引进建发集团旗下的两家专业公司，创新性地由建管公司会同厦门建发弘爱医疗集团，共同参与的项目。在获取代建业务的同时，也为弘爱医疗集团争取到了项目的前期策划咨询及后期运营业务，实现建发集团内部协同发展。
项目建设总建筑面积22万㎡。项目定位为集医疗、教学和科研等功能为一体的综合性三级甲等医院。项目规划总床位数为1000床，采取“一次规划、一次设计、一次建设，分期开放”方式建设，第一期床位按照执业验收最低标准500床进行开放，第二期床位开放根据业务发展情况逐步分阶段分期开放。
作为建管公司首个落地漳州的大型公建医疗代建项目，为了又好又快完成业主方的开业目标，采取了以建发弘爱医疗集团做为医院策划运营方+建发建管公司全过程咨询代建方模式，由建发建管公司牵头进行医院项目从医疗流程策划、方案设计、设备招采、造价把控、工程建设到开业运营的全链条复合式管理。
协同分工，定位清晰，为项目按时竣工交付开业打下良好基础。
作为医院的运营方，弘爱医疗集团主要分工包括：第一，明确九龙江医院筹备和营运的合作机制；第二，基建工作补位穿插，如整理弘爱和妇产基建过程中的各项问题，协同建发建管及设计院优化设计，以避免问题再次出现，目标将九龙江医院项目做成弘爱2.0升级版；第三，进行医院运营的前期筹备工作。
▲ 九龙江医院效果图
（2）洋唐居住区：“安居工程”向“宜居精品”转变
洋唐居住区是福建省建成投用的最大保障性安居工程项目。项目位于厦门市翔安区南部核心区，占地面积约 48.7公顷，总建筑面积约137.8万平方米，总投资约60亿元，提供住房约1.34 万套，可保障人数达到约3万人。建成后荣获“中国建设工程鲁班奖”、“国家优质工程奖”等，并于今年荣获“2023 年中国人居环境范例奖”，成为年度全国唯一获此殊荣的保障性住房项目。”该项目也是建发建管口碑之作。
针对厦门市要求按照“好房子”标准积极推进保障房建设，以“多元包容、和谐人居”为目标的方案，建发建管在代建过程中：
强调节能降耗。遵循“适用、经济、绿色、美观”原则，打造绿色、低碳、环保的居住空间。作为福建省的“和谐人居”设计试点，项目建筑密度低（小于30%）、绿化率高（高于33%）、光照充足，周边配备20万平方米公共绿地空间。小区内部采用绿色建筑标准，融入光伏发电、雨水回收、光导照明等节能技术，同时配备电动自行车充电设施和智能垃圾屋，促进环保和绿色生活并降低运营管理成本、居民生活成本。
精心规划空间布局。为实现高通透性、高得房率、高舒适度以及控制成本，项目采取板式结构为主、点式相辅的布局方式，楼层采用多户设计方式，减少单元数，合理控制造价，节约用地。此外，小区充分考虑了老年人和儿童的特殊需求，配置了针对性的适老化改造和儿童友好型设施。
严苛把控建设优居品质住宅。建设过程中，采用铝模、BIM等数十项当时较为先进工程技术，借助“智慧工地”等信息化技术平台，各工序同步穿插施工，大大缩短建设工期。
▲ 洋唐居住区
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