中央定调“要促进房地产市场止跌回稳”，北上广深住房限购和信贷政策大幅优化

2024年9月，我国房地产政策宽松升级。中央层面，中央政治局会议定调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率；央行、金融监管总局等部门发布下调二套房最低首付比例至15%、降低存量房贷利率、提升收购保障性住房再贷款发放比例、延期经营性物业贷款和“金融16条”有效期限、支持收购房企存量土地等一揽子政策措施。

地方层面，本月地方出台房地产调控政策63条，较上月略有减少。其中，宽松性政策56条、中性政策6条、紧缩性政策1条。在中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”和中央多部门发布一揽子政策措施推动下，北上广深等核心城市住房限购限售和信贷政策再迎大幅优化，同时，二三四线城市在发放购房财税补贴、加大住房公积金贷款支持、推行房票安置、支持收购存量房用作保障性住房等方面持续发力。本期报告主要对9月房地产行业政策进行梳理，并作解析。

中央政策：要促进房地产市场止跌回稳，要回应群众关切

1. 政策跟踪

9月资金面波动较大，环比略有收紧，月末央行降准降息，加大公开市场投放力度以呵护资金面平稳跨月。公开市场操作方面，9月逆回购投放47523亿元，到期44590亿元，累计净投放2933亿元；开展3000亿元MLF操作，到期5910亿元，中标利率2%，较上月下行0.3个百分点；下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；将符合条件的存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，预计平均降幅约50bp左右。资金利率方面，9月DR007偏离政策利率14.19bp，较8月走阔5.09bp，全月运行中枢为1.68%，较8月中枢下行2bp；R001、R007、R014运行中枢较8月分别下行1bp、上行5bp、上行11bp，月末隔夜资金利率分层情况不明显。LPR方面，1年期LPR、5年期以上LPR分别维持3.35%、3.85%不变。

在房地产方面，中央政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。央行、金融监管总局等部门打出政策组合拳，出台包括降低二套房最低首付比例、延长部分房地产金融政策期限、推动存量房贷利率下调、加大保障性住房再贷款支持、加大企业收购房企存量土地支持等重要举措，释放出强烈的“稳地产”信号。

地方政策：北上广深住房限购和信贷政策大幅优化，二三线城市购房补贴和货币安置持续推进

1. 宽松性政策

（1）行政干预政策

中房研协测评研究中心监测统计，2024年9月，地方出台房地产调控政策63条，较上月略有减少。其中，宽松性政策56条，主要涉及优化住房限购限售和住房信贷政策、发放购房财税补贴、鼓励房票安置、支持房企合理融资需求、加大高品质住房供给支持力度等；中性政策6条，主要涉及保障性住房建设筹集和管理；紧缩性政策1条，主要涉及存量房交易结算资金管理。总的来看，本月地方政策环境持续宽松，尤其在9月下旬中央定调促进房地产市场止跌回稳，支持地方因城施策调降二套住房最低首付比例和存量房贷利率、调整住房限购政策以后，上海、广州、深圳、北京等一线城市也相继发布重磅楼市新政，“稳地产”政策预期再度急剧升温。

在行政干预方面，核心举措主要包括优化住房限购限售和住房信贷政策、发放购房财税补贴、鼓励房票安置、支持房企合理融资需求、加大高品质住房供给支持力度等。典型代表有：海口优化海南省户籍居民购房政策，自落户海南之日起即可享受与本地居民同等购房待遇；广州全面取消住房限购，不再审核购房资格，不再限制购房套数；深圳优化住房限购政策，本市户籍居民家庭限购2套住房，本市户籍成年单身人士限购1套住房，在执行上述住房限购政策的基础上，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房，非本市户籍居民及成年单身人士限购1套住房，在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，缴交社保或个税年限要求由3年调整为1年，在其他范围内购买住房，取消缴交社保或个税年限要求，并将首套房最低首付比例下调至15%、二套房最低首付比例下调至20%；上海将非本市户籍居民家庭及单身人士购买外环外住房社保或个税要求调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上，持有上海市居住证且积分达到标准分值、社保或个税满3年及以上非本市户籍居民家庭可享受沪籍居民家庭同等购房待遇，首套、二套房最低首付比例分别下调至15%、25%，实施差异化政策区域二套房首付比例下调至20%；北京将非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房社保或个税要求调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上，购买五环外商品住房社保或个税要求调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上，符合条件的高层次人才和急需紧缺人才购房社保或个税要求调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上，取消通州区差别购房政策，并将首套、二套房最低首付比例分别下调至15%、20%；山西、河南发文取消各类商品住房转让限制年限，取消普通住宅和非普通住宅标准；深圳、厦门、东莞、太原等多地取消住房限售年限规定，瑞金、大连、湘潭、泸州、德阳、中山、齐齐哈尔、大庆、乐山市夹江县、赣州市信丰县、宜春市丰城市等多地发布购房补贴政策，沈阳、无锡、德阳、简阳、瑞金、成都市成华区、赣州市信丰县、山西等多地鼓励推行房票安置等。

在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调公积金最高贷款额度、支持提取公积金支付购房首付款、减少公积金提取限制等。典型代表有：郑州将家庭首次使用住房公积金或购房首套住房最高贷款额度上调至130万元，家庭第二次使用住房公积金且为购买第二套住房最高贷款额度上调至100万元，将存量房贷款年限加房屋建成年限之和调整为不超过50年，且最长贷款年限不超过30年；株洲取消公积金贷款次数、房屋面积限制，将缴存人公积金最高贷款额度上调至80万元，二孩及以上家庭最高贷款额度上调至100万元，并全面开展异地贷款业务；温州将单职工缴存家庭贷款保底额度上调至25万元，双职工缴存家庭贷款保底额度上调至35万元，支持提取公积金支付购房首付款，支持商业性住房贷款转个人住房公积金贷款；沈阳取消“商转公”首次申请住房公积金贷款的限制条件，并将沈抚改革创新示范区纳入“商转公”贷款政策覆盖范围，取消高层次人才首次使用公积金贷款购买首套住房的限制，延长阶段性支持职工提取住房公积金支付购房首付款政策执行期限等。

中性政策主要涉及保障性住房建设筹集和管理

中性政策主要涉及保障性住房建设筹集和管理。典型代表有：福建发布保障性租赁住房建设实施办法，明确新建保租房项目以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，可以配比不高于20%且面积不超过90平方米户型，重点发展具备一定规模、实行整体运营并集中管理的保租房，明确保租房项目应当纳入工程建设质量安全监管，并作为监督检查的重点；重庆发布公共租赁住房管理实施细则，明确申请公共租赁住房以家庭为单位，申请人和共同申请人在本市范围内只能申请承租1套公共租赁住房，公共租赁住房坚持公开、公平、公正的原则，通过集中新建、配建、购买等方式新筹集的房源采取公开摇号方式或者按序轮候方式配租，腾退房源采取按序轮候方式配租，租金标准原则上按照不超过同地段、同品质房屋市场租金的60%，结合房屋建设运营成本和不同保障对象收入水平确定，实行分档租金；合肥、银川、梧州等多地发布收购存量房用作保障性住房的公告，并对房源要求、收购控制价等予以明确。

紧缩性政策主要涉及存量房交易结算资金管理。郑州市明确，通过经纪机构成交的存量房交易资金应当全部纳入资金监管，存量房交易结算资金监管实行政府监管的模式，遵循安全快捷、免费服务、利息照付的原则，其中，郑州市住房保障和房地产管理局是全市存量房交易结算资金管理的行政主管部门；郑州市住房保障和房地产管理局委托郑州市房屋交易中心负责市区内存量房交易结算资金监管的组织实施和管理工作；各开发区、区县（市）房地产主管部门负责本行政区域内存量房交易结算资金监管的组织实施和管理工作。

9月重要事项复盘

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重点40城现行房地产核心政策一览

1. 行政限制类政策

根据中房研协测评研究中心监测统计，截至2024年9月30日，40个重点城市中：

（1）限购方面，执行全域限购政策的城市有4个，分别为北京、上海、深圳、海口；执行区域限购政策的仅天津；其他35个城市均不限购。

（2）限售方面，执行限售政策的城市有10个，其中，北京、上海、杭州限售期最长达到5年。

（3）限地价方面，土地拍卖仍设定最高限价的城市仅剩北京，其他城市已基本取消土地最高限价。

（4）与上月相比，本月北京、上海、广州、深圳、海口住房限购政策出现调整。其中，广州全面取消住房限购政策；海口宣布自落户海南之日起即可享受与本地居民同等购房待遇；深圳增加了户籍居民和有两个及以上未成年子女的非户籍居民家庭的购房套数，降低了非本市户籍居民家庭在特定区域购房社保或个税要求；上海缩短非沪籍居民购买外环外住房的社保年限，即缴纳社保年限从目前“满3年”调减到“满1年”；北京将购买五环内住房的非京籍家庭社保或个税缴纳年限由5年调减为3年；连续缴纳社保或个税满2年及以上即可购买五环外住房，通州区不再单独限购。此外，深圳、厦门、太原取消住房限售相关规定。

2. 住房信贷及税收减免政策

根据中房研协测评研究中心监测统计，截至2024年9月30日，40个重点城市中：

（1）40个城市均已跟进“认房不认贷”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在该市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策；

（2）40城二手房交易中，北京普通住宅满两年免征增值税，非普通住宅满两年征收差额增值税，满五唯一免征个人所得税；上海、深圳普通住宅满两年免征增值税，非普通住宅满五年差额征收增值税，满五唯一免征个人所得税；其他城市二手房交易基本执行满两年免征增值税、满五唯一免征个人所得税政策。

（3） 与上月相比，本月40个重点城市住房信贷政策再迎重要调整。其中，北京将首套、二套住房最低首付比例分别下调至15%、20%；上海首套住房最低首付比例下调至15%，二套房最低首付比例下调至20%，实施差异化政策区域二套房最低首付比例下调至20%；深圳首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限；其余城市将首套、二套住房最低首付比例统一下调至15%。

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房地产政策展望

1. 中央层面

9月26日，中央政治局会议分析研究当前经济形势。会议提出，要全面客观冷静看待当前经济形势，正视困难、坚定信心，切实增强做好经济工作的责任感和紧迫感，要抓住重点、主动作为，有效落实存量政策，加力推出增量政策，要加大财政货币政策逆周期调节力度，要降低存款准备金率等。宏观政策趋向进一步适度加力。短期流动性方面，根据财通证券研究测算，在排除逆回购和MLF到期因素的情况下，10月流动性预计有4900亿元左右的缺口，但随着降准降息的落地和资金的逐步释放，资金面趋向宽松。针对较大规模的逆回购到期和近8000亿元的MLF到期，央行或将通过逆回购、续作MLF、国债买卖等公开市场操作进行对冲，加上央行已宣布将视市场流动性情况择机下调存款准备金率，后续资金面走向大概率稳中偏松。

在房地产方面，9月26日中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，进一步强化了“稳地产”的政策预期。央行、金融监管总局等多部门也在月末发布降二套房首付比例、降存量房贷利率、延长部分房企金融支持政策有效期限等重要政策措施，后续将重点关注政策在地方推进情况和落地成效。与此同时，当前部分地区去库存、保交楼任务依然繁重，仍需中央层面牵头，给予更大力度的金融等政策支持。

2. 地方层面

根据CRIC统计数据，9月，房地产市场延续低迷。TOP100房企实现销售操盘金额2517.2亿元，环比微增0.2%，同比下降37.7%，降幅较8月扩大11个百分点。重点30城商品住宅新增供应908万平方米，环比增长12%、同比下降50%，绝对量仍处年内低位；成交859万平方米，环比下降6%、同比下降34%。尽管9月为房地产业传统营销旺季，但市场热度整体仍延续下滑趋势。随着9月26日中央政治局会议首定调“要促进房地产市场止跌回稳”和央行、金融监管总局等多部门发布一揽子支持政策，释放出强烈的“稳地产”信号。北上广深已对住房限售和信贷政策作出重大调整，预计后续核心城市行政限制类政策优化节奏将进一步提速，北上广深及部分二线城市在住房限购限售限价等方面仍有优化空间，大部分二三四线城市则需围绕加码购房补贴、推行房票安置、降低房贷利率和交易税费、加大人才引进、鼓励农民进城购房等方面持续发力。此外，允许“商改住”、支持地方国企收购存量房用作保障性住房或租赁住房等仍是地方去库存的重要发力点，需进一步加大政策扶持，疏通堵点难点。