借名买房，房产所有权归属如何认定？

楼市 2025-01-03 17:32 福建

福州律师蔡思斌评析

借名买房是指房屋的实际出资人不符合某种资格，或不方便以本人的名义购房，便借用他人名义购房并以他人名义登记房屋所有权，但仍保留房屋的使用权限的行为。法律并没有为借名买房纠纷提供具体的裁判规则，因此司法实践中关于此类纠纷通常存在“物权说”与“债权说”两种观点。物权说认为，只要能证明双方存在借名买房合意，则房屋产权应回归真实权利状态。债权说认为，双方对于房屋产权的规定仅限于自我约定，没有直接设立房屋所有权的法律效力。蔡律师更认同债权说的观点。若支持借名人以双方合意为据确认物权的请求，则混淆了物权与债权的关系，违背了物权变动的法定原则，房屋权属不能仅依据当事人约定而发生变动。本案中，一、二审法院的裁判思路也为债权说，男方作为借名人，在这种情形下的法律身份是真实“债权人”，而非真实“物权人”，其提起物权确认的请求因依据不足而不应得到支持。对于房产归属的判决，因双方仍处于婚姻关系存续期，购房产生于婚前，而还房贷发生于婚后，一般认定为双方用夫妻共同财产还贷，根据民法典第1062条规定，案涉房产应属夫妻共同共有。

案情简介

小李、小丽于2015年5月15日登记结婚。婚前，双方购置案涉房产，登记于小丽名下。双方确认房产定金、首期款款项、房贷及水电管理费由小李承担，小李认为婚前用小丽购买房产为借名买房，但小丽认为上述款项体现了小李对小丽的婚前赠与。双方遂诉法院。

法院观点

一审法院观点：

本案中，小李主张因自身不符合购房政策，小李借小丽的名义购买涉案房产；该房产由小李全额出资，购得后暂时登记在小丽名下，待小李补办完社保并具备购房资质后，小丽再无条件过户到小李名下。但小李并未提交证据证明小李与小丽之间存在“借名买房”的合意。小李提交的微信聊天记录、“授权委托书”照片、证人证言等证据仅能证明小李当时并不具备购房资格、小丽曾委托小李办理购买房产的相关手续，不能证明小李与小丽之间存在“借名买房”的合意，即不能证明小李与小丽达成或签订过“借名买房”的口头或书面协议，故小李所称“借名买房”的依据不足。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转移和消灭，经依法登记，发生效力。”本案涉案房产登记在小丽名下，小李要求确认涉案房产归小李所有并要求小丽将涉案房产过户到小李名下等诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。

小丽提供的《赠与协议书》载明小李赠与小丽现金250万元。该《赠与协议书》是否变造形成，小李是否有权向小丽主张债权，系另一法律关系，小李可另循法律途径解决。小李提交购买涉案房产的资金和按揭贷款均由小李支付和承担的证据，依此要求确认涉案房产为小李所有。对此，一审法院认为，即使《赠与协议书》系变造形成，即涉案房产的首期款不是小李对小丽的赠与而是小李出资，小李是否据此有权向小丽主张债权，也系另一法律关系，故小李不能以出资为由主张物权。2015年6月以后的房贷及对应的房产价值，涉及是否为夫妻共同财产，因小李、小丽的婚姻关系仍存续，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第四条，故法院不予认定和分割。

二审深圳中院观点：

本院认为，小李在本案中主张其与小丽存在借名买房的关系，但对此未能提供双方有签订协议等直接证据证明双方存在借名买房的合意，提供的微信聊天记录、证人证言等证据不足以充分证明双方存在借名买房的合意，该主张证据不足，本院无法支持；小丽则主张涉案房产的购房款由小李赠与，但其提供的赠与协议书，经鉴定存疑，该主张亦缺乏充分证据支持，本院不予采纳。根据查明的事实，购房行为发生于双方婚前同居期间，涉案房产的购房款中，定金（30万元）、首期款（171万元）由小李出资支付，尾款（469万元）为小丽向银行申请贷款支付（小李为该笔贷款的保证人）。可见，双方对购房款的支付均有贡献，小李主张涉案房产的全部购房款均由其个人支付缺乏事实依据。另，小李主张涉案房产按揭贷款的月供还款均由其支付，以此主张房贷为其个人支付，因月供还贷行为均发生于婚后，该部分资金属于夫妻共有财产，以此主张房贷为小李个人财产支付理由亦不成立。《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条规定，同居生活期间双方共同购置的财产，按一般共有财产处理。因此，鉴于购房时双方为同居生活关系，双方对购房款的支付均有贡献，涉案房产属于双方同居生活期间共同购置的财产，应认定为双方共有财产较为公平合理。小李在本案中诉请确认涉案房产为其个人所有并请求过户至其个人名下理据不足，本院不予支持。

索引案例：(2018)粤03民终916号，以上均为化名。

福州律师蔡思斌

2025年1月3日

菜驴杂录：

幸运的是，一直到这个年龄才面临意义的幻灭感，在此之前，我一直活得天真而积极。不幸的是，到这个年龄还要经历意义的幻灭感，纠结于选择从此下场还是重新出发，需要展开对自我的拯救。我已不再年轻，但又没到足够老的年龄，确实不甘心在躺平与名为豁达实为犬儒的油腻中过完余生。

——劳东燕

蔡思斌福州资深律师/合伙人

执业逾二十年

排版：施月宁

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