3当我们看到挂牌数据的时候，其实上海豪宅的“以价换量”也已经开始了。毕竟来自新房的压力确实不小。今年上半年，上海3000万以上的新房一共卖了1544套。这个成交量是去年全年上海3000万以上新房成交量的1.6倍。全国总价3000万以上新房成交量前十的城市加起来只有上海的4成。不得不说，上海核心房产是全国资金的蓄水池。豪宅新房的优势在于产品新、价格低，不少豪宅还是存在一定幅度的倒挂。今年上海的豪宅新房本身就供应充足，对于高总价客户而言，只要还有新房买，多数肯定是优先打新。直接结果就是，吸走了大量二手豪宅市场的潜在客户。这导致不少豪宅房东想要卖房，也只能降价和新房PK。另一方面，随着上海二手房价的全面回调，最后一棒到了豪宅这里。当其他产品都大幅降价后，即便是豪宅也很难维持在价格高位。价格体系的稳定，必然涉及全面的调整，目前不少豪宅的价格已经向新房看齐。只要是降到合理估值，即便在当下环境里，依然可以成交。不完全统计的6月上海豪宅成交，3000万以上就有48套。如果按照这个月均成交量，也是接近2020年历史最高水平的。从成交价格也能看到，有一半的房源都是在20万以下单价成交。过往汤臣一品是30万+单价的水平，如今24万成交。九龙仓滨江壹十八单价15万，性价比吊打不少新房了。但必须承认的是，动辄过亿的豪宅，也是实实在在的“打折促销”了。4豪宅市场也逃不过真香定律，只要降价总是卖得掉。对于个人房东而言，真正难卖的或许不是那些挂牌量很大的豪宅板块。反而是挂牌量很少的板块。我们说过一个概念，叫板块天花板，超越板块天花板购房不是一件明智的选择。比如嘉定新城目前3000万以上的挂牌房源就1套，但是这个别墅的总价接近5000万。找到一个愿意去嘉定新城花5000万的客户确实不是那么容易。郊区天然劣势，即便是市区同样有错配非常明显的。比如田林尚汇豪庭有一套接近6700万的豪宅，和田林板块的气质难免显得格格不入。如何找到一个愿意花6700万买田林的客户估计也是很头疼。这个价格，临近的徐汇滨江也能大把的挑，新房的风貌别墅同样能买到。在错配板块里面的房子，客户池天然少的可怜。53000万以上的产品放眼全国已经是顶尖的存在。代表了钱的流动方向。随着豪宅新房供应增多，二手豪宅的降价。今年大概率是豪宅的成交大年。 - END -
