政策频出，补贴不断，2024“救市系列”到底起没起作用？
楼市
2024-12-24 06:55
辽宁
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如果问2024年，沈阳哪个行业最“热闹”，那可能除了势如破竹的文旅产业，就是房地产行业了，而与文旅界的全民参与不同，地产行业的“热闹”，都是各类利好政策给的。还有几天，2024年就要过去了，回顾这一年，几乎每个月都有关于地产的新政出台，或关乎行业基调，或关乎置业优惠，或关乎企业运营。而这一套又一套的组合拳打下来，行业有没有变化呢？![]()
“体感”不一定准确 大数据还原真相当下的房地产行业，有一个很有趣的现象，那就是“信跌不信涨”。在一些人有意无意的引导下，一些“楼市崩盘论”、“房价暴跌论”、“销量腰斩论”甚嚣尘上，甚至一看到楼盘热销的新闻，就会问“发几个鸡蛋”？那么，这些言论到底是事实，还是谣言呢？寻找事实很简单，找数据，全面的看数据，真相就会浮出水面了。先说楼盘“热销”，这些热门楼盘的火爆人气，到底是真成交，还是“领鸡蛋”呢？如果大家不相信这些楼盘自己发布的成交战报，那么看看项目的销售节奏也能猜到一二，毕竟无论战报多么漂亮，如果成交量真的不好，那么谁愿意在短时间内继续加推呢？![]()
笔者走访了中寰悦府、金地金城阙云台、万科胤樾等今年比较典型的热门项目，根据这几个项目置业顾问的介绍，几乎所有楼盘都在首开1-2个月后进行了加推，首开房源基本售罄。如果都是“领鸡蛋”的，那么如此频繁的加推实在没有必要。当然，也会有人认为这种凭空推测并不科学，那么结合几个项目的开盘时机与权威数据变化，也能够互相印证它们是真热销还是假繁荣。![]()
沈阳市房产局公布的数据显示，今年1-9月份沈阳市实现商品房销售面积394万平方米，同比下降5%，较一季度和上半年分别收窄14.2和3.1个百分点。10月，全市商品房销售45万平方米，同比增长0.4%，实现了今年以来单月同比的首次正增长；商品房销售均价10129元/平方米，同比止跌持平；重点楼盘月到访量同比增长50%。从销售数据来看，显然楼市并没有出现从业人士希冀的“大幅回暖”，但与2023年等“极寒”数据相比，今年成交量降幅有所收窄，甚至出现单月同比的正向增长，说明市场销量下滑的态势正在发生改变。![]()
换而言之，虽然市场尚未回到2019年的狂热状态，但是正在下坡路上“踩刹车”，且楼市这两“车”已经逐步“停稳”。![]()
楼市回暖？凭什么？当然，也会有人说，“我身边的人，都在说现在不能买房，你这数据能印证也没用，我就是觉得市场不行，不能买”。这种“身边即世界”的言论当然也不在少数，但如果大家愿意花几分钟的时间，去了解一下市场逐步稳定的“成因”，也许就不会再坚持己见了。没错，楼市“止跌”，并不是孤立事件，这与利好政策的不断出台、市场需求的良性释放、优质房源的持续入市，都有着很大关系。![]()
2024年可以说是各类利好政策“狂轰乱炸”的一年，每当我们以为“到头”的时候，总会有一波更加给力的政策酝酿出台。前不久笔者在实探热门在售楼盘时，有销售人员告诉我，现在买房的话，商业贷款最高可以贷到70岁，利率也低了很多“你看的这个总房款才60多万，按15%首付算，你月供也才两千多，而且还是精装修拎包入住，最合适这套10万冒头就能住，多合适”。更加令人意外的是，现在公积金买房不仅首付调至15%，而且即使是按照最低基数缴存，也能“贷个大几十万”某楼盘销售人员表示，“你要是公积金的话，月供也就两千”。![]()
从置业角度来看，不仅是宽松的金融政策大幅降低了置业门槛，而且契税等税费的利好，更是进一步刺激消费者释放住房改善需求。这也是为什么契税新政出台后，首日各区不动产登记大厅纷纷“爆满”的关键。综合来看，当下楼市政策不仅利好购房者，而且对房企方面也出台了很多对应的“稳楼市”政策，比如城中村改造和危旧房改造等相关政策，不仅有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，而且也有利于消化存量商品房。![]()
此外，在10月17日的《就促进房地产市场平稳健康发展有关情况举行发布会》上，相关领导提及年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。有关更多、更详尽的房地产行业利好政策，栋察楼市将在年终岁尾之际详细统计发布，在这里也就不再赘述了。但不可否认的是，这一系列政策的出台，不仅有利于购房者恢复置业信心，而且也的确利好购房者，有利于释放刚性需求。也有网友认为“政策频出，收效甚微”，而从笔者的观察来看，有这类言论的网友多数已经持有多套房产，置业仍以投资需求为主，刚性需求属性已经非常弱了。从“房住不炒”政策提出以来，政策的主要调控方向就是弱化房地产的投资属性，强化其自住属性。![]()
从这几年的调控结果来看，显然“挤泡沫”已经初见成效，不仅投资类购房者始终持观望态度，而且这部分投资者正在抛售他们囤积的房产，这也是二手房市场挂牌量走高的原因之一，也是市场回归居住属性的信号。对于有居住需求的购房者而言，在政策的持续刺激下，这部分需求正在持续释放，这也是为什么从大数据来看，沈阳商品房销量止跌的关键原因。除了政策利好以外，能够直接刺激自住需求释放的，就是优质房源的批量入市。与过去今年持续去库存相比，2024年，沈阳有多个主城优质中小地块亮相，这几宗地块普遍为品牌房企开发，不仅地段优质，房企实力雄厚，而且几个房企推出的产品也可谓是优中选优，加上相对适宜的定价，成就了几个纯新项目的热销。总结来看，今年几个销售态势比较好的楼盘，个性化标签都非常明显，比如推出了升级“悦系”系列产品的中寰悦府、比如推出第四代住宅的金地金城阙云台、推出全新产品概念的万科胤樾，不仅都是头部房企开发，而且在产品系上，均有较大升级。![]()
此外，今年比较有代表性的热门项目，还有持续热销的米兰颂，还有主打“完整社区”理念的五彩阳光城等项目，他们不仅个性化标签明显，而且均有多期产品入住，良好的口碑积累，是项目可以持续热销的关键。除了这几个项目以外，像保利旗下的保利云上、保利和光屿湖、保利公园一号、保利时光印象等几个楼盘在沈阳也保持了热销的一贯态势，作为今年比较活跃的头部房企，保利辽宁之所以在没有纯新盘亮相的前提下能够保持销量，与项目超前的规划和强产品力输出有着很大关系。![]()
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值得关注的是，沈阳部分口碑较好的中高端楼盘同样保持了热销态势，就像沈阳“豪宅门面”雅颂阁、新希望D10等，同样以强劲的产品力在楼市震荡期内找到了自己的核心竞争力，成功突围成为销量稳定的热门楼盘之一。![]()
可以说，上述房企在市场止跌的关键阶段撑起楼市销量大旗，不仅因为新产品的强势助力，长期主义的发展理念是这部分头部房企稳居销售榜前列的核心。综合来说，在沈阳，虽然投资客正在快速“甩货上岸”，但是也不断有自住需求在不断释放，两者对冲的结局，就是从大数据来看，市场“止跌”的状态已经日益明显。而在未来，虽然恢复2019年“盛况”可能不太现实，但“止跌企稳”已是大势所趋。之所以这样说，不仅仅是因为2024年各项数据、政策印证了市场正在踩足刹车止跌，而且从产品来看，2025年可能仍是强产品力产品的强势输出年，加上沈阳东北亚国际中心城市的定位已经明确，未来城市吸纳人口、发展产业、扩大城建规模已经是势在必行，在经济与大环境利好的背景下，楼市企稳，必然是2025年的主基调。![]()
