随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产金融政策在2024年不断调整优化。降存量房贷、降首付门槛、降房贷利率，“降”成为今年房地产金融政策的一大关键词，政策“组合拳”纷纷发力，房贷族收获了实实在在的“大红包”。展望2025年，我国将实施适度宽松的货币政策，居民住房消费信心和能力有望得到进一步提振。
存量房贷利率下调惠及1.5亿人
“房贷利率从4.75%调低为3.9%，每个月的房贷可以少还900多元！”10月25日一早，北京白领陈先生兴奋地打开银行手机App查询。当天开始，存量房贷利率迎来批量调整，不少贷款人心心念念的存量房贷利率终于降了，按大家晒出的账本，很多人的月供都下调了几百元，总利息支出减少了十多万元。
2023年9月，中国人民银行曾对存量房贷利率进行过一次统一调整，要求调整后在LPR（贷款市场报价利率）上的加点幅度不能低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。此次政策在适用范围和调降幅度上均有所加强，适用范围没有区分存量首套和二套，预计平均下降幅度在0.5个百分点左右，将惠及5000万户家庭1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。
多位业内人士认为，银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，继而促进消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益。
存量房贷利率下调等稳地产金融政策正落地显效。据统计，11月居民中长期贷款显著增加，反映出个人住房贷款需求的回暖，提前还款额占个人住房贷款余额的比重明显低于增量政策出台前的8月。
“四箭齐发”货币政策全面放宽
今年出台的一系列房地产金融政策“组合拳”，为市场回稳向好持续提供有力支持。在9月24日举办的国新办发布会上，人民银行宣布调整的金融政策中，除了下调存量房贷利率，还包括统一房贷首付比例、调低政策利率、降准0.5个百分点。这一系列举措被形象地比喻为“四箭齐发”，货币政策全面放宽。
对于普通民众而言，购房门槛也有所降低，首套房和二套房的最低首付比例均下调至15%，尤其是对于二套房来说，已降至2000年以来二套首付最低值。首套房与二套房的首付标准实现统一，为购房者提供了更大的财务灵活性。举例来说，一套300万元的房子，首付从75万元降至45万元，节省出30万元的购房初期成本。
和房贷族息息相关的LPR同样迎来下调。回顾今年，5年期以上LPR在2月、7月、10月出现三次下调，降幅分别为25个基点、10个基点以及25个基点，近日出炉的年内最后一期5年期以上LPR为3.6%。在LPR大幅下行引导下，居民信贷成本稳中有降，人民银行最新数据显示，11月新发放个人住房贷款（本外币）利率约为3.08%，比上月低7个基点，比上年同期低92个基点，处于历史低位。
明年LPR报价有望跟进下调
展望2025年，据中指研究院报告，经济企稳、适度宽松的货币政策、持续有力的房地产支持政策是促进市场恢复的重要因素，预计房地产政策宽松基调或将延续。
对于下一阶段货币政策取向，近日召开的中央经济工作会议明确，明年要实施适度宽松的货币政策。货币政策基调从“稳健”调整为“适度宽松”，为近14年以来首次调整，同时提到“适时降息降准”，释放了逆周期调节力度显著加大的信号。
明年适度宽松的货币政策将如何发力？中国首席经济学家论坛理事长、广开首席产业研究院院长连平认为，适度宽松货币政策调整将包括一系列常态化的政策手段，预计2025年存款准备金率有望下调一个百分点左右。利率水平也将进一步降低，政策利率的下调将带动市场利率的持续下行。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，在适度宽松的货币政策基调下，预计人民银行将继续实施有力度的降息，政策利率有望下调0.5个百分点，届时会引导LPR报价跟进下调。“不排除2025年通过较大幅度引导5年期以上LPR报价下行等方式，继续对居民房贷实施较大力度定向降息的可能，这是促进房地产市场止跌回稳的关键一招。”他说。
