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报 告 简 介
物流地产是由美国的普洛斯公司（GLP）率先提出并实践的，开始于20世纪80年代，物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。
随着国家对房地产宏观调控的力度不断加大，住宅等物业类型的利润空间日趋下降，而风险不断增高，房地产市场投资者都在积极寻找各种新的投资机会甚至转型。与相对供应过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅相比，物流地产回报较高且发展前景广阔，正日益成为中国物业市场的投资
我国物流仓储市场总供给快速提升。据物联云仓《中国通用仓储市场动态报告》，截止2024年11月，全国通用仓储总面积为48,569.9万㎡，环比上升0.92%；可租面积9,867.8万㎡，环比上升0.96%；在建面积1,714.1万㎡，环比上升1.63%；仓库园区9956个。2024年11月，通用仓库新增供应为71.9万m2，重庆、贵阳、福州排名前三。
图表：2018-2024年通用仓库总面积、可租面积及仓库园区数量
数据来源：物联云仓，中投产业研究院整理（截止2024年11月）
图表：2024年物联云仓数字研究院大数据平台新增供应收录分析
单位：万㎡
数据来源：物联云仓数字研究院，中投产业研究院整理（2024年11月）
2024年11月，全国与41个城市通用仓库平均租金下降、空置率上升。2024年11月全国：平均租金为23.22元/㎡月，与上月相比略有下降。空置率为16.47%，与上月相比略有上升。2024年11月41个城市：平均租金为23.82元/㎡月，环比下降0.62%，同比下降2.00%。空置率为16.00%，环比上升0.69个百分点，同比上升0.86个百分点。
近年来物流地产政策的主要方向是，提升物流现代化水平，提升物流运营效率，助推专业化水准物流地产企业发展。也正是由于政策的大力扶持，物流地产才能在十余年的时间内有如此大的突破性发展。2023年3月26日，财政部及税务总局发布关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告，提出自2023年1月1日起至2027年12月31日止，对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
图表：国家层面物流地产相关政策发布
资料来源：中投产业研究院
国家通过出台一系列政策，鼓励发展与先进制造业联动发展的第三方物流企业，促进制造业与物流业相互融合、降低成本、提高效率，从整体上提高我国产业竞争力。未来，随着政策的深入推进，物流在支撑双循环新发展格局、保障产业链供应链韧性等方面的枢纽作用将不断增强。
中投产业研究院发布的《2025-2029年中国物流地产市场深度调研及投资战略研究报告》共十四章。
首先介绍了物流地产的概念内涵，接着分析了我国物流地产发展的市场环境及政策环境，然后对物流地产、现代物流地产、智慧物流地产市场的运行情况及物流园区建设现状进行了详实的分析。
随后，报告对物流地产行业做了区域市场分析、开发模式分析、运营模式分析，接着分析了物流地产国内外重点企业的经营状况及行业投资状况、投资风险及投资策略建议，最后科学预测了中国物流地产市场的未来前景。
报 告 目 录
第一章 物流地产相关概述
1.1 物流地产基本概述
1.1.1 物流地产概念界定
1.1.2 物流地产相关概念
1.1.3 物流地产业务板块
1.1.4 物流地产业务流程
1.2 物流地产的核心要素
1.2.1 物流地产拿地能力
1.2.2 行业运营管理团队
1.2.3 融资成本与杠杆使用
第二章 2022-2024年中国物流地产行业发展环境分析
2.1 政策环境
2.1.1 物流地产相关政策
2.1.2 仓储用地优惠政策
2.1.3 物流枢纽建设规划
2.1.4 商贸物流发展规划
2.1.5 冷链物流发展规划
2.1.6 现代物流发展规划
2.2 经济环境
2.2.1 宏观经济概况
2.2.2 工业经济运行
2.2.3 固定资产投资
2.2.4 对外贸易分析
2.2.5 宏观经济展望
2.3 社会环境
2.3.1 人口结构分析
2.3.2 居民收入水平
2.3.3 居民消费水平
2.3.4 消费市场特点
2.3.5 城镇化发展水平
2.4 产业环境
2.4.1 房地产开发景气指数
2.4.2 房地产开发投资情况
2.4.3 商品房销售规模分析
2.4.4 房地产企业到位资金
第三章 2022-2024年中国物流地产行业发展状况分析
3.1 2022-2024年中国物流地产行业发展背景分析
3.1.1 物流行业发展指数
3.1.2 物流市场运行状况
3.1.3 电子商务交易规模
3.1.4 土地市场供需状况
3.1.5 仓储固定资产投资
3.2 2022-2024年中国物流地产行业发展分析
3.2.1 行业发展历程
3.2.2 行业发展现状
3.2.3 行业绿色发展
3.2.4 设施建设规模
3.2.5 新增供应情况
3.2.6 市场需求分析
3.2.7 区域用地状况
3.2.8 租金及空置率
3.3 中国物流地产市场竞争格局分析
3.3.1 市场竞争主体介绍
3.3.2 市场竞争特点分析
3.3.3 市场竞争格局分析
3.3.4 企业营收情况比较
3.3.5 电商龙头积极入局
3.3.6 物流平台加速涌入
3.3.7 房企争相布局市场
3.4 中国物流地产行业运营/盈利模式剖析
3.4.1 物流地产传统盈利模式
3.4.2 物流地产+基金模式
3.4.3 仓储物流公募REITs
第四章 2022-2024年中国现代物流地产行业发展状况分析
4.1 现代物流地产行业概述
4.1.1 现代物流地产定义
4.1.2 现代物流设施特点
4.1.3 行业开发链条分析
4.2 中国高标准仓储市场运行状况
4.2.1 高标仓基本概述
4.2.2 高标仓作用分析
4.2.3 高标仓供应情况
4.2.4 高标仓区域发展
4.2.5 租金及空置率分析
4.2.6 高标仓市场展望
4.2.7 高标仓发展方向
4.3 现代物流地产市场核心竞争力分析
4.3.1 市场主体竞争能力
4.3.2 市场竞争格局分析
4.3.3 企业竞争优势分析
4.4 中国现代物流地产私募基金模式研究
4.4.1 私募基金模式流程
4.4.2 物流地产投资回报
4.4.3 物流地产REITs介绍
4.4.4 物流地产REITs政策
4.4.5 物流地产REITs特点
4.4.6 物流地产REITs规模
4.4.7 国外物流地产REITs
第五章 2022-2024年中国智能化物流地产发展深度探析
5.1 智能物流地产基本介绍
5.1.1 智能物流地产的概念
5.1.2 智能物流地产的特征
5.1.3 智能物流地产的模式
5.2 中国智能物流地产行业发展综述
5.2.1 智慧物流市场规模
5.2.2 智能仓储发展规模
5.2.3 智能仓储设备分析
5.2.4 智能仓储竞争格局
5.2.5 智能仓储典型企业
5.2.6 智能物流发展展望
5.3 中国智能物流地产开发模式分析
5.3.1 智能物流地产经营
5.3.2 智能物流地产系统
5.3.3 智能物流地产生态
5.4 智能物流地产企业布局案例解析
5.4.1 旷视科技布局
5.4.2 京东物流布局
5.4.3 顺丰物流布局
5.4.4 日日顺物流布局
第六章 2022-2024年中国物流园区建设发展分析
6.1 中国物流园区选址影响因素
6.1.1 土地利用环境
6.1.2 对外交通状况
6.1.3 功能定位分析
6.1.4 电商物流企业
6.1.5 电商物流趋势
6.2 中国物流园区总体现状分析
6.2.1 园区相关介绍
6.2.2 园区建设规模
6.2.3 园区区域分布
6.2.4 园区类型分布
6.2.5 园区竞争格局
6.2.6 园区发展趋势
6.3 中国智慧物流园区建设发展分析
6.3.1 智慧物流园区发展现状分析
6.3.2 智慧物流园区基本类型分析
6.3.3 智慧物流园区总包业务体系
6.3.4 园区信息平台建设路径分析
6.3.5 智慧物流园区解决方案分析
6.3.6 产业联动视角下布局模式
6.4 中国物流园区建设发展模式分析
6.4.1 园区建设模式
6.4.2 空间布局模式
6.4.3 经营管理模式
6.4.4 园区开发模式
6.4.5 园区运营模式
6.4.6 新型物流园模式
6.5 中国物流园区发展问题分析
6.5.1 配套设施不完善
6.5.2 服务能力短板突出
6.5.3 园区亟待转型升级
6.5.4 营商环境有待优化
6.6 中国物流园区发展前景和发展措施
6.6.1 物流园区政策需求预期
6.6.2 物流园区发展增速预期
6.6.3 物流园区投资方向预期
6.6.4 物流园区发展措施预期
第七章 2022-2024年主要城市物流地产行业运行分析
7.1 北京市
7.1.1 行业政策环境
7.1.2 行业发展现状
7.1.3 土地供应动态
7.1.4 项目建设动态
7.1.5 市场发展前景
7.1.6 子市场发展展望
7.2 上海市
7.2.1 市场供应情况
7.2.2 市场需求情况
7.2.3 市场租金水平
7.2.4 基金设立情况
7.2.5 物流园区建设
7.2.6 市场发展展望
7.3 广东省
7.3.1 行业政策环境
7.3.2 仓源存量规模
7.3.3 仓储市场需求
7.3.4 仓储区域布局
7.3.5 行业发展动态
7.4 广州市
7.4.1 行业政策环境
7.4.2 仓储供应情况
7.4.3 仓储市场需求
7.4.4 仓储市场租金
7.4.5 仓储用地成交
7.4.6 项目建设动态
7.4.7 行业投资指南
7.4.8 物流地产前景
7.5 深圳市
7.5.1 行业政策环境
7.5.2 仓储供应情况
7.5.3 仓储市场需求
7.5.4 仓储市场租金
7.5.5 投资基金发展
7.5.6 未来发展重点
7.6 武汉市
7.6.1 行业政策环境
7.6.2 市场供应情况
7.6.3 市场需求情况
7.6.4 市场租金水平
7.6.5 物流园区建设
7.6.6 市场发展展望
7.7 其他地区
7.7.1 东莞物流地产分析
7.7.2 惠州物流地产分析
7.7.3 成都物流地产分析
7.7.4 西安物流地产分析
7.7.5 重庆物流地产分析
7.7.6 南京物流地产分析
第八章 中国物流地产行业开发模式分析
8.1 物流地产价值链及核心能力分析
8.1.1 价值链结构
8.1.2 项目决策
8.1.3 项目策划及规划设计
8.1.4 项目管理
8.1.5 销售及招商管理
8.1.6 物业管理
8.1.7 支持性活动
8.1.8 结论综述
8.2 物流地产主要开发模式分析
8.2.1 地产商主导型
8.2.2 物流商主导型
8.2.3 地产物流合营
8.2.4 第三方做平台
8.3 物流地产项目开发成本控制分析
8.3.1 相关成本费用分析
8.3.2 设计全程成本管理
8.3.3 设计评审与成本优化
8.3.4 项目成本动态监控
8.3.5 供方选择关键要点
8.3.6 合约规划原则分析
8.3.7 工程量清单与标底编审
8.3.8 评标与工程变更
8.3.9 建立成本数据库
第九章 中国物流地产行业运营模式分析
9.1 物流地产主要运营模式分析
9.1.1 以物流企业为主导
9.1.2 以地产商为主导
9.1.3 物流企业与地产商强强联合
9.2 国外物流地产巨头运营模式分析
9.2.1 标准化模式
9.2.2 定制开发模式
9.2.3 收购回租模式
9.2.4 收购模式
9.3 运营模式选择应注意的问题
9.3.1 房地产商方面
9.3.2 地方政府方面
9.3.3 物流企业方面
9.3.4 第三方组织方面
9.3.5 人才培育方面
第十章 2021-2024年物流地产行业国际企业经营状况分析
10.1 普洛斯
10.1.1 企业发展概况
10.1.2 企业经营模式
10.1.3 企业经营状况
10.1.4 业务发展规模
10.1.5 企业业务动态
10.1.6 企业合作动态
10.2 嘉民
10.2.1 企业发展概况
10.2.2 企业经营模式
10.2.3 企业经营状况
10.2.4 企业业务动态
10.2.5 园区建设动态
10.3 安博（PLD）
10.3.1 企业发展概况
10.3.2 企业业务布局
10.3.3 企业经营状况
10.3.4 企业合作动态
10.3.5 企业收购动态
10.4 丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust）
10.4.1 企业发展概况
10.4.2 企业经营状况
10.4.3 业务经营分析
10.4.4 企业发展动态
第十一章 2021-2024年中国物流地产行业典型代表企业分析
11.1 宇培集团
11.1.1 企业发展概况
11.1.2 企业业务模式
11.1.3 企业战略布局
11.1.4 企业布局动态
11.2 宝湾物流控股有限公司
11.2.1 企业发展概况
11.2.2 企业主营业务
11.2.3 企业营收状况
11.2.4 企业合作动态
11.2.5 项目建设动态
11.2.6 投资基金发展
11.3 易商红木
11.3.1 企业发展概况
11.3.2 企业发展模式
11.3.3 企业经营状况
11.3.4 企业业务动态
11.3.5 企业发展动态
11.3.6 投资基金发展
11.4 万科万纬物流公司
11.4.1 企业发展概况
11.4.2 企业发展成果
11.4.3 企业取得成就
11.4.4 企业营收状况
11.4.5 企业合作动态
11.4.6 企业业务动态
11.4.7 企业资本运作
11.5 京东物流股份有限公司
11.5.1 企业发展概况
11.5.2 企业经营模式
11.5.3 企业经营状况
11.5.4 产业园区建设
11.5.5 海外业务发展
11.5.6 企业收购动态
11.6 顺丰控股股份有限公司
11.6.1 企业发展概况
11.6.2 经营效益分析
11.6.3 业务经营分析
11.6.4 财务状况分析
11.6.5 核心竞争力分析
11.6.6 企业资本运作
11.6.7 公司发展战略
11.6.8 未来前景展望
第十二章 2022-2024年中国物流地产行业投资潜力分析
12.1 行业投资特征
12.1.1 投资周期长
12.1.2 投资规模大
12.1.3 投资回报高
12.2 项目投资建设动态
12.2.1 鄱阳粮食仓储物流中心项目
12.2.2 济南现代物流产业园区项目
12.2.3 京东日照数智物流中心项目
12.2.4 古浪冷链仓储物流建设项目
12.3 企业投融资现状
12.3.1 企业上市情况
12.3.2 投融资规模变化
12.3.3 投融资轮次分布
12.3.4 投融资区域分布
12.3.5 投融资典型事件
12.4 物流地产基金
12.4.1 基金基本特点
12.4.2 基金运作模式
12.4.3 设立要点分析
12.4.4 典型基金产品
第十三章 中国物流地产行业投资风险与策略建议
13.1 工业地产投资风险与应对策略
13.1.1 工业地产项目常见风险
13.1.2 增加投资组合降低风险
13.1.3 利用保险实现风险转移
13.1.4 对市场进行全面分析
13.2 物流地产项目运作风险及其管理
13.2.1 外部风险
13.2.2 内部风险
13.2.3 风险识别
13.2.4 风险评估
13.2.5 风险管控
13.2.6 管控机制
13.3 物流地产企业股权并购风险与应对策略
13.3.1 股权并购前的风险
13.3.2 并购过程中的风险
13.3.3 并购后的整合风险
13.3.4 股权并购风险应对
13.4 物流园区投资的风险及防范
13.4.1 行业存在风险
13.4.2 避免投资过热
13.4.3 风险防范举措
13.4.4 风险防范建议
13.5 物流地产行业投资策略建议
13.5.1 投资机遇
13.5.2 运营模式
13.5.3 选址建议
13.5.4 智能化建议
第十四章 中投顾问对2025-2029年中国物流地产市场前景预测
14.1 物流地产行业宏观环境发展形势
14.1.1 物流行业发展形势
14.1.2 地产行业发展机遇
14.1.3 地产行业发展趋势
14.1.4 地产金融市场展望
14.2 中国物流地产行业发展前景展望
14.2.1 行业发展机遇
14.2.2 市场发展展望
14.2.3 行业发展方向
14.3 中投顾问对2025-2029年中国物流地产行业预测分析
14.3.1 2025-2029年中国物流地产行业影响因素分析
14.3.2 2025-2029年中国通用仓库面积预测
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