一个极为重要的信号：房地产市场止跌企稳，攻坚大决战要来啦！
文化
2024-10-16 19:48
重庆
昨天，国新办再发重要新闻发布会通知，10月17日（也就是明天）上午10时将举行新闻发布会，请住房城乡建设部部长和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。![]()
与之前三次重要新闻发布会事关宏观调控一揽子增量政策不同的是，这次的新闻发布会很聚焦，就一个事情——促进房地产市场平稳健康发展。为什么作出如此研判，以及对接下来的房价走势将带来什么样的影响，具体请继续往下看。促进房地产市场止跌企稳，平稳健康发展的增量政策措施，在之前三次重要新闻发布会中均有提及，具体内容先精要地回顾下。9月24日央行、证监会和国家金监总局等三部门一把手联袂出席的“金融支持经济高质量发展”发布会，央行潘行长宣布，这次人民银行会同金融监管总局出台了五项房地产金融的新政策：第一项政策是引导银行降低存量房贷利率。拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均下降幅度在0.5个百分点左右。第二项政策是统一房贷最低首付比例至15%。全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。第三项政策是延长两项房地产金融政策文件的期限。房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策的到期时间从2024年12月31日延长到2026年12月31日。第四项政策是优化保障性住房再贷款政策。将之前5月17日人民银行宣布设立的3000亿元保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由60%提高到100%。第五项政策是支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持，这项政策央行和金融监管总局还在一起研究。10月8日国家发展改革委主任和四位副主任联袂出席的“系统落实一揽子增量政策扎实推动经济向上结构向优、发展态势持续向好”新闻发布会，主要是综述性地介绍针对促进房地产市场止跌回稳采取的系统性综合政策：采取系统性综合措施，对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，运用专项债券等支持盘活存量闲置土地，调整住房限购政策，释放刚性和改善性住房需求，加快消化存量商品房，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，加快构建房地产发展新模式。10月12日财政部部长和三位副部长联袂出席的“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”新闻发布会，重点提到叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳，关于下一步的政策考虑，重点三个方面：第一，允许专项债券用于土地储备。主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。这项政策，既可以调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。第二，支持收购存量房，优化保障性住房供给。主要采取两项支持措施：一项是，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。另一项是，继续用好保障性安居工程补助资金，原来这个资金主要是用来支持以新建方式筹集保障性住房的房源，现在财政部对支持的方向作出优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。第三，及时优化完善相关税收政策。按照党中央决策部署，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。这三次重要新闻发布会，针对房地产市场的系列增量政策，既有供给侧，也有需求侧，在供给侧严控和减少供给，在需求侧降低购房门槛和购房成本，其核心重点指向，可以说是一目了然，那就是从供需两侧一起发力推动房地产市场加快去库存，从而促进房地产市场止跌企稳。那朋友们可能要问了，既然这三次新闻发布会都已经将相关政策公布了，那干就是了，何必再又来开一个新闻发布会呢？
不过，有一个极为关键的问题是，促进房地产止跌企稳和稳定发展，系列政策是一套组合拳，其实施是一项系统工程，必须要各项政策的相关部门协同发力，才有可能达到不打折扣地落地，而且落地就开花的良好效果。除整体协调部门国家发展改革委外，具体执行层面，还缺两个关键部门，就是住建部和自然资源部，前者是房地产行业的直接主管部门，后者是房地产不可或缺的资源——土地资源的直接主管部门。所以，出席明天这次新闻发布会的领导，包括住房城乡建设部部长和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人，构成很清晰。除住建部是一把手直接出席外，其他四个部门估计是相关分管副部长或行长、副局长等副手出席。
浅见以为，其主要要达到的目的，就是向公众宣示推动房地产市场止跌回稳的决心，介绍和宣布接下来的具体政策措施和推进计划，加强公众对政策的预期管理，扭转低迷和看衰的市场预期，以进一步增强公众对政府提振经济复苏的信心。
其中，有些政策措施，比如央行潘行长在9月24日宣布的降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%、延长两项房地产金融政策文件的期限等相对简洁的政策已经开始推行。
但还有些政策，比如支持收购房企存量土地、回收盘活闲置存量土地、收购存量房作为保障性住房、住宅相关税收政策的优化调整等财政、货币政策，其具象、量化的政策措施和推进计划，都还需要进一步向公布披露更加明确和具体的信息。在10月12日的新闻发布会上，财政部廖副部长曾重点提到的一项具有突破性的增量财政政策，就是支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地和收购存量商品房用作各地的保障性住房。另外，财政部蓝部长在前面也提到，专项债券方面，待发额度加上已发未用的资金，后三个月各地还共有2.3万亿元专项债券资金可安排使用。就是这还未用的2.3万亿元地方专项债券资金，其中将有多少额度将被具体用来支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地和收购存量商品房用作各地的保障性住房。这将对不少地方接下的住宅房价走势产生极为直接的影响。预测一下，5000亿元？1万亿元？再大胆一点，1.5万亿元？
根据国家统计局9月14日发布的数据，截止8月末，全国商品房（包括住宅、写字楼、商业营业用房）待售面积为73783万平方米。其中，住宅待售面积（狭义库存）为38103平方米。按照每平方米9800元的均价估算（1-8月份，全国新建商品房销售面积60602万平方米，新建商品房销售额59723亿元，这个均价是以销售额除以销售面积得出，虽有点粗，但拿来作为参考还是可以的），如果收购存量住宅用作保障房的价格，以该均价打七折算，则5000亿元、1万亿元、1.5万亿元分别可以收购7288万平方米、14705万平方米、21865万平方米的存量住宅。对应静态的住宅狭义库存比例分别为约两成、四成和六成。如果上述专项债额度主要分配到新一线、二线和三线城市（合计100来个，一线的北上广深房地产市场恢复态势较好，这次可以暂不分配，或少分配），并重点向近几年人口净流入、产业发展态势良好的那部分城市（也是房地产供需相对没那么过剩，未来刚需和改善性需求依然较强的城市），那将对推动这些城市住宅房价的止跌企稳起到立竿见影的效果，并对后续新住宅销售起到良性拉动作用。
综合来看，浅见以为，5000亿元额度规模的可能性最大，其次就是1万亿。但也不排除在5000亿元到1万亿元之间的额度规模。
关键是这个额度预计将尽快在今年之内落地实施下去。而且，明年很可能继续实施，比如明年再来1万亿，甚至1.5万亿。总之，正如之前我9月27日在《超常规的中央政治局会议，三个很重磅的硬核新提法！》中就已明确讲到的，“（9月26日）这次中央政治局会议，针对房地产市场明确提出要努力“止跌回稳”，其实可以说这已经成为一项新的政治任务，也宣告着房地产市场已经迎来极为重大的里程碑式转折”，明天的这次五部委负责人联袂出席的新闻发布会，预示着攻坚大决战即将开打，房地产市场止跌企稳，可以明确地说，曙光已现。大胆预言一下，如果这次政策真能如上述分析的到位，那么一线、新一线和二线城市，其中大部分在春节前筑底止跌，明年企稳温和回升，绝对可期。更多探讨，可进群交流。高质量交流，闲人勿进！![]()
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