文 | 徐牧心
编辑 | 陈之琰
完成募集的是旗下不动产投资管理的最新一支物流基础设施基金，底层资产为聚焦于大湾区、长三角等战略枢纽位置的高标准现代化物流园区，总投资规模约50亿人民币。
「暗涌」：50亿投资规模在今年是一个很大体量的数字。为什么会得到险资如此大手笔的支持？
孙丹：我们这次投资总规模是50亿，在今天的市场环境下实属不易。保险资金是目前中国不动产投资的中坚力量，这是因为险资追求长期稳定收益，具有理性决策和耐心资本的属性，我们这次基金投资的仓储物流行业就非常匹配保险资金的需求。
「暗涌」：险资投资仓储物流的逻辑是什么？
孙丹：第一，物流的本质是基础设施，服务的是实体经济，受到政策支持和鼓励。第二，这次基金项目布局以大湾区和长三角为主，同时项目服务的租户均为行业龙头企业，有长期稳定运营的基调在，与险资的诉求匹配。
「暗涌」：那么为什么是鼎晖？
孙丹：我们不动产团队成立于2009年，业务覆盖中国、美国、日本等全球主要不动产市场，并在各个市场都完成了多支基金的投资管理和退出，Track record获得了认可。鼎晖也不断努力响应行业发展号召，是国内首批获得不动产私募投资基金试点资格单位之一。获得试点资格后第一支落地的基金，收购了位于国内多个物流枢纽城市的多个高标仓园区，服务行业头部租户，反响也很好。基于这几点，这次新一期物流基础设施基金的成功募集也会延续我们在物流基础设施领域“兼顾底层优质项目和高信用租户”的稳定收益投资策略。
「暗涌」：与京东产发Co-GP模式具体是如何运作的？
孙丹：进行Co-GP的基本前提是，双方对行业的理解吻合以及合作的理念一致，最终的落脚点是把投资收益做好，为投资人创造出理想的回报。鼎晖不动产和京东产发的合作模式是，透明互信，各司其职，制定市场化管理机制，将投资人利益最大化。
「暗涌」：你做不动产投资已经16年了，其中的核心难点是什么？
孙丹：我的感受是不动产投资首先资产的定价与价值需要匹配，一定要控制好成本；其次是资金的属性和资产的属性匹配，避免项目现金流出现挑战而陷入困境；再次同样重要的是，交易安排与各方诉求匹配，在合理的机制下将资产的价值最大化发挥出来。不同的项目在经济不同发展阶段，有不同的难点。我们需要根据实际的情况，进行灵活应对。
「暗涌」：给资产定价是一个非常重要的环节，鼎晖的方法是什么？
孙丹：鼎晖不动产团队在中国、美国、日本进行了不同物业不同形式的投资，有机会通过一手信息将各个市场进行对比验证，是我们的特色也是优势。以稳定收益型资产为例，我们一方面需要对项目现金流有尽可能准确的把握，包括是否可持续、是否可以有提升空间；另外一方面要采用合理的估值逻辑，不同类型的资产和不同经济周期，估值的逻辑都有有所不同。参考我们在美国投资的物流资产表现，我们可以看到，在低利率环境下，稳定收益型资产的估值会受益，这也是我们加大稳健收益型基础设施配置的原因之一。
「暗涌」：险资对不动产投资的意愿会随市场变化发生改变吗？
孙丹：我认为保险资金会持续作为不动产市场的重要参与者。我们看到目前国内不动产市场越来越成熟和理性，这与以险资为代表的机构投资人积极参与是分不开的。短期或许会出现一定的此消彼长，但长期整体来看，保险资金在不动产及基础设施领域的配置还有很大空间。
「暗涌」：此前，康桥资本CEO傅唯说“并购是一种蓝领工作”。如果说，并购重组是蓝领工作，股权投资是白领工作，那么不动产投资是什么？
孙丹：我们既是“蓝领”又是“白领”。房地产的投资特点是每个项目都是一个完整的小生态，项目的工程建设、招商运营、物业管理、融资安排等，都需要考虑到，不能有盲点。同时，对身体素质也有要求，记得去年一次出差，我们团队5天去了8个城市。不动产的单笔投资都比较大，作为不动产投资从业者，每进行一笔投资，都感到承担的责任更重。我们也希望，通过不断努力，给投资人带来好的回报。
图片来源 ｜IC Photo
排版｜刘鸿宇
