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“大水漫灌”后，房价还会大涨吗？

财富 2024-12-11 17:43 广东

源自：樱桃大房子

01

前天的会议关于货币政策的提法算得上是史无前例了，起码在近十年来看。

一开始很多媒体还没有反应过来，直到a50爆了，大家才反应过来事情真的不简单，资本市场是不会骗人的。

这是继2008年金融危机后的再一次“大水漫灌”。

以前每次提到放水的时候，很多人都持反对意见。

但这一次似乎大家都默认了，毕竟比起通缩，比起工资无止尽的下跌，来点通胀似乎也算不上什么了。

现在市场都在预测明年到底会有什么样的刺激力度。

首先是货币政策方面：

前天10年国债收益率再次创下新低，低至1.941%，昨天更是跌至报1.8490％。

搞金融的都知道，国债收益率要比银行的存款利率高一些才算正常，现在几乎都快打平手了，也就是意味着市场在倒逼央行继续降息。

因此可以预见明年是肯定会降息的。

2024年我们的lpr一共下调了60bp，从4.2%降至3.6%，力度已经算大了。

但2024年初当时我们的基数高些，2025年要是能够维持下调60bp，或者50bp，都已经算是力度很大了，届时我们的lpr将会降到3%左右。

除了降息，还有央妈下场购买国债，现在央妈买国债的途径全都打通了，今年央妈并没有下场大举购买。

但是明年估计会踩尽油门去购买财政部发行国债，以此来达到放水的目的。

另外是财政政策。

最近很多人忽略了一条消息，财新报道专项债的审核权要下放给地方了。

试点的省份有浙江、山东等12个省份。据说还有广东、江苏、河南、四川，深圳、大连、宁波、青岛、厦门以及雄安新区。

专项债审核权之前一直都是发改委和财政部把控的，今年很多地方的专项债审核速度慢，严重影响了经济恢复的进度。

现在把审核权下放给地方，尤其是这些经济大省，地方肯定会更清楚自己需要什么，那后续开展工作就方便多了。

所以毫无疑问，明年的国债、地方债的发行速度都会创下历史纪录。

另外还有财政赤字率，新华社早在12月6号就已经发文，我国的政府杠杆率是明显偏低的，后续中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间。

总的来说，明年是中央加杠杆的一年。

说白一点，现在各种放水的姿态在今年已经全面Ready，姿态摆出来，只等着明年持续落地了。

这种节奏和2008年后太像了，以至于市场都在猜测，会不会又会重返2009年-2011那种房价上涨，物价上涨的景象？

可能很多小年轻还不清楚，08年金融危机后，09年出台四万亿，货币宽松后，房价股价全都在上涨。

比如深圳的房价，金融危机后，2009年跌至二手房均价9000元一平，到2011年第二季度涨到17000元，接近翻倍。

与此同时，物价也是涨得飞起，cpi从2009年的-0.7%，涨到了2010年的3.3%，再到2011年的5.2%。

后面国家才开始逐渐收紧银根，把货币宽松转为稳健。

毕竟有过当年的历史经验，于是这一次市场又再次受到振奋，哪怕说不能复刻当年的盛况，能复制五六成也是好的。

我昨天看到评论区有个人留言，说今年老看到开会，开会能解决问题吗？我看了就有点想笑，开会就是讨论战略，战略都没有，如何执行，而只有从战略到执行到落地，真正的效果才会体现出来。

02

那么关键问题来了，战略定了，执行效果会如何预演呢？

如此强烈的大水漫灌下，房价会不会再现2008年后的场景，全国迎来新一轮普涨浪潮呢？

首先这里我可以大胆和大家说，放一百个心好了，不可能普涨，也不可能暴涨，我们此刻的情况跟08年确实有些不同。

1、房价已经高位，居民的杠杆率不同。

2008年那会居民杠杆率大约是18%，经过十几年的刺激后，目前我们的居民杠杆率大约是67%。

像一些个别城市，厦门、杭州、南京等，在最高峰的时候超过100%，杠杆已经到了尽头，很难继续拉一把。

另外房价基础和当年也不一样，2009年全国新房均价是4695元一平，如今已经过万，一二线的差距更大。

深圳当年9000元，现在哪怕经过两年下跌，均价也要五六万。

现在如果继续大涨的话，居民收入是很难承受的。我认为只能说核心城市，部分区域会迎来反弹。

2、当年我们经济处于快速发展的阶段，还是一个青少年，今天已经是中年人了。

我昨天看到一个比喻，有点搞笑。

20岁的时候，你给一颗蓝色小药丸，他能折腾一晚上；40岁的时候，你给一罐蓝色小药丸，他能挺两三分钟都算药效猛的……

就这意思。

3、2008年末我们的城镇化水平仅为45%，大部分的农民也没有出城谋生，还有很大的开拓空间。

但如今的城镇化率已经高达67%，空间不如当年，大规模的造城，进城运动已经不在了。

但是确实有不少人仍然有城镇化空间，这个不是利空，应该是利多因素，过去在经济一般的情况下，我们甚至出现逆城市化，但是随着政策加持，经济变好，城镇化不但不会降低，还会加速。

过去经济变好，一二线拿到的资源更多，工作机会更多，所以人口流入加速，而过去不少人在一二线活不下去，只能回农村。

因为逆城市化是伴随经济向下，而城市化是经济向上，这是相辅相成的。

所以接下来城镇化我认为一定会加速，尤其是一二线城市的人口流速会比过去更快，这样会导致一线二线的基本面会变得更好，强者恒强。

4、除了一线和二线城市之外，大部分的小地方人口出现严重的外流现象。

比如湖南省，2023年末，湖南常住人口6568万人，比上年减少36万人，连续两年锐减54万，等于消失了一个中级县城的人口规模。

每年大量年轻人跑去广东打工定居，也就剩下省会长沙还能维持目前的人口数量。

总的来说这一轮的大水漫灌，是不可能雨露均沾的。

也就是剩下一线城市，二线城市，以及一些经济发达的经济圈，比如大湾区、长三角这类的，房价还能逆势反弹。

好的城市房价为什么依然会涨呢？

那就是随着经济周期放水的波动，赚的主要是通胀的钱。

我觉得这非常关键的恒等式，大放水是确定的，钱贬值是确定，只要这个是确定的，一线强二线的房价向上是确定的。

未来中国的房地产市场一定是显著分化的，三四线可能永远也涨不回去了，能够跟随通胀上涨的就只有好的一二线城市了，买对房子，一定是能挣钱的。

长期在楼市赚到的钱，也一定是通胀的钱，跟日本，日本的房价最近两年才涨，而东京房价连涨了十多年，从来没停过。就是因为东京房价的上涨是建立在广大日本农村房价下跌的基础上，成为一个货币现象，成为一个存量逻辑下的此消彼长关系。

说白了不是房子升值了，而是大放水之后，钱不值钱了。

对于手上有一定资金的中产群体而言，我认为这一轮大水漫灌，一定是你们最后一次重新配置资产的机会了。

趁着现在一二线都放开了限购的口子，赶紧找机会把老家的商铺、公寓、不住的住宅，全都处理掉，带着资金走向一线吧。

错过了这一次进入一线的机会，以后也许就再也难进了。

来源：樱桃大房子

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