为贯彻落实党中央、国务院决策部署，严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地，进一步推动《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号）落地见效，积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展，自然资源部发布关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知。
资金方面，专项债的导入成为化解房地产各类问题，尤其是存量土地问题的重要突破口。这一资金工具不仅增强了化解存量土地的资金能力，还推动了“房企+政府”新模式的形成，成为政府优化存量土地的重要手段。
房企资金状况的重大变化，是专项债介入的重要原因。随着房企资金状况的下行，房企销售资金变差、投资曲线萎缩、资产变现能力变差……自2022年以来，专项债的介入显得尤为重要。这一工具通过增强政府资金投放能力，有效促进了土地端资金的流动和顺畅。
土地方面，专项债工具的推出全面贯彻了中央政治局会议提出的“严控增量、优化存量和提高质量”的政策导向。对于存量土地，既有闲置或低效利用的原因，也有初始交易时间的不同背景。专项债政策工具的落实，有助于盘活各阶段的存量土地，优化土地资源配置。
对于存量土地的理解，有两个维度：
1）土地闲置或低效利用的原因。观察来看，主要包括：城市规划或市政方案调整、房企配建或代建能力减弱、房地产投资预期变化、其他影响开工的不确定因素等。但最为主要的，其实还是和房企资金状况恶化、销售端萎缩等有关，其限制了房企对土地开发或转让的能力。尤其是在房企债务问题叠加的情况下更是如此。
2）此类土地初始交易的时间。其中很大一部分源于2021年及之前的购地。相关地块购地成本高、体量大、配建或自持约束性高。另外一部分则是2022年以后购置的土地，该阶段购地不多，但消化能力大减，其和所在城市房屋销售市场下行有直接关联。据此总结，专项债政策工具落实，有助于真正盘活各阶段的存量土地和优化存量。
企业方面，专项债收购存量土地为房企减轻了资产包袱，直接改善了房企的资金状况和经营能力。随着存量土地项目的盘活，房企将有更大的资金和能力投入到保交房工作中，这是当前房企经营能力提高的关键一环。
专项债是地方政府立足财政手段系统谋划的工具，其资金规模大、商业模式清晰、资金拨付效率高，有助于大规模和高效收储房企存量土地，对于较快改善房企资金状况、提高房企经营能力等都有较为积极的作用。
市场方面，土地市场引入专项债工具，从土地端出发，助力房地产市场止跌回稳。在房屋销售端已积极落实各类政策的基础上，盘活未开工、已开工未预售等地块，对于促进市场止跌回稳具有积极作用。随着存量土地和存量商品房规模的减少，房地产供求关系将朝着再均衡的方向发展。
专项债叠加其他政策工具，持续为优化存量工作发力，助力房地产市场实现供求再平衡。随着存量土地和存量商品房的规模减少，房地产供求关系将出现积极表现，尤其是朝着供求关系再均衡的方向发展。
资金方面。专项债收购存量用地为地方政府提供了重要的资金来源，显著增强了地方政府的资金流动性。这一政策的实施，使得地方政府能够通过发行专项债券的方式，筹集大量低成本资金，用于收购市场上闲置的存量用地。这些资金不仅有助于缓解地方政府的财政压力，还能够支持地方政府的土地储备和基础设施建设等关键领域。通过专项债券的发行，地方政府能够更有效地管理和利用土地资源，实现资金的优化配置和高效利用。同时，这一政策也为企业提供了出售闲置土地的机会，从而帮助企业回笼资金，缓解资金压力，提升企业的资金使用效率和市场竞争力。
企业方面。对于房企而言，专项债收购存量用地政策的实施带来了积极的影响。一方面，房企可以通过出售闲置土地，获得急需的资金支持，从而缓解资金压力，优化土储结构，提高资金使用效率。这些资金可以用于支持企业的其他关键项目，如保交房等，有助于提升企业的信誉和融资能力。另一方面，随着土地市场的调控和供需关系的改善，房企在市场上的竞争压力也将得到缓解。此外，政策的实施还有助于促进房地产市场的稳定发展，为房企提供更加稳定和可持续的市场环境。
土地方面。专项债收购存量用地政策的实施，对于提升土地资源利用效率、优化土地储备结构具有重要意义。通过收购市场上闲置的存量用地，政府能够更好地管理和利用土地资源，减少土地资源的浪费和闲置现象。同时，政府还可以根据市场需求和城市规划，对收购的土地进行整理和开发，形成“净地”“优地”，以满足市场对高品质土地的需求。此外，政策的实施还有助于补齐公共服务设施短板，改善城市环境和居民生活质量。通过优化土地资源配置，政府能够更好地支持实体经济发展，促进有效投资，推动城市经济的高质量发展。
市场方面。专项债收购存量用地政策的实施对于促进房地产市场的稳定发展具有重要意义。通过调控土地市场供应，减少过剩供应，政府能够改善市场供求关系，避免房地产市场出现过度波动和恶性竞争。同时，政策的实施还有助于抑制投机性购地行为，维护房地产市场的健康发展。此外，随着土地资源的优化配置和有效利用，政府能够更好地支持房地产市场的长期发展，为市场提供更加稳定和可持续的发展环境。通过这一政策的实施，政府、企业和市场各方将共同推动房地产市场的平稳健康发展，实现共赢的局面。
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