房价降至万元！这个直辖市，底在何处？

财富 2024-12-03 16:25 广东

作者：余飞

源自：城市财经

重庆楼市，仅躁动了一个月

9月末以来的新一轮救市，一线城市与部分强二线城市的行情，在10月份躁动了一波，但也有很多二线城市，表现得波澜不惊，成交量古井无波。

比如南京、青岛等城市，之前本号就写过南京、青岛。

还有的城市，10月份有所上涨，但涨幅并不明显，而进入11月份又很快下来了，比如本号前几天写到过的厦门、广州等城市，以及今天要说的重庆。

10月份在一线城市行情带动下，重庆的新房和二手房成交量也有所起色。

重庆锐理披露的数据显示：

10月份，中心城区商品房成交面积62万方，环比上涨94%，同比下降7%。这个成交面积是今年重庆市场的新高，但同比来看，仍不如去年10月份的成交量。

二手房方面，止跌回升，但回升幅度不及预期，10月重庆中心城区二手房成交量仅7680套，环比上涨3%。

成交量低于1月份、3月份、4月份、5月份、6月份、7月份、8月份。

整体来看，重庆楼市10月份的表现，只能说是意思了一下。

进入11月份，成交回落非常明显。上周重庆中心城区商品房成交面积仅9.88万平方米，环比下降11%，连续三周下行。

成交规模已经回到了10月份之前的行情。

这都是预料之中的事情，毕竟一线城市中的广州，是这一轮救市的直接利好享受者，行情也出现了明显降温，遑论重庆这样一个供应量超大的市场。

在这种情况下，本就不限购、没有什么牌可打的重庆，11月28日又打出了公积金这张牌。

11月28日，重庆市住房公积金管理中心发布了《关于优化调整住房公积金使用政策的通知》，但都是一些乏善可陈的招数。

比如可以提取公积金支付首付，贷款结清二套房可以按首套房标准贷款，延长贷款时间（男性延长到68岁、女性延长到63岁，或延长到缴存人法定退休年龄后5年，最长贷款期限不超过30年）。

房价跌至万元

这一轮调整，重庆也非常明显。

重庆锐理数据显示：

2024上半年，重庆中心城区商品住宅供应144万方，环比减少28%，同比减少46%。商品住宅成交247万方，环比减少8%，同比减少33%。商品住宅成交均价14628元/㎡，环比下降2%，同比下降1%。

上半年的成交量，创下近年来同期最低值。成交均价，也回到了2021上半年。

从上图还可以清楚地看到，如今重庆的新房市场成交有多冷清。

疫情暴发之前的2019年，重庆新房成交了20.2万套，2020年与2021年也都在17万套之上。今年前五个月合计仅成交了5.1万套，全年预计大幅低于去年。

房价方面，今年年中本号就写过一篇重庆的楼市分析文章《即将跌破万元！人口第一城，悬了！》，当时根据贝壳找房披露的数据，重庆二手房价格即将跌破万元，只有1.04万元/平方米。

事实上今年2月份重庆的二手房均价就已经跌破过万元，当时均价为0.99万元/平方米。

从走势可以看到，重庆的房价在微幅震荡下行。

到如今，再看贝壳找房平台披露的数据，8月份、9月份跌破了万元，10月份略微上涨了一点，为1万元/平方米。

客观来说，重庆的房地产市场泡沫并不算大，虽然有，但相比于东部、中部一些城市的泡沫小得多。

重庆的均价在中心城市中，一点都不高，甚至比长沙还要低。核心板块江北嘴、朝天门、解放碑的二手房均价都不到2万元。

这三个板块是重庆的最核心，长江与嘉陵江在此交汇，俗称长嘉汇。但其二手房均价最高的江北嘴，均价1.9万元，朝天门1.8万元。解放碑只有1.3万元。

当然，新房要比二手房贵得多，核心板块的高价楼盘均价在4万到8万。这是提供给富人的需求，普通人的选择余地很多，毕竟还有大把价格不贵的二手房。

按照房价收入比来看，重庆2023年房价收入比为11.4，在万亿GDP城市中，位居倒数第十。虽然超过了国际标准线，但作为一个直辖市、人口第一城、GDP超三万亿的城市来说，这个收入比不算高。

既然重庆的房价泡沫不算大，为何还会调整如此厉害？

多方面因素导致的：

第一，重庆本身供应量庞大。

克而瑞披露的最新数据显示，重庆目前的新房库存量1047万平方米，去化周期24.9个月。

来源：克而瑞重庆

这只是狭义库存量，广义库存远不止这些。

狭义商品房，也即已经建好的商品房。广义库存则包括已完工未销售的房子、未完工正在预售的房子、正在动工还未获得预售证的房子，已出让地块还未动工的房子。

这一数据，克而瑞在2023年之前都公布，之后就不再公布。我这里只能找到2022年9月份的数据，当时青岛的广义库存量接近1亿平方米，位居全国第一。重庆接近6000万平方米，位居全国第五。

除了新房，还有二手房。重庆现下有25万套左右的二手房在挂牌。

此外，重庆还有庞大的公租房。

重庆官方8月份披露过一组数据，截至8月15日，全市建成58.3万套公租房，已帮助140余万人解决了住房困难问题。

58.3万套公租房，位居全国第一，比北上广深加起来还多。

重庆也被称之为，公租房第一城。这是重庆在上一轮房地产大牛市期间，房价能够保持相对稳定的关键因素。

第二，重庆需求在减少。

去年，重庆人口减少了二十多万。

我在分析主要城市人口变化的数据时，总结过，重庆凭借减少的21.91万常住人口增量，一举夺得了多个第一和唯一：

是主要城市中，人口减少量第一的城市。是四大直辖市中，唯一负增长的城市。是9个国家中心城市中，唯一负增长的城市。是目前公布人口数据的200多个城市中，人口减少量第一的城市。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

人口减少，需求自然减少，毫无疑问。

但人口减少带来的需求减少，只是需求减少的一部分，更重要的是宏观大环境改变、预期信心缺失、收入缩水导致的不确定性，让很多人望而却步，改变了买房计划。

这里就牵扯到需要说到的第三点。

第三，重庆住房自有率超高。

由于重庆房价始终不高。重庆本地人基本都有了自己的住房，重庆的外来人口，收入尚可的，也都能买得起，所以重庆整体的房屋自有率非常高。

公开消息显示，早在2015年重庆就有91.5%的家庭拥有自有住房。

也即是说，重庆近92%的人有自己的住房。

这一自有住房率要远远高于北上广深等重点城市。要知道，深圳的房屋自有率23%。

自有率如此之高，虽然没有数据佐证，但可以做个不精确的估算，这一自有率应该在中心城市中位居第一。

所以，重庆的刚性需求可以说很弱，每年的刚性需求，基本集中在重庆外围区进入主城区的人口，或者重庆远郊县进入中心城区的人口，以及外地人奔赴重庆就业的人口。

大部分都是改善需求。而改善需求，在房价上涨的周期中，非常强烈。在预期信心缺失的如今，改善需求则会大幅萎缩，毕竟自己有房子住，想换个好的，大可以等房价调整到位，预期恢复时再出手。

重庆楼市，或率先找到平衡点

整体来说，重庆算是一个比较健康的房地产市场。

由于重庆房价本身泡沫不大，本号认为，重庆这两年半的调整，给为数不多尚未在重庆买房的人跌出了机会，往后重庆的房价在大环境影响下，以及在公租房转配售型保障房的半价利空下，可能还会有所下跌，但下跌的空间已然不大了。

本号在之前分析各城市房价何时见底的文章中强调过，只有房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。

大多数城市，平衡点出现还早得很。

但重庆，可能会是这一轮房价调整中率先找到平衡点的城市。

逻辑有三：

第一，重庆房地产市场虽然供应大，但本身的泡沫不大，且又经历了三年调整，未来跌幅空间有限。

第二，重庆的城市级别决定了其未来资源、政策利好仍会不断，其发展前景可期。

重庆是现有的四大直辖市之一，而且还是9个国家中心城市之一，是属于城市金字塔级别顶端的城市。

恰如我上面所说，这种级别的城市，注定了不会缺少红利和眷顾。

君不见，重庆的第二机场已经获批。等通航后，重庆将成为内地仅有的四个拥有双大型民用运输机场的城市，另外三个分别是北京、上海、成都。

重庆受到的政策红利倾斜，还表现在，重庆都市圈是获批的第一个直辖市都市圈。

2022年8月份，重庆都市圈获批，具体包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、涪陵区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区、綦江区—万盛经开区、大足区、璧山区、铜梁区、潼南区、荣昌区21个区和四川省广安市。

最近两年，中央给予重庆的红利，没有间断。

以今年来说，3月份主城都市圈扩容获得批复，垫江县加入了主城都市区。

此外，4月份高层造访重庆，其定位也迎来了微妙提升。

其中关键的变化在于：

1，赋予重庆“新时代西部大开发重要战略支点、内陆开放综合枢纽”两大战略定位。

2，按照国家部署，到2030年成渝城市群将要建成世界级城市群。到那时，成渝城市群将是全球9个世界级城市群中唯一的内陆城市群。

在写成渝地区双城经济圈的文章中，我反复强调过西南战略备份的意义。认识到了这一点，你就能懂得成渝的重要性。

第三，重庆经济和产业已经起势。

重庆统计局数据显示：

前三季度，全市生产的391种工业产品中有217种产品产量实现增长，增长面为55.5%。重点产品中，汽车产量173.46万台，同比增长8.0%，其中新能源汽车59.43万辆，增长1.3倍，燃油车114.03万辆，下降15.4%；笔记本计算机产量5128.25万台，下降4.3%；手机5970.12万台，下降 8.2%；液晶显示屏2.88亿片，增长25.6%；集成电路53.23亿片，增长1.0倍。

从上面数据可以看到，重庆正在走出黑天鹅的影响，同时也在走出产业流出到东南亚的影响，目前超过一半的工业产品实现了正增长。

其中当家产业汽车产业增长非常迅猛。

制图：城市财经；数据：重庆市统计局

2023年，重庆汽车产量231.79万辆，时隔多年后重回全国第二。其中，新能源汽车产量50.03万辆，约占全市汽车产量的22%、全国新能源汽车产量的5%，有了质的飞跃。2024年上半年，重庆汽车产量更是反超广州，夺回“汽车第一城”的宝座。

前三季度，广州的汽车产量数据尚未公布，但看重庆8%的增速来看，重庆汽车第一城的宝座，大概率坐稳了。

重庆汽车工业王者归来，功臣非新能源汽车莫属。

作为燃油车时代的巨擘，重庆前三季度的燃油车产量仍在下降，前三季度燃油车114.03万辆，下降15.4%。而新能源汽车产量59.43万台，增长了1.3倍。

重庆统计局之前披露：

上半年，新能源汽车拉动全市汽车产业增加值同比增长30.3%，较一季度加快6.6个百分点，拉动全市规上工业增长5.1个百分点，对全市工业增长的贡献达59.7%。

其中，6月份汽车产业增加值同比增长28.0%，拉动全市工业当月增长4.9个百分点，增长贡献达88.3%。

重庆新能源汽车发力背后，是华为加注的赛力斯的功劳。

在当家工业和诸多工业回暖之下，重庆的GDP增速连续四个季度维持在6%以上，持续领跑直辖市。今年前三季度，重庆GDP增速与苏州并列十强城市首位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

在产业起势之下，尤其是当家工业汽车工业起势之下，重庆的上升空间，值得想象。

因此，结合以上分析的，重庆房地产市场泡沫不算大房价不算高，房价收入比不算高，已经调整三年，虽然供应量庞大，但发展潜力值得想象，本号认为：

重庆房价在二线城市中，可能是率先找到平衡点的城市。但结合其市场供应的特点，这座城市只适合自住购买，并不适合投资。

作者：余飞

来源：城市财经

最新文章

叙利亚会倒向美国吗？

劣质/不合格产品充斥羽绒服市场！如何才不踩雷？

吓人…巨大利空啊？！

这么冷的天，竟单穿一件羽绒长袖T恤出门？！亲测，热炸了！

专柜几千元“国际大牌”鹅绒服，年底最后清仓！假一赔十！

这一批城市，明年即将迎来楼市反弹！

枕头选不对，失眠又伤颈椎！某朵酒店同款，同厂同源，慢回弹安睡枕，今4折入！

中国版“黑鸟”的发动机，成了！

猛！全方位花钱，疯狂上项目了！

寒冬之下，这些行业太难了！

很多女星手上都戴「普陀山福绳」？快给宝宝来一条！

时髦有个性，上街不撞款！羊羔绒拼接外套，保暖不臃肿，酷！

这8个城市，房价跌不动了？！

真男人标配！老牌Jeep「踢不烂」大黄靴！轮胎级大底！户外yyds！

一线房价，开始涨了！

高科技金标P棉，保暖又防潮，轻松抵御湿冷！给你满满安全感

2025年楼市走向，会超过多数人的想象！

枕头选不对，失眠又伤颈椎！某朵酒店同款，同厂同源，慢回弹安睡枕，今4折入！

对美航母的破相能力——对中国来说，美国航母无用论已经成为事实（四）

老牛了！老牌Jeep「踢不烂」大黄靴！轮胎级大底！户外yyds！

烂尾娃，开始爆发了！

央行发声：放水迫在眉睫！

“遭到歼-10C三面夹击！” 印度空前担忧

拯救欧洲冬天的，竟然是中国“暖气"?

股市高度，决定楼市热度

甲醛潜伏期长达15年？清华博士研发“甲醛克星”，是分解！而非吸附！

大佬们，正在疯狂抄底...

天天睡在七星级酒店总统房？100%澳洲羊毛被，今1折？再次补货，手慢无！

黑科技「反向牵引乳胶枕」，私家颈部按摩师，熬夜低头一族睡眠救星

从军事科学角度谈一下叙利亚局势

美以推倒阿萨德实在是愚蠢至极

军工级特种面料冲锋裤，硬核保暖，防水还防火？一折清库！

最后一批最弱势的投资者进场了！

「隐形太阳」小米造！2秒暖爆！告别湿冷。更想不到的是...

俄乌终局临近，谁是真正的大赢家？

无水储热黑科技，石墨烯智能暖宝宝！随时随地，暖心抱抱

几千亿资金排队入场！A股下来不差钱

天天睡在七星级酒店总统房？100%澳洲羊毛被，今1折？再次补货，手慢无！

尹锡悦和金建希的爱情大戏

没暖气没地暖？欧洲人怎熬过寒冬？原来他们有这个...

076被曝试航，“国产航母”也能下饺子了？

撤柜清退！和北M、猛M象齐名，专业大牌贵价冲锋裤，今一折！

近3万亿资金调仓！4400只股票下跌！发生了什么？

提到董卿，不禁令人想起当年《中国诗词大会》...

泉涌式恒温水流，3D足底按摩！我已不再外出沐足啦！

芯片是美国的命根子，放弃幻想准备战斗

“向中国释放信号”：解放军“关岛快递”没有用了！？

郭晶晶常带娃看画展？从小在艺术中长大的孩子，就不一样！这才是真正的富养！

2026年，上海房东的日子更不好过

BBC纪录片令外国人感慨：原来世上有但丁、有莎士比亚，还有杜甫...

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉