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加拿大房地产市场的一项新的变化降低了一些地区购房的门槛，尤其是对于一些价格昂贵的市场，新的抵押贷款政策为买家提供了更多机会。
房地产专家告诉Global News，对于价值超过100万加元的房产，能够在保险抵押贷款上支付更少的首付，将成为一些买家的“游戏规则改变者”。
但他们警告，增加的购房能力以及30年摊销期的更广泛使用，具体能为每个家庭带来多少额外的购房能力，将因家庭和市场的不同而有所差异。
联邦政府此前宣布的旨在帮助部分加拿大人更容易获得抵押贷款的变化，今天（12月15日）正式生效。
其中一项变化是，所有首次购房者以及购买新建房屋的买家，将能够获得30年摊销期的保险抵押贷款，高于通常的25年摊销期。
这样做降低了购房资格的门槛，并减少了月供金额，使得贷款负担更加可控，即使房主可能需要在贷款期内支付更多的利息。
另一项重大变化是提高了加拿大人可以获得保险抵押贷款的价格上限，或者说高贷款价值比（LTV）抵押贷款的上限。这类贷款允许加拿大人支付低于20%的首付，减少了购房者的储蓄障碍。
根据新规则，加拿大人可以获得价值最高150万加元的保险抵押贷款，而之前的上限为100万加元。这意味着，在加拿大一些最昂贵的市场，如多伦多和温哥华，购房者将更容易存够首付，因为这些地区的房产价值通常会超过100万加元。
温哥华的房地产经纪人Elliott Chun表示，更高的价格上限对他的客户来说是一个“游戏规则改变者”。
他说：“人们对新的一年充满乐观，春季市场也将一片繁荣。”
更高的保险抵押贷款上限如何影响市场？
买家现在可以购买价值最高150万加元的房屋，而不必支付20%以上的首付。根据新规则，买家将需要支付首个50万加元房价的5%作为首付，对于超过50万加元到100万加元之间的部分，则需要支付10%的首付。
对于价值150万加元的房屋，这意味着最低首付要求将从之前的30万加元降至12.5万加元。
Elliott解释说，在像温哥华这样的市场，100万加元通常只能购买一套市中心新建的两居室公寓，面积大约为900平方英尺。
但是，如果将价格提高到150万加元，买家可能能够购买一套三到四卧室的联排别墅或半独立住宅，甚至可能在不同的社区购买。
“额外的50万加元在市场上起到了巨大的决定性作用，”Elliott说。
“对于今天的买家，尤其是那些刚刚起步的夫妻或年轻家庭……这真的打开了大门。”
房地产专家Phil Soper表示，潜在的购房者可能会发现，能够在以前过于昂贵的市场中买到更大的房子。
根据全国房地产经纪公司Royal LePage的房价指数，有10个城市将成为此前受限于100万加元价格上限的买家的新选择。
例如卑诗省维多利亚和安大略省米尔顿等城市，独立住宅的中位数价格在100万到150万加元之间，预计这些地方的这一价格区间将迎来更多的买家活动。
“这些是近年来进行的一些最重大变化，”Soper表示。“这将大大促进市场复苏。”
这意味着价格会有什么变化？
这项抵押贷款政策的变化紧随加拿大央行连续五次降息之后。今年的降息也降低了购房者的资格门槛，许多此前被排除在外的购房者开始重新进入市场。
Elliott表示，能够负担更多的购房能力，尤其是得益于提高的保险抵押贷款上限和30年摊销期的前景，已经让温哥华的房地产市场在年末变得比以往更加活跃。
他看到，价值在100万加元到150万加元之间的房产市场活动明显升温，预计这将推动这一价格区间的房价上涨。
对于拥有支付 20% 首付能力的买家来说，部分房产的价格甚至可能超过150万加元的门槛，因为依赖新的保险抵押贷款上限的买家无法承担超过该金额的价格。
“我已经看到一组客户已经经历过两次这样的情况，他们预算已经超过了150万加元，”他说。
一些专家在9月首次宣布这些变化时曾表示，虽然这些措施可能会短期内提高部分买家的购房能力，但降低入市门槛将增加市场竞争，从而推动房价上涨。
Elliott向Global News建议，想要利用新抵押贷款政策的买家不要等加拿大央行进一步降息，因为大量首次购房者可能会在春季涌入市场。
“我总是提醒我的客户，现在正是一个好机会，可以提前走出去，不必等到人群到来。没有人想参与竞争，”他说。
专家建议：计算抵押贷款成本
Ratesdotca的房地产和抵押贷款专家Victor Tran表示，虽然新政策对一些买家来说令人兴奋，但要符合100万加元以上抵押贷款的收入水平仍然是一个巨大的障碍。
“这是大多数人无法跨越的障碍，”他说。
对于普通买家来说，改为30年摊销期会将借款能力提高3%到5%，Tran表示。
“这不是很多，”他说，补充道个人从更长摊销期中获得的收益，取决于信用评分、负债和家庭收入。
在储蓄方面，Ratesdotca估计，对于每增加10万加元的抵押贷款，按照5%的利率，月供大约会降低48加元。以70万加元的抵押贷款为例，在这种情况下，与传统的25年摊销期相比，每月支付大约会少286加元。
Tran表示，抵押贷款的基本要求并没有发生太大变化，提高的保险抵押贷款上限实际上只是加快了购房者储蓄的速度，而不是让那些以前无法符合条件的买家进入市场。
“现在，它允许那些一直等待存够20%首付的首次购房者更早进入市场，”他说。
但是，对于那些能够支付20%首付的加拿大人，Tran一般建议还是要支付20%，即使是在新提高的上限下。
虽然保险抵押贷款的利率通常比无保险贷款的利率低，但由于保险费用，最终的总成本往往更高。加拿大按揭和住房公司（CMHC）今年早些时候确认，如果贷款的摊销期为30年，将提高保险费用20个基点。
“是的，你的利率可能会稍高，但从长远来看你会受益，”Tran说。“你得算算账。”
