金融学基础-72 第11章 信托公司（7）房地产信托
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2023-05-31 15:22
北京
信托也来炒房—房地产信托
白展堂的财庄做得有声有色，各类业务也在如火如荼地进行，然而他却不满足于眼下的成绩，并将目光盯在了房地产行业。最近几年龙门镇出现了购房热，房价仿佛坐上了火箭，噌噌地往上涨。白展堂认为，未来几年内土地、房产的价值还会攀升，他想投资一些不动产，为自己的客户带来更多收益。没过多久，白展堂的老朋友赛貂蝉找到了他，想寻求合作。这个赛貂蝉人如其名，貌美如花，正所谓柳叶弯眉樱桃口，谁见了她都乐意瞅。她在龙门镇开着一家戏馆“红牌楼”，这几年生意火爆，客人云集。赛貂蝉想着建一座新店以容纳更多的客人。她已经在城西看上了一块地皮，收购的价格也已敲定，就等资金到位了。赛貂蝉希望白展堂用信托资产投资“新红牌楼”建造项目——包括地皮的购买和未来房屋的建造。白展堂虽然认为“新红牌楼”是个好项目，但觉得地皮和房产项目的投入金额大、投入时间长，因此有些犹豫不决。赛貂蝉看出了白展堂的顾虑，满怀诚意地说：“你借我白银500两，我每年给你50两做利息，五年后把本金还你，如何？”白展堂摇摇头，说：“不成，不成，我投这么多钱，担惊受怕的，每年才赚50两白银，我图个啥？万一你到时候不还钱了，我怎么办？”赛貂蝉说：“那就当你入股了，给你5%的股份，行吗？”白展堂思考良久，然后说到：“我不想入股戏馆的生意。我可以给你白银500两，但是你得把“新红牌楼”这栋建筑30%的股权抵押给我。五年后你拿白银800两来赎回这30%的股权。我也不收你利息了。”赛貂蝉心想，这白展堂真是精明，手里有股权做抵押，要是自己不还钱，他可以直接把建筑物给卖了来抵钱。但赛貂蝉对自己的生意很有信心，觉得自己5年后拿出800两白银还债简直是轻而易举，于是就答应了白展堂的提议。
白展堂将信托财产投资于赛貂蝉的地皮和建筑物，这是房地产信托。房地产信托是指以房地产资产为基础，由信托公司组织信托人投资的一种金融产品。委托人基于对信托公司的信任，将其资金权力委托给信托公司，由信托公司按委托人的意愿，以自己的名义，投资于房地产等不动产，并进行经营、管理和处分。这里的“不动产”，既包括房地产及其经营权，也包括租赁权、物业管理权等。通过以房地产作为投资标的，由信托公司作为中介，将投资人的资金集合起来，经过投资组合后获得收益并分配给投资人。房地产信托通常采取基金的形式进行募集。投资人可以通过购买房地产信托基金的方式进行投资，而不用直接购买房地产。房地产信托的资产主要包括商业物业、住宅、工业厂房等，具有长期稳定收益性、流动性较高等优点。房地产信托的收益形式包括租金收益、资产重估收益和资本利得收益。租金收益是指从物业租金中获取的收益，资产重估收益是指由于市场、政策等原因导致房地产资产增值带来的收益，资本利得收益是指在购买资产时，以低于市场价的价格进行购买，在出售时获得的价值差额所产生的收益。房地产信托的投资风险主要来自于房地产市场的波动，以及管理风险、流动性风险等。因此，在选择投资房地产信托时，需要注意投资周期、信托管理公司的信誉度、资产质量等因素。同时，投资人需要通过认真研究市场动态、考虑投资目的和风险承受能力等综合因素，进行合理的投资决策。房地产信托作为一种投资手段，具有投资门槛低、收益稳定等优势，成为了越来越多投资者喜爱的金融产品。根据资金运作模式的不同，房地产信托模式分为贷款型、股权投资型、股权质押型、财产收益权型和混合型。贷款型即信托公司向房地产商发放贷款，定期收取利息和最后收回本金。由于房地产的运营周期长，资金收回慢，房地产贷款信托的利率较高，同时房地产商会对贷款进行增加信用措施，例如找第三方公司进行担保。股权投资型是指信托公司直接购买房地产公司的股权，作为股东参与重大事项的决策。股权投资型信托流动性较差，股权转让不易，信托公司没有较好的退出机制。股权质押型是指将房地产公司的股权作为质押，股权只是信托公司资金的担保措施，信托公司并不成为房地产公司的股东。与贷款融资相同，信托公司只能获得协议的固定报酬。财产收益权型是向房地产企业注入资金换取房地产企业未来稳定现金流的收益权。混合型信托是以上融资方式的多种组合。
