裁判要旨
在非集体经济组织成员之间转让农村宅基地及地上房屋合同效力，涉及农民享有集体经济组织成员身份权益委托，同时也涉及诚实信用原则，在处理中应平衡好二者的关系。
基本案情
2003年，尤某某在中宁县宁安镇郭庄村一队取得一处宅基地使用权。2006年，尤某某在取得的宅基地上建造房屋。2010年4月23日，尤某某与康某某签订房屋买卖合同，将2003年取得的宅基地及地上建筑物一并出售给户籍在中宁县宁安镇黄滨村的康某某，康某某向尤某某支付对价10万元，后康某某对案涉房屋进行了一定程度的修缮、添附，并一直居住至今。2020年，中宁县宁安镇郭庄村被政府列为拆迁项目，尤某某以农村宅基地不得擅自出售为由，认为其与康某某签订的买卖合同无效，请求人民法院予以确认。
裁判结果
1.确认尤某某与康某某签订的《房屋买卖合同》无效；
2.尤某某于判决生效之日返还康某某购房款10万元；康某某于判决生效之日返还尤某某中宁县宁安镇郭庄村一队的房屋及宅基地；
3.判决生效后，拆迁补偿款兑现时尤某某将其拆迁房屋补偿款减去10万元后的剩余部分和宅基地拆迁补偿款的70％支付给康某某。
法院认为
根据《民法典》第一百五十三条第一款的规定：“ 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”。宅基地的使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，本案中，尤某某将自己的房屋出卖给康某某，基于“地随房走”的规则，尤某某在出卖房屋的同时，亦处分了宅基地使用权，损害了集体经济组织的利益，法律对此明确禁止，尤某某将房屋出卖给康某某的行为违背法律强制性规定，双方签订的房屋买卖合同属于无效合同，康某某应返还尤某某房屋及宅基地，尤某某应返还康某某支付的10万元购房款及康某某对房屋进行修缮、添附等支出的费用以及康某某可得利益的损失。双方的房屋买卖合同已履行10余年，且康某某一直在此居住，康某某对房屋修缮、添附的价值无法剥离，尤某某应将房屋拆迁补偿款除去10万元购房款的部分支付给康某某作为补偿。
宅基地具有较强的人身依附关系，双方在缔结合约时均未尽到审慎理智的义务，故双方在缔结合约时均存在过错，根据双方的过错程度，应认定尤某某具有70%的过错，康某某具有30%的过错，尤某某应向康某某支付70%的宅基地拆迁补偿款。
康某某辩解已支付10万元合理对价，对案涉房屋及宅基地应适用善意取得，善意取得制度有严格的构成要件，第一点即标的物适合善意取得，本案涉及的标的物是宅基地使用权，该标的并不适用善意取得，故该意见不能成立，不予采信。
康某某关于尤某某违反诚实信用及公平原则，有违社会公平及社会公序良俗的辩解意见成立，依法予以采信，在认定尤某某过错程度时，已予以考虑。合同无效系自始无效，当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，康某某关于尤某某提起确认合同无效之诉已超过法律规定的诉讼时效期间的辩解意见，不能成立，不予采信。
律师说法
本案所涉的宅基地买卖合同的效力问题涉及集体经济组织财产权利归何人享有的生产资料分配制度，同时该类型案件常常伴随着违反诚实信用原则一同出现，即买卖双方在经济利益面前以违反法律强制性规定为由，否认自己做出的真实意思表示。本案系此类案件的中的典型。
尤某某在签订的合同已履行完毕十年后因房屋被列为拆迁范围而提出确认合同无效，有违诚实信用的原则，该行为不应被提倡。诚实信用原则虽是民法中的基本原则之一，但只能在法律对所争议的具体事项没有明确规定的情形下才能作为判案依据。本案双方所争议事项在土地管理法中有明确规定，即宅基地属于农民集体所有，该规定属于效力性强制规定。康某某并非争议宅基地所在村子的集体组织成员，不能享有农民集体所有土地上的权益。
作为农民，土地系其重要的生产、生活资料，国家依法确认并保护农民对土地的权益，以此来保护农民的利益。宅基地作为一种特殊的土地形式，是村集体为了本村居民生活而允许本村居民使用村集体的土地修建房子及附属设施的特殊土地，存在的目的就是为了解决本村村民居住、生活问题，是村集体给予本村集体经济组织成员的一种福利，这也就不难理解，法律为何不允许集体经济组织之外的成员通过买卖、赠与等方式获得宅基地使用权。这种买卖、赠予行为是损害村集体利益的行为，系无效行为。
对于无效合同，按照法律规定，应互相返还，有过错一方应赔偿给对方造成的损失。康某某虽并非涉案宅基地集体经济组织成员，但涉案房屋被列入拆迁范围，房屋的拆迁利益系其签订合同后的可得利益，尤某某应向康某某予以赔偿。本案纠纷系因房屋被列为拆迁范围而引发，人民法院的判决既考虑了尤某某作为农民对于土地（宅基地）应有之权利，又考虑到尤某某作为不诚信一方不应因其不诚信行为获利这一植根于公众内心的公平正义观念，处理结果较为合理。
法条链接
《中华人民共和国土地管理法》
第九条第二款 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条第一款 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
李宁 律师
擅长领域：企业法律事务（法律顾问等）、刑民交叉法律业务
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