建造小型联排住宅，可以降低房价和建筑成本吗？
文摘
房产
2024-11-11 23:40
爱尔兰
![]()
根据政府与联合政府党派达成的协议，计划到2030年每年建造50,500套住房，年均数在2030年达到60,000套。这一目标为住房政策提供了更大的确定性和稳定性。如果如报道所述，修订后的《国家规划框架》将目标延长至2040年，年均目标为54,000套，这可能会进一步强化这一趋势。这一目标符合爱尔兰中央银行、爱尔兰经济与社会研究所（ESRI）以及住房委员会等机构近六个月发布的住房需求预测。这些专家预测的住房需求大体上与政府设定的目标相符，给人一种信息，即如果按照这一速度建造住房，住房供应问题将大体得到解决。然而，这种解读可能在选民中引起共鸣，但并不现实。最为确定的是，在高度不确定的情况下，需求——即家庭形成率——不会以平稳曲线的形式上升到一个稳定的中期平台。从1979年起的四次人口普查来看，家庭增长的平均增幅比前一阶段高出83%，而在另外五次普查中，增幅则低于32%。爱尔兰的就业增长和移民仍然呈高度周期性，家庭形成率也随之波动。
![]()
理想情况下，家庭增长应占住房库存增长的85%至90%，两者之间的差距应允许存在各种形式的空置和二手房。然而，统计数据显示，这种情况在爱尔兰很少发生。大约每十年会发生一次，分别是在1980年代初期、1990年代、2000年代和2010年代。每次需求与供应发生过度时，需求或供应都被过度供应或过度需求所取代，且这种过度状态通常会持续十年左右。这些不匹配导致了爱尔兰的供需危机，包括目前的危机。在1970年代和1980年代初期，政府政策在一定程度上成功地稳定了产出率，但这导致了供应过剩，使得公共住房体系成为政府削减开支的目标，并且始终未能完全恢复。在1990年代，供应不足导致房价与收入的比值远高于正常水平；2000年代，供应过剩导致建筑商、银行和国家破产；2011年后，需求虽然小幅回升，但未能及时补充供应，反而推高了房价和租金。![]()
未来的转折点可能会出现在某次人口普查中。如果住房委员会报告中提到的被压制的家庭形成率成为现实，那么这将导致转折点之间的间隔更长，因此下一次转折点可能会出现在2030年代而不是2027年。如果基于目标的方法在某个时点有效，我们可能会忽视它。过去的经验表明，这可能会带来灾难性的后果。如果我们更加关注关键的供应过剩或不足的市场领域，而不是总数，可能会做得更好。例如，在2002至2006年期间，需求大幅增加，政府政策正确地寻求了大规模的供应增加。但它过于关注总供应，而忽略了特定市场领域的需求，如“买房持有”市场。当时，房屋被投资者购买并保持空置，相关控制措施已经被拆除，银行乐于为此提供融资，最终导致了整体供应过剩。如果政府有效地遏制了非自住购房的情况，那么未售出的房屋就不会导致供应与家庭增长的失衡，从而减缓了价格上涨。关注总数的目标导致了对首次购房者的低成本小型住房市场的盲点。当前私人部门提供的住房大多是中高价位的——公寓、半独立住宅、大型独立屋或联排住宅——但小型联排房屋的数量较少。这部分原因在于密度政策偏向公寓，而同样面积的公寓远比联排房屋更昂贵。此外，建筑商更愿意建造半独立住宅，而非联排住宅，因为半独立住宅更易销售，且利润更高。因此，本应为一人或两人家庭提供的适合小型联排房屋的额外住房未被建造，同时公寓的未实施许可逐渐积累。对于小型联排住宅的目标，或许至少和总体供应目标一样有意义。![]()
如果政府有效地遏制了非自住购房的情况，那么未售出的房屋就不会导致供应与家庭增长的失衡，从而减缓了价格上涨。关注总数的目标导致了对首次购房者的低成本小型住房市场的盲点。当前私人部门提供的住房大多是中高价位的——公寓、半独立住宅、大型独立屋或联排住宅——但小型联排房屋的数量较少。这部分原因在于密度政策偏向公寓，而同样面积的公寓远比联排房屋更昂贵。此外，建筑商更愿意建造半独立住宅，而非联排住宅，因为半独立住宅更易销售，且利润更高。因此，本应为一人或两人家庭提供的适合小型联排房屋的额外住房未被建造，同时公寓的未实施许可逐渐积累。对于小型联排住宅的目标，或许至少和总体供应目标一样有意义。![]()
https://www.irishtimes.com/business/2024/11/11/building-small-terraced-homes-could-reduce-construction-costs-boost-supply-and-lower-prices-for-first-time-buyers/![]()
