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借名买房，借名人能否以其为房屋产权人为由排除强制执行？
作者/胡文友律师
【案情简介】
2021年3月1日，解某向杨某借款500万元，后杨某多次催促解某返还借款，但解某在偿还270万后不再偿还剩余借款。无奈，杨某委托胡文友律师向某区法院提起诉讼。
经过法院审理，判决解某偿还杨某剩余欠款230万元。解某不服，向某市中院上诉，中院判决驳回上诉，维持原判。解某又向省高院申请再审，法院经审理认为其再审理由不能成立，驳回了其再审申请。
二审判决作出后，解某拒不履行生效判决。无奈，杨某委托胡文友律师向法院申请强制执行，请求拍卖解某名下的房屋。在强制执行过程中，解某的母亲李某向法院提出执行异议之诉，主张其为房屋产权人，其与解某之间是借名买房的关系，请求法院停止对该房屋的执行并解除查封措施，并确认该房屋的实际所有权人为李某。为维护自身合法权益，杨某委托胡文友律师应诉。
【判决结果】
驳回原告李某的全部诉讼请求。
【律师解读】
《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第二百一十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案中，根据不动产权证书和不动产登记簿显示：涉案房屋的所有权人为解某，故解某为房屋的产权人。
案件审理中，李某向法院提交了《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》及《招商银行户口历史交易明细表》。《协议书》显示购房人为解某，《明细表》显示涉案房屋的房款由解某支付。因此，前述证据可证明李某与解某之间不存在借名买房合同关系。
我方认为，即使李某与解某之间存在借名买房关系，李某也不享有涉案房屋的所有权，其对解某仅享有普通债权，不能排除执行。法院最终采纳我方观点，驳回了李某的诉讼请求。
作者简介
核心团队：
顾 问：郝惠珍
监 审：车行义
主 编：韩英伟
执行主编：汤学丽 侯晓宇
副主编： 胡文友 武景生 李 松
编 辑： 高 庆 张 璐 赵爱梅 温奕昕
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校 对： 焦博闻
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