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中国地产40余年，伴随着改革开放，商品房市场从华南萌芽，在全国开花，到如今大浪淘沙，长三角尤其是上海，成了兵家必争之地。
上海，当前中国最热的一片土地，卖地收入连续多年全国领先。从国企主宰到港资霸屏，从民营崛起到国进民退，这场已经跑了40余年的房企接力赛，继续在这座城市上演。
有人在此安营扎寨反客为主，有人中途遇阻黯然离场。2024年的尾声，凤凰网房产【清仓时刻】策划，复盘今年在上海土拍市场凶猛夺食的外来房企。
Part.1
外来房企已占半壁江山
据凤凰网房产上海站统计，截至11月28日上海七批次土拍结束，今年上海公开市场共卖地42宗，收入1192.6亿元，共34家房企（包含联合拿地）在土拍市场有所斩获。
34家有土地进账的企业中，全国性布局的央国企共计10家，上海本土房企9家，而外来房企多达15家，占比44%。
（2024拿地房企类型/凤凰网房产上海站制图）
15家闯荡上海滩的房企中，有像越秀、国贸、象屿、建发、华发、绿城这类已经在本地深耕多年，履历亮眼的，也有像北京城建、中建七局这种完全的生面孔，可谓一张白纸从零开始。
广州“地头蛇”越秀今年是“真凶猛”，风头几乎赶超四大央企，以4幅土地、124.78亿元的涉资金额，位列上海总的拿地金额榜第三位。
厦门三兄弟国贸、象屿、建发，继续重仓上海，在中心城区和外围板块都有斩获；猛攻上海的绿城，抢下徐汇滨江和虹口江湾两块风水宝地；安徽的安高和安联双生子也一样高歌猛进， 在闵行梅陇再次加仓。
（2024外来房企拿地明细/凤凰网房产上海站制图）
比起这些在上海已有建树继续深耕的企业，北京城建和中建七局这样全新入局的玩家，或许更值得一番着墨。
Part.2
“京派大哥”北京城建决心入沪
今年的5月28日，北京城建一次报名了二批次四幅地块中的三幅，最后以4.98亿元、3.11%的溢价率摇中杨浦区长海社区016-02地块(长海街道337街坊)，顺利实现入沪目标。
（图源北京城建官微）
小试牛刀的北京城建手感火热，仅仅1个多月之后的7月9日，北京城建联手越秀，以22.3亿元的总价拿下了杨浦长白社区地块，溢价率高达17.12%。
这是自4年之前金隅地产拿下杨浦东外滩地王后，京派房企再一次在上海楼市高调刷屏。
虽然期间首创曾在松江拿地，金隅有在桃浦补仓，但北京城建在两个月内两次在核心城区拿地，尤其第二次还出手果断高溢价拍地，展现出其这家“京派老大哥”对上海市场的渴望。
相比二三线城市房企向一线城市进军的“水到渠成”，京派房企入沪更需谨慎和筹谋。
10年前曾挥金如土摘下闸北地王的金融街，如今只蛰伏于奉贤、崇明等城市外围难成气候；2021年退市后的首创置业，在上海也放缓了拿地节奏；而在桃浦拿地已过1年的金隅，项目最近才刚刚动工。
南下之路不易，北京城建也是运筹许久。
5月初，在拿到上海第一个项目之前，北京城建发展总经理邹哲带着策划、销售到上海调研，主题是上海市场需求、客户喜好、新材料应用等，算是为布局上海提前探路。
6月底，在拿到第二个项目前，邹哲又拜访了杨浦区政府主要领导，表达了公司深耕杨浦的决心。
9月中旬，邹哲再次到上海调研，主题依然是上海市场行情；同月，北京城建杨浦两个项目规划公示。
11月底，北京城建发展董事长储昭武也带队调研上海2个项目，为上海团队鼓气。
12月初，北京城建发展在上海举行了品牌发布会，公司的高层也是集体出席为上海项目站台。会上杨浦长海项目公布“国誉府”案名，长白项目也传出领翠滨江的疑似案名。
北京城建成立于1993年，是以建筑安装为主业，房地产开发和及设计勘察业务协同发展。它是北京基建的龙头企业，北京大兴国际机场、鸟巢、国家大剧院、奥运村等地标建筑，都出自其手。
同时，北京城建另一项主营业务是房地产开发，城建发展（600266.SH）是北京城建集团旗下的地产上市平台，后者对前者的持股比例超过40%。今年1-11月，北京城建发展的销售金额262.68亿元，在北京仅次于中海。
当这家京派巨无霸房企来到上海，会亮出怎样的成绩单，我们拭目以待。
Part.3
5年4次换帅 中建七局有备而来
虽然中建七局在上海承建过不少项目，但真正成为上海的房地产开发主体，从幕后走向台前，还不足1个月的时间。
今年11月27日，在上海第七批次土拍上，中建七局&中建港航局联合体以12.53亿元摘得宝山宝山南大商住用地，地块成交楼面价18977元/㎡，无溢价。
（图源中建七局官微）
拿地当天，该项目住宅部分99-01地块设计方案即对外进行了公示。计划建设4幢14至17层的高层住宅楼，可售住宅约250套。
（图源宝山区规划和自然资源局）
地块只有1家竞买人、底价成交、拿地后当天就能出规划公示，中建七局首入上海选择了一个更稳妥、更具确定性的方式——托底。
作为一个重组仅4年的地产企业，中建七局上海首秀能如此高效，可谓谋虑深远。
早在2021年10月，中建七局副总经理程文彬，建装公司党委书记、董事长谢金松一行，就拜会过上海宝山南大开发建设有限公司执行董事、总经理张鹏，双方就进一步深化合作开展洽谈。
进入2024年之后，中建七局节奏加快，动作频频。
3月，中建七局副总经理罗彬带队，中建七局地产党委书记、董事长杨亚峰，副总经理王超，与中建港航局一同拜访南大开发建设有限公司，就拟合作项目进行沟通交流；
4月，杨亚峰、王超拜访中建港航局、南大开发建设有限公司，就拟合作项目进行交流；
6月，杨亚峰拜访南大开发建设有限公司，讨论拟合作项目；
10月，中建七局董事长郭建军、副总经理程文彬、王少哲拜会宝山区领导；
（图源中建七局官微）
11月，中建七局地产华东开发有限公司与中建港航局共同出资成立上海东润明熙置业有限公司（以下简称“上海东润”），股权占比49%：51%。上海东润也就是这次的拿地主体。同月，上海东润发布宝山区W12-1301单元99-01、100-01地块招标计划公告，也就是此次竞得的地块，项目计划总投资22.07亿。
相比兄弟公司八局、三局、二局在上海市场的风生水起，中建七局“慢”的原因来自于内忧外患。
中建七局地产是中国建筑旗下中建七局地产业务唯一投资和运营管控平台，总部位于郑州。2020年3月9日，中建七局整合河南中建地产、郑州中建地产、中建嘉和地产、滨湖置业公司等公司，组建成立中建七局地产集团。
之后，在短短五年不到的时间内，中建七局地产集团经历了四位董事长的更迭。
在第一届领导班子中，中建七局副总经理张跃平兼任地产集团党委书记、董事长，为集团的初创阶段奠定了坚实的基础。然而，不到一年的时间，他便卸任了该职务。
2021年初，中建七局副总经理王伟民接过了这一重任，兼任地产集团党委书记、董事长。在他的领导下，地产集团取得了一定的成绩，但好景不长，王伟民也不再兼任地产集团董事长、董事。此时，中建七局地产集团才成立2年多点的时间。
随后，邵举洋接任了地产集团董事长的职务。在短短几个月后，他就被晋升为中建七局助理总经理，显示了中建七局对他能力的认可。然而，他的任期也并未持续太久。
2022年11月，杨亚峰升任中建七局地产集团党委书记、董事长，成为了该集团的新一任领航者。在其的带领下，中建七局地产集团终于在上海成功拿地，为集团的未来发展注入了新的动力。
在进入上海之前，中建七局一直在二三线城市深耕。
在大本营在郑州，中建七局目前有12个在售项目，此外福州、昆山、西安等城市也有布局，虽然呈现多点开花的态势。
据中指院数据，中建七局地产集团2023年行业排名第178位，今年前11个月合约销售118亿，行业排名第118位。
在母公司中国建筑2024年的半年报中，中建七局以5.54亿元的净利润，排名八大工程局第六位，不及中建八局利润额的零头。
（图源中国建筑2024半年报）
很明显，仅仅依靠在二三线城市打转，难以支撑中建七局规模和利润的突破，开拓高能级城市无疑是最合理的选择。
在官宣海报中，中建七局以“起笔中环，建识上海”为主题，高调宣布了入主上海的喜悦。对中建七局来说，这是一个陌生的市场，但这里的挑战又伴随着诱人的机遇，等待它开疆辟土。
毕竟，任何一个有雄心的房企，都不会错过上海。
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