上海2024年最后一场土拍中，贝壳竞价17轮、溢价13.9%，击败央企保利置业和国企象屿，6.9715亿拿下奉贤新城地块。拿地后贝壳第一时间发海报，官宣将全程自主操盘，包括拿地、定位、设计、营销等。而同样在今天，贝壳还联手滨江、兴耀在杭州2024年最后一轮土拍中拿地。一天之内，贝壳就杀入上海、杭州两大城市，让无数房企惊呼“狼来了”！据统计短短几个月，贝壳已出手拿下5块地，分别位于西安、成都、杭州、上海，土地金支出超20亿。而对于房地产行业来说，贝壳及其关联公司，掌握着最大的流量端口、最广的线下渠道、最全的客户信息。1
这块地位于奉贤新城核心，紧邻5号线地铁、学校和龙湖天街商业，属于上海五大新城标准的硬通货。![]()
贝壳奉贤新城地块现状图更为直观的有利因素是，隔壁龙湖·观萃的热罄，龙湖拿地后实现三次开盘，三次售罄，为板块注入强大信心。![]()
龙湖·观萃开盘现场图再加上地块3万方体量不大，利润空间相对可观，这块地也成功吸引了贝壳前来角逐。而在这场土拍前，大家更看好的是保利置业和象屿，两家分别代表央企和国企，象屿更是在早前就发布了该地块的招标计划公告。可谁也没想到半路杀出个程咬金，贝壳以势在必得的姿态，一路将楼板价抬到22781元/平![]()
贝壳举牌到最后第17轮拿地“在奉贤新城自主操盘这样一个重要项目，我们充满信心。”非常有趣的是，当总爷打开贝壳APP，首页提示直接变成了 “共筑好家”页面。奉贤地块两套产品设计方案已同步上线贝壳，所有客户都可进行浏览、评价，如相关建议被采纳还可获得重磅礼品。![]()
贝壳APP内截图拿地当天公示两套方案，UI界面已完整呈现，贝壳一看就有备而来，这块地对他们来说势在必得。贝壳亲自下场操盘的决心和底气，可能要远比大家预估的要强得多。2
这次贝壳拿地的主体平台是贝好家，成立于2023年，定位并非传统开发商，而是数据驱动型住宅开发服务平台。除了自主拿地开发以外，贝好家为开发商、业主方、代建方提供“1+2”模式综合解决方案。总爷今年关注到，贝好家已相继成立了北京、西安、成都、上海、广州、杭州等多个公司，不但全国看地，还大力推广其综合服务模式。大家最关注的土拍市场，今年贝壳来势凶猛，出乎了很多开发商意料。7月30日，贝壳在西安以1.34亿拿下两幅商住用地，并在拿地当天宣布由绿城代建，这在很多人眼中只是一次定制化尝试。9月20日，贝壳大战83轮、溢价42.19%抢下成都宅地，地块总价10.77亿、楼板价高达2.73万/平，刷新成都土拍单价纪录，一举让贝壳打出名声。今天，贝壳&滨江&兴耀联合体，斩获钱塘区下沙单元地块，成交总价6.2318亿，楼板价1.64万/平，溢价率也高达16.9%。再加今天上海奉贤拿地，贝壳已经完成多个核心城市布局。此外贝壳上半年曾出现在北京、广州土拍中，只是并未成功拿地，但其野心不容小觑。据说他们在密集研究土地市场，明年拿地力度只会更大，成为未来楼市不可小觑的力量。3
过去开发商对于贝壳的印象，更类似一个“销售帮手”角色。从渠道角度看，贝壳覆盖面广、反应速度快、成交能力强，因此很多新房楼盘都会选择与贝壳合作。在全国最好卖的上海也是如此，根据我们了解贝壳及其关联公司，市场渗透已经非常高：五大新城几乎全覆盖、中外环部分覆盖、内环内开始渗透这是一张年初流出的图片，贝壳在上海郊区已经拥有绝对话语权，而今年以来随着房企竞争压力加剧，渠道占比也明显提高。![]()
链家上海渠道覆盖图，来源网络“贝壳系佣金要求越来越高，把利润都吃光了，但是又离不开他们。”作为“帮手”来说，贝壳的战斗力和效果是公认的好，但一旦“帮手”变成对手，一切似乎都变味了。过去开发商和贝壳互相依赖，很多客户也是通过贝壳导流到售楼处，因此贝壳拥有海量的客户数据，其中很大一部分是冲着新房去的。但一旦贝壳也开始操盘自己的项目，那么周边几个新房楼盘的客户信息，是不是就成了开发商射向自己的子弹？今天贝壳奉贤新城拿地信息一出来，据说周边几个合作楼盘已开始紧张起来，开始内部研究新的渠道打法。过去一个板块几个楼盘，贝壳线下的业务员，会根据客户情况、楼盘优缺点为客户提供选盘服务。如今裁判员化身运动员，那么贝壳员工是力荐自己的项目，还是会一视同仁推别的开发商？考核机制会不会不同，这都有待进一步澄清。拿地当天，贝壳项目已经成为APP端口主角，这让奉贤其他项目怎么想？![]()
众所周知上海是一个置换客为主的改善市场，在近一年“以旧换新”浪潮中，贝系公司与上海主流房企展开了大量合作。从二手房起家的贝壳，拥有全上海最强大的线下门店网络，覆盖全上海最广泛的置换客户，因此客户偏好、来源、构成，属于信手拈来。![]()
链家上海不断开店扩张对行业来说，这次贝壳一天内上海、杭州抢地，无疑是一个非常危险的信号。开发商需要重新审视与渠道的关系，过去依赖渠道、信任渠道的打法，谁都没想到有朝一日 “狼来了”成为现实。而贝壳则急需要解决利益关联问题，从“垄断”渠道让开发商给自己打工，到自己开门做生意让开发商难受，其中太多关系有待重新梳理。2021年，王石在一次公开演讲中，半开玩笑地表示：“我们最警惕的这里没有做房地产开发的，万科最警惕的是贝壳，”今天的文章，来自涛哥的朋友总爷，总爷很懂地产和楼市，想买房的朋友快关注他。关于贝壳大举拿地，大家有什么看法？欢迎大家留言说说你的评价。
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