今天，上海迎来第八批次土拍，这也是今年的收官之战。金茂成为最大赢家，在北上海连中三元，斥资百亿在宝山斩获三块土地，强势完成年底补仓。宸嘉发展成为大黑马，101轮激战众国央企，以43.82亿总价、12.6万/平楼板价斩获全国第二贵宅地。越秀&招商也成功补仓，斩获稀缺长宁宅地，以21.8亿的总价，溢价24.39%拿下北新泾地块。港城集团完成托底任务，斥资16.11亿，以楼板价13440元/平，摘得临港自贸区101地块。没想到临近年末，各大房企依旧火力全开，总揽金185亿、平均溢价率高达17%。既有国央企之间的激战，也有民企黑马笑到最后。今天我们就和大家聊聊，上海第8批次土拍首日，究竟有怎样的看点。1
今天土拍最大赢家是金茂，他们上午拿下3幅地块，强势完成年末补仓。第一块是宝山长江西路地块，金茂&招商联合体，以总价29.29亿，溢价14.86%抢下这块地临近18号线二期长江西路站，5站可到复旦大学，半个小时直通陆家嘴，居住氛围也很成熟。再加上地块2.2的容积率、3.46公顷的体量，以及纯住宅的属性，适合打造中等规模的高品质小区，去化速度、利润空间都相当可观。第二块是宝山通南路地块，同样位于淞南板块，金茂以总价43.07亿，溢价16.03%摘得这块地紧邻18号线通南路站，容积率2.2，住宅超过10.8万㎡，商业约2万㎡。这里毗邻五条道路的汇聚点，因此有“小五角场”的称号，如今迎来地铁和商业加持，同样具备高端住区的潜力，预计未来售价至少7万。![]()
金茂淞南地块示意图对于这两块地金茂可以说势在必得，他们在月初已经启动地块设计招标工作，邀请到大象（GOA）负责设计，可以看出深耕的决心。第三块是宝山站地块，金茂联合宝冶，以总价31.16亿、楼板价9058元/平，斩获该地这块地宝山杨行板块，距在建中的宝山站很近，规划了轨交枢纽+TOD开发，属于价值爆发的前期阶段。![]()
金茂宝山站地块示意图细看地块的指标，总建面达到约22万方，货值储备丰富，包括商业、住宅、办公、餐饮旅馆等混合业态，也非常契合多元化发展的金茂。今年金茂在上海市场全面开花，从中环金茂府的火爆开场，到张江金茂府的持续热销，始终在高端改善市场占据一席之地。今日帽子戏法后，可以明确预见，明年金茂府现象将席卷北上海。2
这块地位置非常特殊，位于原龙华中学的旧址，距离徐家汇和徐汇滨江都在2公里左右，充分享受两边配套辐射。![]()
宸嘉徐汇地块示意图而且板块内中海领邸已完全售罄，几乎每一期都是靠摇号抢房，热度自然不必多说，具备做高溢价豪宅产品的潜质。![]()
宸嘉徐汇地块示意图考虑到容积率仅1.59，限高60米的指标参数，我们大胆预测，这块地可能会规划高低配组合，从而拉高整体货值。在这个顶流板块，如果有叠加、洋房类型产品出现，那价格天花板可太有想象力了。于是，宸嘉、保利发展、徐汇城投&中海、招商&越秀，四家实力强劲的房企组合聚集于此，展开了一场耗时近2小时的土拍大战：在上半场竞拍中，宸嘉101轮出价触发地块中止价，成为今年上海第二幅触发“双高双竞”的地块。![]()
宸嘉举牌到101轮在最终的二轮报价环节，宸嘉凭借1840㎡的公建配套竞报胜出，成交总价43.82亿，溢价率40%，楼板价更是高达12.6万/㎡。宸嘉发展是近年罕见的现象级房企，成立于2020年，凭借其艺术基因和豪宅能力，迅速在上海、深圳、武汉、成都、长沙等核心城市扎根。今年6月，他们在上海首个项目宸嘉100·嘉佰道开盘，422套房源引发千人摇号，2小时61.78亿售罄。![]()
宸嘉嘉佰道实景意图据说宸嘉的团队很喜欢徐汇滨江，因此对这片土地有很深的情怀。![]()
徐汇滨江实景图当最会造豪宅的专家，邂逅最具热度的土地，究竟会擦出怎样火花引发关注，后续宸嘉和绿城的产品力之争也充满话题性。而作为一家民企，宸嘉敢于溢价拿下全国第二贵宅地，也无疑为市场注入强大信心。3
这块地位于长宁区北新泾板块，出让面积仅有11210.2平，容积率2.2，属于一块相对迷你、适合短平快出业绩的地块。地块原址是天山污水厂用地，搬迁后东侧改造为雨水泵站，居住氛围成熟，地铁和商业近在咫尺。![]()
长宁地块示意图长宁区近几年断供明显，因此每次土拍都非常瞩目，这次也是吸引了四家巨头组合前来角逐，包括：新长宁、保利发展、招商&越秀、中海。与徐汇地块失之交臂的越秀和招商笑到了最后，他们以21.8亿的总价，溢价24.39%斩获了这块地。尤其是对于越秀来说，他们几乎“垄断”了长宁新房供应，唯一在售热门新房越秀·苏河·和樾府，就是由他们打造。就在12月25日，越秀·苏河·和樾府三期开盘，推出的130套房源全部售罄，认购率更是高达338%：再次印证了越秀的产品和操盘能力，以及长宁本身的市场热度。![]()
越秀·苏河·和樾府实景图如今再次落子长宁，越秀完成3年内上海11个项目布局，从第一时间发出的海报来看，他们对长宁这片区域有着更高的目标。当新晋“长宁王”携手招商蛇口，看看明年会不会再次带来惊喜。4
临港本地的港城集团，斥资16.11亿，以楼板价13440元/平，摘得临港自贸区101地块这块地其实位置相当核心，就位于临港大道东侧，紧邻16号线临港大道站。而这块地的隔壁，就是港城集团拍下的“印象城MEGA”商业土地，属于他们板块深耕战略的延续。地块由3幅住宅组团组成，总建筑面积达到11.98万方，预计会形成上千套房源的供应。![]()
临港地块区位实景图只可惜这两年临港楼市历经了过山车行情，从昔日万人抢房到如今去化艰难，很多二手房价格腰斩，这种地块本地国企托底并不意外。有趣的是港城集团素有“推盘王”的称号，擅长“高举高打”，采用大地块、大推盘的节奏，今年推出的港城中环汇云启，720套一次性入市轰动上海。根据网上房地产显示，项目签约率刚刚达到65%，再加上拿下临港超级地块，估计整体操盘压力依旧很大。![]()
港城中环汇云启签约情况既有金茂连中三元的势在必得，又有逆行民企宸嘉发展拿地的果敢勇气，还有越秀加冕“长宁王”的深耕故事，也不乏港城集团托底大地块的无奈。明天，2024年上海土拍大戏就将落下帷幕，届时我们会带来独家深度盘点，大家敬请期待。关于今天分享的内容，大家有什么评价？欢迎留言告诉我们。
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