![]()
有点迫切，今天想和大家再聊聊招商玺。
两个契机：
第一，据可靠消息，招商玺的销售进度已经过60%，而现在距离首开才100天
一个把合肥房价天花板生生拔高了至少2万/㎡的项目，竟然卖出如此恐怖的流速，仅仅归因于顶豪产品力带来的购买力释放吗？
我想没这么简单，在合肥招商玺背后，可能是关乎地产行业的颠覆。
第二，一年一度的克而瑞榜单刚刚出炉，招商蛇口“玺”系获评2024年度全国十大产品系，合肥招商玺则入选了2024年全国城市新标杆
这也是这次所有全国性榜单里，唯一一个上榜的合肥项目。
因为招商玺，合肥第一次和北京、上海、广州这样的一线豪宅城市并肩站在了一起。
![]()
如果说首开那天，“全国性豪宅”是对招商玺的美好祝愿，那么今天，中国豪宅的“牌桌”上，合肥招商玺已经稳得一席。
可见即便站在全国豪宅最顶级的竞技场，招商玺依旧具备值得深研和学习，甚至不可替代的意义。
因此，表面上今天我们在聊招商玺，但其实也是聊中国豪宅的未来。
1
事实上，复盘过去100天，合肥招商玺颠覆我们认知的，不仅仅是流速。
至少还在四个维度，有重大突破：
1）掌握独立定价权，同位全国一线豪宅
招商玺应该是合肥真正意义上第一个具备独立定价权的项目。
一方面，其定价不受现有原有价格体系限制。
备案均价、最高单价以及最高总价均创下合肥楼市新纪录，合肥第一次在价格层面和南京、杭州等豪宅市场接轨。
另一方面，自成一派的价格体系获得市场高度认可。
顶着50088元/㎡均价，首开卖出6个亿，单价65500元/㎡、总价2008万最贵房源当场被拿下，300㎡高总价产品争抢最激烈。
更重要的，其定价体系目前来看很难被撼动。
尽管下半年也有不少豪宅入市，但招商玺依然和第二名保持着近5000元/㎡的价差，这放在全国都是不可思议的。
2）引发顶富人群深度共鸣，千万级豪宅市占率独一档
比首开爆发力更让人觉得不可思议的，是招商玺始终都保持着超高的市场预期。
要知道，在短时间内凭借颠覆性的产品力和服务力俘获一批客户相对容易，但要想在销售周期持续散发魅力，甚至撬动一批鉴房无数的地产老饕，就必须要拿出能引发顶富人群深度共鸣的真东西。
我们看到，招商玺的销售呈现两个明显特征：
一是去化快，市占率断层式领先。
首开到现在100天的时间，招商玺已经卖出去14个亿货值，今年1-10月合肥总价1000万以上的新房成交里，招商玺更是占比约90%。
二是顶级买家很多。
全款购买比例超30%，甚至有15%以上的业主购入2套，单户成交金额最高3600万。
说白了很多都是有实力在一线城市购入豪宅的客户，他们依旧坚定选择招商玺。此外，业主推荐购买的比例也超过了4成。
严格来说，合肥过去真正的豪宅很少，而全国顶豪领域，更是长期缺位。从全玻璃幕墙到庄园地库、从浮岛花园到第四代住宅，市场整体的产品力水平在提升；自10月17日开放接待以来51天来自全国行业设计、物业、开发商等各领域137家企业参观，总部级35家、区域级28家，共计约1679人次，慈善收益约80221元；于行业发展，招商玺更是毫无保留地对外发布了品牌、产品、服务等5大营造配方，不遗余力为行业标准革新贡献力量。99.9%的楼盘依赖城市赋能，还有0.1%的极少数能够反哺城市，为城市赋能。举办了两场大规模的经济论坛，分别邀请国家外经贸部副部长、博鳌亚洲论坛秘书长龙永图，以及中国金融40人论坛学术顾问、重庆市原市长黄奇帆做主题演讲。嘉宾阵容齐聚政商学界大咖，吸引上千名安徽有影响力的政商领袖以及企业家参与，活动规模之大、嘉宾能级之高、听众资产之丰厚，在中国地产圈几乎从未见到。![]()
长三角经济对话某种程度上看，招商玺已经不只是一个简单的豪宅单盘案例，而是立足于未来豪宅发展趋势的新物种，他有很多复合性的能量，甚至可能还有待挖掘的更多潜能。销售成绩和影响力都是结果，往深层次看，招商玺成功的原因是什么？而之所以我们判断合肥招商玺的影响力很难被复制和超越，本质上也在于他的产品理念超前于时代，从最开始他就是要做能影响未来10年的顶豪产品。事实证明他成功了，甚至形成了独属于他的壁垒。即便是将整个项目的配方全部公开，也很难再出现下一座合肥招商玺。招商玺从诞生之初就让整个市场眼前一亮，以及他能产生跨界影响力的重要原因，就在于他非常大胆地采用了“非地产逻辑主导地产产品规划和设计”的模式。单这一点，他已经和市面上大多数豪宅项目拉开区隔度。这里面其实有两个重点：一是顶级酒店的奢华营造理念，二是系统性的产品开发。前者这两年可能也有一些项目在做，但招商玺是我见过最纯粹也最彻底的，从公区空间到服务定制，一切细枝末节都在对标全球顶级度假酒店。比如首创的中央车站，这是住宅项目车库首次引入访客车位和公私区概念。他用一个非常有仪式感的十字圆厅，把访客车位、会所空间和私家泊位连接在了一起，最大程度方便业主生活的同时，还真正意义上做到了顶豪客户生活空间的公私区分离。![]()
合肥招商玺实景
又比如长三角首个6300㎡超大公区，带来的不仅是空间尺度上的大，更重要的是为公区空间拓展了更多可能性。足足打造了超25个功能场景，其中像spa房、行政酒廊、总裁会议室等等，都是结合顶级客户需求首次在长三角范围引入。![]()
再比如他还首次把小场景的氛围浓度纳入豪宅设计重点，在大规划里主动看到“人”的存在。大门口的铁冬青、社区内的紫薇树，营造的是视觉感官上的小场景，以人的视角构筑温馨、赏心悦目的画面。而像下沉式庭院里的林下空间、图书室里的一个个小范围交流区以及泳池中镶嵌的漂浮水上吧台等等，则是可以体验和使用的小场景，带来舒适的功能性。![]()
![]()
像这样的小场景小空间，是很难被规范和量产出来的，你之所以能感受到无处不在的被小空间“包裹”的温柔，只有一种原因——你的任何一种生活场景可能，都被招商看到，并且付诸了实际。![]()
而又怎么理解“系统性”的产品开发？我的理解是全局思维和长期思维。招商玺每个成功产品细节看似是“单点爆破”，但其实背后早就做了全局的设想和统筹。空间和空间之间、空间和服务之间，不仅保持着调性一致，而且彼此功能配合、互相链接。就以架空层来说，招商玺打造的是全国首个系统性设计的家庭“第二空间”。一方面，他在空间和功能上重装，用打造会所的方式去做架空层。不仅实现了“栋栋有功能、户户有公区”，更重要的是真正意义上让这些空间成为业主愿意使用、享受使用，甚至高频使用的家庭第二客厅、第二书房、第二运动场等等；![]()
![]()
另一方面，他还将架空层、地下会所以及中央车站等空间上下打通，形成立体会所体系。这些空间不仅在功能上互补，而且相互之间可以快速抵达，业主生活在这里可以万向延伸。![]()
![]()
更关键的是，这种系统性的开发前瞻性，还体现在会所的服务运营上。说白了，从空间到功能再到服务，招商玺的考量始终是三位一体的。目前会所所有空间的服务人员，包括泳池救生员、咖啡师、甜品师、SPA师、健身教练都已进入前置运营阶段，并已经开始对签约业主开放使用；同时不断地进行客户意见收集，做针对性地调整和改进；管家前置进入服务，为客户筹划生日礼、行政酒廊的Happy hour运营......前段时间，招商蛇口在南通拿下了首个“定制化住宅”地块 ，底气何来？其实就是在长期的高端产品打造上，招商已经先于时代做了地产定制化开发的尝试，积累了丰富的定制化经验。合肥招商玺就是一个典型，甚至可以说是招商定制化迈向成熟的开端。比如在户型精装方案上，招商玺10个户型每个都提供了两种风格给客户选择。其中建面约244㎡户型还可根据客户需要做3房或者4房，看似只是简单地多做一份选择，但背后是实实在在的成本增加。这也是我对招商玺定制化的第一重理解，由开发企业主动去拥抱所有难题和成本，只为给到居住者最佳体验。![]()
样板间实景这种定制化的细节，还海量出现在会所、架空层、户内空间打造，甚至物业服务清单上。从项目打造最开始，招商玺就深度调研了150位顶级客户生活习惯和需求，而随着项目销售进度和开发进度，招商玺还不断将新业主的需求和意见融入，做更贴合小区业主的定制化设计。这则是招商玺定制化的第二个特点，他不是一成不变，而是依据客户需求在开发阶段不断调整，最终落地形成一套更完美的定制方案。合肥招商玺实景
定制化的优势是关注个体需求，但弊端是个性化太强可能会造成整体的割裂，破坏了一致性，招商玺是怎么解决的？通过首席设计师制度，将20余家近30位各行业顶级设计师，在统一设计师管理下形成产品和服务的设计定制。所以最终我们看到，招商玺的每一个场景空间都高水准呈现，同时空间与空间之间的过渡转场毫无割裂感，从建筑、景观、会所，到架空层以及室内，都呈现出极强的风格统一和秩序井然。如果说奢石的使用是豪宅的重要标志之一，那招商玺堪称一座典藏级的“奢石博物馆”，完全是在用对待艺术品的方式去做产品。整个示范区目之所及，来自海内外的意大利米白洞、卢卡流沙、宇宙星云、蓝翡翠等名贵石材多达21种，光材料成本就是常规石材的4-6倍。区别于大多数豪宅习惯用深色系表达奢华，招商玺大面积使用了浅色系石材，不仅带来了视觉上的轻盈、典雅感，而且非常有顶级度假酒店的氛围。并且浅色系对石材品质和维护也提出了更高要求。最重要的是工艺上的精益求精，让每一块石材最大化其价值。在招商玺石材处理不是简单堆砌，你能看到大量耗时耗力耗钱的手工工艺细节在里面。比如随处可见的弧线、拼接处理，比如白世茂的90°高光面处理，这也是为什么同样的石材使用，但很多项目仍和招商玺存在巨大差距。![]()
合肥招商玺实景豪宅市场深度内卷，决定了未来只要肯砸钱，每个项目在用材用料品质上基本不会有差距。因此真正能做出差异化的点，或者说豪宅市场竞争破局的关键，一定是在产品开发理念上。而这个理念又是由房企开发经验、房企审美、房企思维、房企创新能力、房企执行能力以及房企的诚意共同决定的。那么，坐稳全国豪宅“牌桌”的招商玺，价值到顶点了吗？答案毋庸置疑是否定的。任何一个行升到全国层面探讨的豪宅案例，都会具备一个重要特征——他们往往能超越时代的局限性，甚至能在时间长河里愈发屹立，成为坐标和丰碑。第一，无论是合肥城市价值还是招商玺项目价值，在我看来都并未真正得到兑现表面上来看，均价50088元/㎡、最高65500元/㎡的招商玺已经击穿合肥原先的房价体系。但事实上即便如此，招商玺的真实价值仍并未全部兑现。因为很客观来讲，以招商玺这个项目呈现的产品力，无论放在南京还是杭州这样的城市，都是稳坐第一梯队的位置。这就是为什么，整个长三角甚至全国的顶级买家都在“围猎”招商玺，甚至形成一股风潮，因为在真正懂行的顶级买家眼里这就是一个不可多得的顶豪“捡漏”机会。换言之，65500元/㎡的单价也好，2008万的总价也罢，是当下合肥市场的上限，但远不是招商玺的价值上限。不过，作为长三角副中心城市，改革开放以来增长最快的中国城市之一，科创领域的领头羊城市，2023年GDP突破1.2万亿、常住人口近1000万，合肥的价值潜力一直在加速释放。城市的向上，从另一个维度来讲，未来就是招商玺的价值补涨。第二，不断生长更新的服务运营能力，是招商玺保持强大生命力的关键如果说产品还尚可能有对标性，那么招商的服务运营能力则是其他项目无法逾越的关键。因为这面对的不仅仅是一个合肥招商玺，其背后是基于全国庞大的“玺”系顶级服务运营经验和顶级案例的支撑，持续不断在升级更新的服务运营标准。以前置运营的100天时间为例，招商玺已经持续上新逾100种产品，如食福餐厅的「中国厨房」、MIF行政酒廊「如和」经典下午茶、Auriga Spa 御夫座水疗中心的专业护疗师体验等等，全部是根据客户需求定制开发。现在，招商玺会所还有4家餐厅准备开业，分别是中餐私宴、日料、西餐和烤肉。这种酒店化的理念在招商玺的运用更加灵活，也基于业主的生活方式开始产生行业的＂首次变化＂。另外，招商玺写进物业合同的上百件小事承诺，还在不断更新和扩容。客户的需求在哪里，招商玺的服务就跟进到哪里。而在这样的一个背景下，等到最终项目交付，届时落地的服务将是完美贴合业主需求的最佳状态。并且在漫长的未来，还会持续不断做更新。这也就使得，住惯了招商玺的客户未来很难再对其他项目动心，甚至会达成“惜售”的共识。第三，跳脱于豪宅影响力本身，招商玺自身已经成为一个超级资源场。得益于地产领域的成功，现在的招商玺显然已经拥有更大范围的影响力。一方面，他聚拢全球徽商群体在此置业，看似是一套套千万级的豪宅，但背后很可能承载了合肥GDP的“半壁江山”；另一方面，过去100天他还成功举办了两场影响中国经济人物交流会，把全球经济发展视野、全国顶级资源以及上千名高层次精英人才通通链接向合肥。合肥经济科技交流周暨招商玺第二期传奇见面会
这种资源擎动能力，不仅跳脱于一座豪宅，甚至超乎一家企业能聚集的能量。而一旦这种模式长期建立，未来招商玺之于合肥，就像京东方、蔚来等城市代表性活跃因子一样，很可能对城市经济发展带来深远影响。至于对招商玺本身，就更不用多说了，未来这样的资源能力将成为其不可撼动的身份牌。往合肥城市发展看，他改写了全国对合肥豪宅的认知，为合肥高端产品力升级创造了一个千载难逢的契机，也为合肥城市带来新机遇。往招商蛇口内部看，今年招商“玺序中国”顶级序列在全国猛烈扩张，影响力深远，这意味着招商逐渐掌握全国顶豪产品系之争的话语权，而这当中合肥招商玺发挥了不可替代的作用。往行业未来趋势看，招商玺的诞生象征着与过去十年高周转、流水线的房地产开发时代做切割，无论是产品理念还是服务运营，都足以成为未来新十年的重要参考。某种意义上，把握招商玺，不仅是收藏一座顶级豪宅，更是抓住城运和迅猛前进的时代。目前仅剩最后100套左右，注定要有人拥有，有人遗憾了。关于今天分享的内容，大家有什么评价？欢迎留言告诉我们。
![]()
涛哥杂谈，关注房企动态，解读热门红盘，点击下方卡片关注我，带你全面认知房地产。
