破防了！南沙灵山岛尖，跌穿底价！！
民生
社会
2024-11-26 23:57
广东
假如，你买的房子从单价3万5跌到1万8，你会不会崩溃？对于这样的跌幅，相信对于绝大多数业主而言，都是难以接受的。而这样的房子，就出现在南沙灵山岛尖，一个3年前还是「红极一时」的大湾区炒房圣地！随着广州取消限售年限、增值税5改2政策的落地，岛上越来越多的二手房争相入市。很多业主都做好了亏本卖房的心理建设，但没想过会亏这么多....
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最新成交：单价1.8万/平！
近日，灵山岛成交的1套二手房，引起了许多网友的讨论。
该房源位于越秀明珠天悦江湾小区，是一套93.9㎡的3房2卫户型，成交总价仅170万，折合单价约1.8万/㎡，远低于小区挂牌均价。
该成交价在贝壳网展示后，着实是给小区内其他卖房的业主重重一击。
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据悉，这套成交的房源是2020年开盘的早期单位，开盘价大约3.3万/㎡，如今1.81万/㎡成交，光从账面上就亏了四成。
由于房子不满二，业主还需要承担5.3%的增值税（没错，不增值也得交），加上放贷利息等成本，这名业主的实际亏损或超过150万，属实是“大出血”了。
不得不说，现在卖房子，业主真的太卑微了！
据了解，越秀明珠天悦江湾是越秀地产倾力打造的天字系高端岛尖住宅小区，主打的创新型叠院产品、拥双主套的三代居大平层、高使用率的瞰水景复式。
项目首开价约3-3.5万/㎡，巅峰时期刺破3.7万/㎡，但尾盘“清仓大甩卖”时断崖式降价至2.2万/㎡左右，狠狠背刺了一把当时高位买入的业主，如今二手成交展示后更是疯狂补刀。
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成交均价远低于挂盘均价
据贝壳找房app查询显示，目前灵山岛的10个二手住宅小区，共有140套二手房挂盘出售。除了天悦江湾外，灵山岛其他小区的二手房的近期成交均价，较挂牌均价都有较大的差距。金茂湾二期、华发天珀、晓风印月、佳兆业悦江府等4个小区暂无成交数据。其中，跌幅最高的便是越秀明珠天悦江湾，竟然高达43%，最低的是花语阳光花园，仅9%。之所以挂牌均价与成交均价有如此大的差距，主要还是因为成交的数据样本太少，大多数小区都是在今年入市；反观花语阳光花园，目前共有16套成交数据，是全岛二手房成交套数最多、价格最便宜的小区。也就是说，随着未来成交套数的增加，小区的挂盘价与成交价的差距会逐渐缩小。就天悦江湾小区而言，虽说目前只有1套成交数据，但这并不意味着今后成交情况就会向好。一方面，现有的成交价格会被后面来买房的人作为重要的参考，产品上的差异导致的价差一般会在2000元/平以内。另一方面，小区的产品覆盖刚需-改善-高端，有80-180㎡的平层、复式、叠院，小区容积高达3.9，是全岛容积率最高的小区，甚至有好些楼栋是2梯18户的设计。这样的产品放在当下“内卷”的市场，很难卖到一个好的价位。
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为什么灵山岛，成交价普降？
以管窥豹，不难看出，当下灵山岛尖二手成交降价成风，那为什么灵山岛二手价跌幅这么大呢？综合来看，还是能看出一些端倪。近两年受大环境影响，房价像坐了“跳楼机”，无人能独善其身，而且由济下行压力和居民收入预期的问题还没有明显改善，楼市整体回升还需要时间。2019年底南沙放开人才购房政策后，投资需求轰轰烈烈进场，灵山岛的楼市热潮踏准风口，在2019年-2020年间吸引了大量投资客买入，如今这些业主基本都是“高位站岗”，在房价下跌+房贷利息的双重压力下，唯有把房卖掉才能及时止损，不得不选择割肉离场。目前灵山岛交通不方便、缺乏商业、外卖难点，甚至被嘲是“孤岛求生”，生活配套尚未成熟，人气不旺，宜居度大打折扣。再加上对岸还有横沥岛的大批新盘抢客，除非户型、价格绝对吸引买家，否则想要出手并不容易。不过， 房地产是一个强周期性的行业，这一轮下行周期过去后，在官方降息、降准、契税下调……史诗级大放水的情况下，灵山岛的二手成交较是否有可能回升呢？首先需要明确的是，经过2年回调，如今很多小区的房价虽然已经挤掉了水分，但后期想要实现较大的增幅，基本上没可能了。而且随着楼市政策调整，新房成交回升，此消彼长之下，二手房成交难度增加。再加上“超新规”户型即将席卷南沙，几乎可以预见，未来在户型、朝向、楼层、楼龄、得房率等方面有硬伤的房子将更加难出手，即便以价换量，想找到买家也不太容易。但二手房市场，本就是买家与卖家之间的相互博弈，就看谁处在上风。如果你是灵山岛的业主，你会否调高心理预期，回调价格？抑或是坚决割肉离场呢？欢迎在评论区留言说出你的观点。
