当前的美国和亚太地区的房地产市场表现各异，前者恐因利率高企而出现错配，后者的基本面则较为稳健。不过，得益于长期大趋势，工业、居住及其他利基房地产行业的基本面依然强劲。
麦格理资产管理全球房地产主管Eric Wurtzebach和亚太地区房地产主管James Kemp表示，公司将继续坚持机会型房地产战略，并将重点放在投资运营平台上并与之合作。在麦格理资产管理看来，帮助当地运营商扩大关键行业的规模，可以为房地产投资者提供极具吸引力的投资机会。
Q
目前哪些房地产板块和地区最具吸引力？
A
Eric Wurtzebach (EW)：在过去15年间，我们对行业的偏好并未发生实质性变化。我们仍然专注于受人口、技术和互联网普及驱动的工业、居住和利基房地产行业。我们相信，这些大的主题趋势将在长期内驱动更好的表现。在美国，我们倾向于从税收和监管角度来看有利营商的市场，更倾向于投资全美的工业地产、南方的居住地产及其他基于当地具体供需基本面的行业。脱碳是另一个关键的长期主题，带来了欧洲的很多投资机会。
James Kemp (JK)：这些基本主题也适用于整个亚太地区。我们仍然专注于我们的核心目标行业——居住地产和物流地产，但我们在这些行业的投资方式因国家而异。
我们认为澳大利亚和日本具有较高的投资价值，二者的基本面和信贷准入渠道平稳，传统的股权式投资机会随之显现。我们看到，其他国家的资产表现也受到这些行业基本面的支撑，但也有一些市场正面临着债务流动性的制约，尤其是在建设融资方面，而股权投资者的风险偏好也有限，这就带来了有吸引力的投资机会。在相同的基础资产风险敞口下，若能把握此类机会，进行结构性投资，获得的风险调整后回报将优于直接持有股权。
Q
在当前的市场中，您认为哪些投资策略最能创造价值？
A
EW：我们倾向于自上而下和自下而上的投资策略。自上而下、以研究驱动的策略有助于看清房地产的推动趋势和投资方向。而自下而上的策略需要具有本地知识的团队实地探寻商机。对麦格理资产管理而言，我們的不同之处在于更倾向于投资房地产运营公司并与之合作。
JK：我们对房地产运营公司的投资能力帮助我们度过了各个周期，这是我们的与众不同之处。事实证明，在当前的市场中，这种差异化的投资策略可以创造价值。这些房地产运营公司通常是当地的行业专家，实力强大，在我们发现之时通常低于机构规模，但却在场外拥有一系列机会。通常的做法是我们为公司运营进行投资，并直接为其房地产行业机会提供初期资金支持。
为了创造更多价值，我们努力帮助这些企业发展壮大，不仅是为了管理我们自己的资本，同时也是为了帮助这些企业扩大规模，成为机构基金管理者。
在竞争日趋激烈的环境中，这种方式有助于我们通过当地团队获得产品，从而令不同次级市场的相对风险回报差异化。与此同时，我们发挥自身经验和能力，帮助创建有价值的业务，为基金投资者们带来房地产回报之外的超额收益。
Q
哪些机会或趋势正在塑造本地市场？
A
EW：在美国，我们开始看到一些真正的困境。目前，这些机会来源于运营商或资本结构问题，而这问题并不普遍。不过，我们也认为，在可预见的未来，美国的十年期国债收益率会维持在当前水平，这似乎越来越像是借贷成本的真正重置。
我们预计有1.5万亿美元的商业房地产贷款即将到期，而市场利率持续走高，放贷也会更加保守，导致困境将加速显现。因此，创业精神和灵活性将发挥很大作用。具体而言，我们已经看到了机会，可以从施工贷款到期的房地产投资者手中收购已完工或部分出租的工业资产。在自助仓储领域，也有不少竞争者已经退出了市场，这为我们提供了在特定市场发展的良机。
JK：在亚太地区，日本物流业将迎来发展良机，前提是能以合适的价格获得土地。尽管日本过去二十年的物流建设一直处于高水平，但市场上的现代物流空间仍然供不应求。此外，日本“2024问题”引入了限制卡车司机劳动时间的新规，这也刺激了租赁需求，东京和大阪之间的物流枢纽应运而生。在澳大利亚，我们对物流新建项目开发的支持力度目前并未加大，主要是由于土地价格尚未充分调整，无法反映建筑成本的上涨和租赁需求的放缓，而后者导致了租金增长预期减缓。不过，鉴于上市房地产投资信托和非上市多元化基金的资金需求，有望出现从增值角度收购稳定资产的机会。物流资产是供应商能够获得流动性的有限行业之一。
澳大利亚的居住地产行业仍然存在结构性供不应求的问题。尽管移民数量创下历史新高，但由于出售型开发商发现其项目很难获得商业开发价值，建筑业出现回落。在这些开发商缺乏土地的情况下，我们看到了土地收购或进行以租代建和打造土地租赁社区项目的机会。
在日本和澳大利亚以外的地区，可利用资本普遍较少，但通过结构性交易，特定的次级市场也存在机会。另一种寻找价值的方法是想方设法参与上市市场的私有化，尤其是在错配时期。
Q
房地产投资者如何发现和把握其他人容易忽视的机会？
A
JK：寻找运营公司时，我们采用的是自下而上的方法，我们的本地团队会与我们有意涉足的行业内的多家运营商接洽。我们通常更青睐那些由创始人带领、擅长房地产领域并能获得土地的企业。这些企业往往逐笔交易地开展业务，因此我们可以通过合作、引入机构思维和扩大业务规模来增加价值。
在执行商业计划的过程中，我们的目标是不断提升内部能力。我们可以根据需要提供尽可能多的协助，让创始人和高管层能够充分利用时间及集中精力，把握房地产机会。我们认为这是提升运营公司价值的最有效方式。
EW：我们对所有这些团队都采取亲力亲为的资产管理方式，具体包括派代表参加投资委员会，帮助董事会和管理团队构建产品、筹集资金、制定租赁策略和招募重要人才；我们不会只坐在董事会里等报告。
Q
您认为美国和亚太市场有何不同？
A
JK：总体而言，当前的美国市场是一个以机会为导向的错配市场，而亚太地区更多的是把握市场当前动态，为那些基本面持续强劲的行业寻找切入良机。我们相信，随着市场持续企稳和更多资本回流，这些基本面将越来越有力地推动投资者对这些行业的需求。
EW：美国市场目前备受全球关注，比过去24个月受到的关注还要多，但我们预计通胀和利率仍将居高不下，这恐怕会引发困境。亚洲各国的情况差异很大，面临的债务挑战也不尽相同。
Q
您认为未来12至24个月市场会发生怎样的变化？
A
EW：我不认为2024年美国会有什么重大的变化。美国总统大选前的不明朗会使交易量保持在低位，投资者普遍持观望态度。在接下来的12个月里，到期资产的积压很可能最终绊住资产所有者，这反过来又有可能导致资产的重新定价、强制出售和银行收回资产。如果现在想要充分利用股权，就需要透彻了解风险并获得适当的回报。
待到大选过后，大家对长期利率更有把握时，我想我们会看到资本回归物流、居住、利基行业等受青睐的领域。因此，我认为估值会迅速回升。
JK：在我们谈到的行业和地区，我认为竞争将会加剧。今天，仍有许多投资者准备按兵不动，但在利率周期中，我们越来越接近可以从更长远角度看待资产定价的阶段。随着投资者活动的增多，我们相信，从亚太地区的澳大利亚和日本这样的发达市场开始，居住和物流行业将受到极大关注。那些胆大心细、适时入场并在入场结构上别出心裁的投资者将有机会从中获益。
本文由PERE于2024年5月首次发表，经授权转载于此。
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