近日，
一买受人在法院司法拍卖网络平台上
成功竞得心仪房产，
但在交付时却遭遇“拦路虎”
——案外人为讨薪占用房产，
拒不腾退，
买受人的合法权益如何保障？
基本案情
2024年8月，买受人以最高价竞得位于柳州市一处土地使用权及地面上的建筑物仓储厂房，并顺利办理了过户手续，但其来到现场查看时，发现该厂房被多名案外人居住占用，交付存在困难。买受人立即向承办法官说明情况。
承办法官收到消息后第一时间赶赴厂房，经询问，工人们称施工方未支付修建厂房的劳动报酬，于是占用该厂房以维护权利。
承办法官向工人们释法析理，为其分析继续占用厂房将产生的不利法律后果，并就工人们当前的劳务纠纷阐明法律关系，指引其通过正确途径维护自己的合法权利。
在承办法官的劝解下，买受人同意工人们于一个月内搬迁离场。一个月后，该案件腾迁工作顺利完成，涉案土地使用权及仓储厂房也交付完毕。
当买受人成功拍下法拍房
却遭到案外人占用房产
是向原执行法院申请强制执行？
还是另行起诉请求占用人腾退房屋
排除妨害？
司法拍卖是人民法院依法对被执行人财产采取的一种执行措施和处分执行行为，具有公法性质，其行为本身附带的动产、不动产等物权交付问题应属于执行案件遗留问题或执行程序中处理的问题。因此，法院执行程序中的强制拍卖行为引起的排除妨碍或占有返还诉讼，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的人民法院受理民事诉讼范围，对于拒不腾退房屋的占用人，买受人有权直接向执行法院申请强制执行腾房。
本案中，买受人通过司法拍卖程序将土地使用权及仓储厂房过户变更登记在其名下，但执行法院尚未将法拍房交付给买受人，便被第三人违规侵占，属于原执行案件执行过程的问题，不属于新的民事侵权行为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条的规定，买受人有权向执行法院直接申请强制执行，不宜另案提起排除妨害之诉。
若执行法院已完成拍卖程序，并与买受人完成房屋交付，第三人实施新的侵占行为，买受人作为新的产权人有权提起排除妨害之诉。
【法条链接】
《中华人民共和国民法典》
第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
第二百三十六条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第二百三十八条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第二十七条 人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。
第二十八条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》
第六条 实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：……（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书……
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