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开发商的腰板，好像比以前硬了…

财富 2024-12-09 21:14 广东

源自：大碗楼市

01

估计脑子没大病的地球人，都不太会把房地产和芯片研发扯上关系。

可是为了让这篇稿子有个不那么枯燥的开头，它俩的共通之处，我还真就找到了一个：

都需要大把大把的资金，都需要话事人在融资方面点满技能buff…

融资冷暖，常常被看作资本市场对行业信心的直接投射，否则不差钱也不愿做大冤种；

房地产企业融资的主观意愿有所提升，本质上也是开工积极性与后市信心的集中体现。

据中指研究院数据显示：在刚刚过去的11月份，房地产企业债券融资总额482.7亿，环比增长66.6%、同比增长9.0%。

行业债券融资平均利率2.73%，环比下降0.25个百分点，同比下滑0.85个百分点。

房地产融资总额全面提升、债券融资利率却出现下滑，那意思很好理解：

不但愿意借钱给房地产，还愿意给你“最惠国待遇”，一定程度上印证了资本市场对房地产行业前景的预判。

看看融资结构，似乎更能说明问题——

11月，房地产行业信用债融资266.6亿，环比增长22.8%，同比下滑14.4%，；

同一时期，ABS融资216.2亿，环比增长197.2%，同比增长81.2%。

房地产行业信用债融资规模与ABS融资规模的占比分别为55.2%和44.8%。

简单科个普——

房地产行业信用债不依赖特定资产作抵押，看的是房企的信用状况，融资周期也比较短，通常是1-3年。

ABS融资即Asset Backed Securitization的缩写，它以项目资产为基础、项目预期收益作保证在资本市场发行债券融资，简单理解就是资产证券化。

二者之间最大的区别主要集中于增信机制、风险隔离、流动性与融资成本几个方面。

通常，信用债融资走高提示市场对房企的信心以及房地产市场信心在恢复；

ABS融资走高则说明资本市场对持有型项目的长回报标的信心更强。

11月份的信用债融资出现环比大涨，恰恰是资本市场对于房地产市场修复信心的写照；

ABS融资陡然走高，更多体现了资本市场对自持型权益资产经营收益的信心明显增强。

2024年前11个月，房地产行业融资总额4852.7亿，同比下降24.%，降幅较前值收窄，此项占比61.7%；

前11个月ABS融资额1791.1亿，同比下降19.8%，占比36.9%，处于次要位置。

剩下的比重为其它形式融资，毕竟境外债等。

总体上看，行业融资仍大幅领先于ABS融资，即使当月融资结构已大有改观，但总体占比仍然差出一个身位。

叠加融资成本整体走低、房企融资意愿有所走高。就足以印证两件事——

其一，本年度资本市场对房地产行业的整体风险偏好仍旧趋于保守；

其二，近月以来调控端加码与行业边际修复，对扭转信心功不可没。

不可否认，我们的房地产市场至少在现阶段，仍然处于市场增量支配的阶段。

以上，恰恰是资本市场用真金白银给出的反馈。

02

政策面的鼎力支持与市场上的风吹草动，资本市场看得比谁都清楚。

自9月下旬开始，有关刺激增长与刺激楼市的大招就没停过。

掐指一算，一个半月过去了，房地产市场这个好大儿表现依然很稳。

这跟过去这两年屡次三番“药劲儿只管当月”的画风确实大不一样。

而这一切，让开发商在借钱时的腰板都硬气了不少！

时间来到2024年的最后一个月，楼市给出的积极信号依旧不少——

1）重点城市新房、二手房积极变化持续。

中国房地产指数系统数据显示：

11月份，100座重点监测城市的新建住宅均价16592元/㎡，环比上涨0.36%，同比上涨2.40%。

别看这个环比涨幅只有0.36%好像不起眼，但这已经创下近3年的最高记录。

具体来看，一线城市新房价格环比上涨0.69%，已大幅领先均值，二线城市总体涨幅则与100城均值持平，强二线表现则在上述两者之间。

像一线中的上海以及强二线里的成都、宁波等，环比涨幅尤其可圈可点，几乎是全国平均价格环比涨幅的约2-4倍之间。

另一方面，基于成交规模的市场热度同样不容小觑——

上海、深圳、成都、长沙、郑州、无锡、天津、苏州、杭州新建商品住宅市场热度明显靠前，上述城市11月份去化率全部保持在50%以上。

重点100城榜单里有相当一批城市，11月份案场到访量达到2024年以来的最高。

这里面，有近半数去化率延续同环比齐增态势——

其中不乏上海、深圳这样的绝对核心，它们主要得益于自身强悍的基本面、“四限”齐刷刷松绑以及高性价比项目扎堆。

涨幅较为显著的二线城市像长沙、郑州、苏州、无锡等，受近期政策面调整的影响不大，主要得益于供给持续优化、热盘入市。

同一时期，存量房市场也传来了积极信号！

中指研究院数据显示：一线城市与二线热点城市二手住宅成交规模环比分别上涨10.6%和14.1%，同比分别上涨65.8%和20.1%。

11月份，重点监测100城二手住宅均价为14278元/㎡，环比下跌0.57%，但较10月份相比，降幅收窄0.03个百分点。

深圳、成都两座头部热点城市以及乌鲁木齐、东营两座非热点城市的二手房均价环比呈现出“止跌转涨”。

之前重点100城二手房则保持了连续7个月全线下跌，所以说这个扭转不容小觑。

相当多一批强二线城市11月份的网签规模达到2024年以来新高。

此外，“以价换量”比重有所收敛，刚需客群冲入二手房市场的热情明显提升。

需求端的系统性扭转，无疑给了资本市场莫大的信心。

2）土拍市场控制与优化增量已初见成效。

克而瑞监测的30家重点房企当月拿地金额干到近900个亿，同比增长107%，环比增长181%，以上两项涨幅双双创下年内新高。

从1-11月份的总体情况看，全国TOP 100房企拿地总额超过7400亿，仍明显低于去年同期，但同比降幅较1-10月收窄7个百分点以上。

拿地金额至今仍在下降，主要与今年严格控制增量有很大关系，尤其是核心城市，供应骤降必然带来成交金额断崖式降低。

但降幅较1-10月份出现收窄，的确在提示土地市场热度正在修复。

总体上讲，控制与优化增量初见成效。

但值得注意的是，目前包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、苏州、南京等在内的多座热门城市新出让地块，大多仍由少数央国企拍得。

而民营房企拿地仍然较为谨慎，大概率是其当前资金链与融资处境双重压力共同决定的。

民企，至少是头部民企加大拿地力度，跟可能成为下一阶段一级市场修复进程的重要指标。

03

土拍市场与二三级市场的持续改善，大概率就是房企融资改善最大的底气所在。

尽管当前房企融资环境的改善仍以结构性为主，但与过去两三年相比，局面和趋势已呈现出修复态势。

特别是从2021年下半年以来，累计已有60多家上市房企出现不同程度的债务违约。

债务违约与融资环境必然是一对此消彼长的负相关，债务违约问题越重，融资环境越差，反之亦然。

过去这三年的实践已经充分证明：无论是债务重组、资产变卖，还是债务置换、债转股乃至债务展期…

最核心的，是让房企们自身具备造血能力，让房企手里的货重新具备流动性与盈利属性，融资与化债才能真正好起来！

说得更直白一点，只有去库存发生质变、需求端产生持续信心，才能实现融资与化债两大难题迎刃而解。

果不其然！近一段时间以来，政策端组合拳组团发力，落地成效较为明显，市场主体的化债进程也取得了明显提速——

10月28日，旭辉控股集团境外债务重组取得重大进展；

11月14日，融创中国公布了境内债二次重组方案；

11月15日，华夏幸福发布了债务重组进展公告；

11月下旬，金科债务重整方案及投资人敲定；

除此之外，还有佳兆业、远洋、碧桂园等多家房企债务重组也都有了不同程度的进展…

出险房企集中上演债务成功重组的戏码，似乎也在侧面印证着房地产市场融资局面确实已经有了质的改善。

而这一切改变，都无房地产市场的筑底回稳有直接关联。

首先，市场筑底回稳，直接改善了广大房企现金流。

房企销售收入随着一二手房市场的逆势翻红而出现显著增长，为房企们提供了更多资金用于偿还到期债务。

需求端持续回暖也有利于促成购房信心的整体提升，有助于进一步促进销售端回血，而后清偿债务、改善融资…形成良性循环。

其次，房地产需求端与土地市场持续改善，有利于提升人民币资产的整体估值。

站在资本端的角度来看，市场回暖意味着一二三级市场同时恢复流动性，其估值中枢也得以重新发挥市场调节作用。

市场回暖直接提升了房企持有的土地和存量商品房市场估值，其背后的市场主体也就更具长线价值。

这样一来，房企便能通过出售资产、抵押资产等方式取得更多融资用于化债。

最后，市场持续回暖有利于改善房企财务、取得更低的融资成本。

市场改善、销售收入改善能够有效降低房企总和债务，房企在资本市场上取得的信用评级也就跟着全面向好，信用评级上去了，融资自然就下来了。

这对于当前一分钱都要掰成两半花的房企而言，本身就是在修复资产负债表！

以上，均直接或间接刺激了房企融资处境加速改善。

从目前的一系列蛛丝马迹来看，2025年我们的总体经济工作方向以及给房地产行业的定位仍旧会与当前保持一致。

这表示政策端、货币端还是财政端的发力将不会停止，市场端的整体趋势大概率会延续当前的修复态势。

这是对各方利益最大化的走向…

来源：大碗楼市

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