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出招了！明年楼市将彻底转向！

楼市 2024-12-12 20:39 湖北

很快就要过去了，对于国内的楼市，最近很多人都会关注一个关键的问题：

明年的楼市行情到底会怎么发展？

是会全面回暖？

还是房价再跌20%？

其实我觉得这两个问题，问出来都有点问题。

各位，你们觉得这2个可能性会出现吗？

会“全面”回暖？

会“再跌”20%？

我直接说说我的看法——

2个可能性都不会出现。

因为这一轮楼市周期，和过往的周期都不一样。

以前楼市从熊市往牛市转向的时候，往往市场热度是从一线城市传导到二线，然后再传导到三四线城市，主打的是雨露均沾。

但是这一回不一样了，政C刺激能带动一小波城市就已经很不错了，明显不能像以前一样雨露均沾。

所以明年，全面回暖是不可能的。

大概率会出现的情况是；

只有一部分一线城市、强二线城市以及一部分的三四线，出现房价的反弹。

在这个背景下，分辨清楚哪些城市是明年有机会回暖的城市，就变得非常重要，是和我们所有人息息相关的事情。

01

我说楼市不可能全面回暖，有几个依据。

第一，市场上的活钱还没流出来。

国内M1增长速度远远落后于M2的增速，这说明企业和个人更偏向于长期储蓄而不是投资和消费；

此外，经济学家高善文在最新的报告中提到：

当下老年人比例高的省份增长明显快于年轻人占比高的省份，年轻人占比高的省份消费越差

这说明什么，说明现在是老年人的消费能力明显强于年轻人，年轻人的收入预期不如老年人，毕竟很多老年人有退休金。

老年人是因为有稳定的退休金，所以消费是稳定的。

但年轻人现在受到就业、收入、负债的影响，没钱也不敢消费。

可是市场最活跃的其实就是年轻人，因为年轻人的消费欲望强。

从这个角度看，在数据层面，M1的增速增长非常重要，但这需要时间。

想要在短期内全面恢复资产价格，基本不可能。

房价全面反弹，也许是在2026年，也许是在2027年，但绝对不会发生在明年。

第二个依据，很多开发商的化债还要持续

11月全国百强房企销售额数据，同比减少9.46%，比10月减少18.62%。

虽然过去几年房企强制去杠杆之后，很多开发商化债效果不错，债务压力已经减小。

但是光减债务不增加营收，开发商还是难。

全国整体上看，现在除了一部分国企央企的大开发商还活得不错之外，其他多数开发商顶多是在温饱线上过活。

对于大部分城市来说，明年的首要任务还是要解决历史遗留的一下zhai务问题，过程中恢复也是需要时间的。

说到这，一个新的问题就来了。

既然现在经济环境和开发商都有一些问题，那为什么我又说明年会有一部分城市可以出现房价反弹？

很简单，因为需求还在。

不用等到明年，就在当下，一部分城市的需求就已经被激发出来了。

最直接的体现就是成交量数据。

一线城市中：

上海二手房11月成交总套数为2.7万套，创年内新高；

深圳11月二手房网签7125套数，创下3年以来的新高；

北京11月二手房成交18763套，创20个月来的新高

从10月到11月，一线城市的成交量已经连续两个月上涨。

不止如此，一线的热度，在11月份开始传导到一部分强二线城市。

比如武汉，11月新建商品房备案套数约19259套，环比10月上涨约61.3%；

比如苏州，11月整个月新房成交量3728套，突破了年内新高，12月月初，二手房单日成交量破600套，创下今年新高；

比如成都，12月第一天单日就成交了2306套，成功刷新成都二手房单日最高成交纪录

11月，成都全市新房成交11401套，环比上涨幅度58.6%，创年内成交最高值；

二手房更是狂卖26219套，环比上涨32.4%，这是成都20个月以来最高纪录

你会发现，这些成交已经回暖的城市，无论是一线还是强二线的几个城市，都是人口增长率比较高、住房需求最坚挺尤其是改善需求最坚挺的城市。

也只有这些有稳定需求的城市，现阶段才能做到以价换量。

明年，如果这些城市的成交热度能够继续维持3-4个月，那这些城市的行情就有机会从以价换量过渡到量价齐涨。

每个城市都是有一个库存周期的。

一旦市场上的库存量快速减少，触发了库存周期的警戒线之后，价格就会开始涨上来。

所以以上的这些城市，可以再观察3-4个月，如果成交能持续上来，那一线城市的反弹最快会出现在第一季度，强二线城市可能会在2025年年中。

而要想实现量价齐涨，条件只有一个——资金量。

到了明年，一方面，美国明年降息会加快，资金快速流入国际市场，寻找价格低位的资产；

另一方面，国内开启棚改货币化，楼市有明确的资金流入。

所以明年楼市是不缺资金量的，问题只是看这些资金会流入哪些城市罢了.

02

前面只是说了一线和二线城市，那么三四线城市，明年的楼市会怎么走？

过去市场对三四线城市的未来、尤其是楼市的未来是比较悲观的。

但是此时此刻，情况已经出现了变化，我们的认知也是时候更新了。

出现变化的根源是——

新一轮的货币化棚改

国家如今最新的政策，是将这一轮货币化棚改的范围从35城扩大到了300城。

棚改城市范围扩大，这意味着什么？

这意味着上头撒钱的范围，从一二线城市扩大到了三四线城市。

因此，随着货币化棚改的天量货币注入，将会给一部分三四线城市的资产带来机会。

所以，如果你关注最近一部分三四线城市的楼市数据的话，你会发现：

最近其实也有一部分三四线城市，断断续续地出现了市场的回暖。

比如湖北的宜昌，二手房成交量同比增长了7.4%；

比如山东的烟台，11月单月成交1032套，成交量环比上涨了10%。

所以，未来并不是所有三四线城市的楼市都没有机会回暖，有一部分三四线，是有机会突围而出的。

而决定未来全国一大批三四线城市能否回暖的关键，主要看这些城市货币化棚改的推进。

为什么呢？

因为，货币化棚改就等同于是放水闸门。

而货币化棚改的资金规模国家是有规定的，所以“水”就这么多，所有进行货币化棚改的城市现在进行的是存量竞争，去争夺那有限的“水”，也就是棚改的资金。

哪些三四线城市货币化棚改的推进速度快，棚改面积大、范围广，那么它的闸门就开得越大，放进来的水就越多，在存量的资金争夺中就能抢到更多的棚改资金

因此，在新一轮货币化棚改中，只会有一小部分棚改力度大且进度比较快的三四线城市，能够获得大量资金流入，实现资产价格反弹，吃到货币化棚改的红利。

如果你的房子刚好在这些能获得棚改红利的三四线城市，那你的房子暂时就不急着卖了，因为楼龄比较老的可能可以进入棚改范围，楼龄比较年轻的，房子未来的房价还有机会回暖。

你觉得呢？

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